如何當個高收入的出租房東? - 生活

By Rae
at 2008-04-26T00:00

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如題..在房地產價位高漲的現在..如何當一位高收入的出租房東..
在購地新造.改建舊建築.購買現成出租套房之間做抉擇!還能讓
出租效益與投資成本明顯的有利益??如何完善的管理出租套房?

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By Gilbert
at 2008-04-29T23:47

想要當個稱職的出租房東事前要做的功課真的不能忽略....
首先先討論究竟是A買地新建B舊屋改建C買建商新建 3種??
A買地新建:需要最龐大的資金.一般而言雖然能蓋出完全依照自己理想的建築物..但經常有新房東第一次蓋出的套房建築都不甚理想.畢竟缺乏經驗.而且買地新建對資金的需求門檻較高.
B舊屋改建:購入成本低.但改建費用的成本也不低.優勢是完工的時間短.一般改建大約2-3個月就能開始出租.資金投入的時間也比較短.數個月後就開始回收..但改建式的套房比較受限於原先房屋的造型...
C買建商新建:一般的建商新建都是以自住的模式在新建..少數建商是以"出租"為目的去新建透天式的套房出租...但若能在起造前就能與建商協議以規劃為全套房出租為藍圖..可以將所有的建築坪數作妥善的規劃..營造出最大的出租間數...
如何評估成本回收率:
許多建商或是仲介業者的問題都是過分哄抬出租的房價...幾乎都是烘抬成地區出租行情+50%..有時候明顯與市場的期待不符..會導致原先告知買方有9%.8%.7%的情形因為"A套房空置率B租價較原先預估低等等因素下修至回收率5%左右....
當然想要創造出10%年回收率並非不可能..而是必須要評估市場的需求量...避開已經哄抬成高房價的戰場區域...選擇中房價的區域但卻有"高流動人口"(例如園區週邊..學校周邊)....
目前以各縣市園區週邊的市場最為熱絡.主因是園區收入較高.雖然是按月收費.但園區客戶能接受的出租房價較高..而學校周邊雖然能夠半年收費或一年收費..但學生的經濟能力都仰類父母..
想要出租成為高房價機率不高...
幾坪的套房最符合市場的需求???
一般而言5-7坪的規劃就可以滿足大部分房客的需求..若規劃7坪以上空間..有可能房價無法拉高收益下降..但也有專門規劃極小坪數(3.5~4坪)的低價位單人套房...
目前有哪些套房的高規格設備:
A.TV:32吋液晶電視/39吋液晶電視
B.網路:12M/10M網路搭配網路流量管制(穩定性高)
網路是最被園區上班族所重視的配備...一旦網路的穩定性不佳..
合約期滿的續租率大大降低....
C.浴室:乾溼分離+SPA淋浴柱+大型浴室抽風機(降低室內溼氣發霉機率)
D.陽台:房內配備陽台是目前的主流(避免衣物遺失被竊..有些陽台甚至能夠放置"洗衣機設備"
E.全走道感應電燈:有效的節省公用電費..又不至於讓室內走道太過於陰暗..因大部分的採光度都是放在房間內..導致走到幾乎沒有採光..故有效的使用感應式電燈能夠讓走道不至於太暗..
F.高級獨立筒彈簧床墊:部份房東認為...彈簧床墊屬於個人衛生..考量到房客更換後的汰換率而不設置..這是錯誤的觀念......
部分有遠見的房東以高優質彈簧床墊吸引客戶..另外還附贈床罩以保護床墊的衛生(另還規定..若床墊污損..照價賠償)正常的使用情況下能耐用3-5年
G.大型化衣櫥:一般的衣櫥大約3000元以內..但大型的有特色衣櫥能夠吸引較多女性客戶(衣物太多)...
H.門禁管制:安全是套房的最基本要求..卻也是房東管制出入的重要條件..以往套房是使用"喇叭鎖"或是"鋁化銅門式多段鎖"..
最先進的房東是以比照飯店式的刷卡門禁鎖(優點是能夠在於房客未正常繳納房租時將所持有的持卡消磁(使其無法在房租繳納不正常的情況下繼續使用房間)
G.全棟式走道即時監視系統:走道監視錄影不再是只有錄影功能..有些房東能在自宅輕易的透過遠端監視系統注意走道的出入情形..有效的避免不明人士侵入...維護房客的安全...
H.房內廚衛設備(電磁爐式):有加分效果...
I.太陽能熱水供應系統:環保且省電...目前儲熱式熱水器供水量不足...而瓦斯熱水器有安全上的考量...導致中央供水系統的漸漸崛起..目前的主流為太陽能搭配預備電力供應(雖然初期設備費用較高..但長遠來看是非常划算的)<經常有房客反應..儲熱式熱水器無法供應女性客戶(洗頭完後熱水不足以洗澡.要分2次洗澡)
怎麼算才是套房賺錢之道??
總規劃房價必須要比每個月繳的房貸高30~40%.也就是貸款每月應繳5萬..那房租的收益是7萬就算是非常符合賺錢的法則...
但有些房東或認為(怎麼可能???)但事實上並非不可能...有些房東購置600-800萬的透天別墅建築..在建築藍圖上就取消.客廳.廚房.神明廳.等等不必要的設計後全規劃套房..能將套房設計成為10~12間左右的套房...以每間出租金額7000-8000之間的價位出租
能有7-8萬的收益..但總支出成本約1000萬左右(實繳房貸約5萬)
...

By Christine
at 2008-04-26T01:38

楊雅雯說，投資要「勤走基層」，房子和環境親自走過看過，累積判斷力。黃競鋒攝過
楊雅雯小檔案
現職：五泰有限公司負責人
年齡：33歲
星座：雙魚座
家庭：排行第2 上有哥哥下有妹妹
投資心法：看人所看不見、不按投資牌理出牌
資料來源：楊雅雯

舊公寓整棟買店面套房都賺
包租婆楊雅雯用心裝潢不怕空置率

泰山鄉明志路一帶有不少老公寓，包括18甲重劃區附近，有些公寓看似老舊，卻充滿投資價值。
圖片: 1 / 1

出手俐落
和許多投資人一樣，楊雅雯也喜歡店面產品。不一樣的是，她的選擇對象卻是一般社區裡的店面，甚至是外觀老舊的公寓，只要屋主願意脫手，她看好了就整棟買下，1樓當店面，2樓以上重裝潢改成套房出租。不同於一般人只找大馬路、捷運旁的「金店面」，楊雅雯透露，操作「族群」議題，是她投資的秘訣之一。

看準族群分層出租
楊雅雯指出，泰山鄉一帶因工業區林立，勞工與中產階級的住屋需求大，加上離新莊輔仁大學很近，她在明志路不厭其煩的走了一遍又一遍，買下有潛力的公寓後，隔間改裝出租給上班族和學生。楊雅雯說，找對市場上的需求「族群」，加上用心裝潢，根本不用擔心空置率過久的問題。
「投資公寓的時代來了！」楊雅雯進一步分析，公寓的好處，除了既有的1~2樓可作為店面出租外，最大的優勢就是低公設。她提醒，店面的租金收益是用來支付房貸，真正的附加價值，是來自於樓上的出租套房；店面不要只想租給連鎖商店，要文武通吃，否則沒有人能承受高租金時，店面就成了財務拖油瓶。
一般大樓要2房產品，連公設算進去大約要買到30坪才符合需要；以泰山的大樓1坪16萬元計，購入成本大約是450~480萬元；但公寓1坪僅約11萬元，同樣30坪零公設，成本只有330萬元，不僅頭款負擔輕，更不用顧慮管理費等額外支出，加上區位客源具「族群」優勢，花點錢裝潢就很好租。

921地震買屋賺大錢
921大地震那年後，台灣房市哀鴻遍野，楊雅雯卻不顧父親的警告與反對，在市場一片看壞之際，偷偷在明志路上買下人生第1間店面。楊雅雯回憶，那時一口氣貸了9成，「時機壞壞，沒想到好貸的很」。她用標會的錢付了頭款後，總價800萬元27坪的店面，隔年竟然有買主願用1250萬元接手。
楊雅雯不諱言的表示，那一次，真的是檢驗自己市場判斷力的一大考驗，所幸，她的眼光與自信戰勝了市場的詭譎多變！按目前行情，該店面市價已經超過她當年入手價格的2倍之多。
楊雅雯分析，不論買的是公寓或純店面，她首先會考慮該產品的獨特性；假設周邊都推3房的案子，只有少數的套房，則該套房產品幾乎必買。她也提醒，投資是為了獲利，因此負債比例不要太高，以免風險失控。
儘管年輕就晉身「包租婆」之列，楊雅雯卻沒有時下年輕人浮誇的想法。楊雅雯私下透露，從事房仲業近12年，看到很多無辜的民眾被騙，卻求助無門，她想在40歲達到財務自由時，做一個像「不動產醫師」的角色，專門替真正有需要的人服務，解決房屋買賣與租賃的難題。

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