關於土地財產債權關係 - 生活

By Adele
at 2008-12-10T00:00

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請問若甲、乙、丙三兄弟，"共同"擁有一筆土地
今甲積欠銀行一千萬無心也無力償還，則土地會被查封嗎？還是只追討三分之一？
若土地估價高於一千萬或低於一千萬，也是同樣標準嗎？

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By Heather
at 2008-12-14T21:52

認識土地共有制度
　　共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。理論上，不管動產或不動產均可成立共有，但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。而其共有型態分成三種：
●分別共有　
　　即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。此即如民法第八百十七條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第八百十八條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。
●公同共有
　　意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。此即如民法第八百二十七條規定，依法律規定或依契約成一共同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部；及第八百二十八條規定，公同共有物之處分，及其他權利行使，應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態，常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。
●兼具分別共有及公同共有
　　常見之狀況即為起先為分別共有，惟經過一段時間後，其中某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記，該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。
一、一般共有物所有權分割 :
▲ 須經全體共有人協議：
申辦共有物分割，旨在消滅共有關係變成單獨所有或變更原共有關係以為減少共有人數，故應由全體共有人共同協議後訂立。惟數筆土地之共有人數不一，尚不得僅就其相同共有人之應有持分，協議辦理分割登記。
分類：法律小常識2008/08/28 09:31【經濟日報╱林敏弘】
　　我幫客戶辦理遺產繼承案件時常發現，如果有數位繼承人共同繼承土地，往往會產生許多糾紛。舉個例子：
　　有三兄弟共有一塊地，是上一代留下來的祖產。當初他們繼承時把地分為三塊，從左至右依序劃分為老大、老二和老三的地。後來，老大和老三都把他們的地出租給別人，但是沒有事先通知老二，形成左、右兩塊地都租給外人，老二「夾在中間」，所以老二非常不高興，責怪兄弟不尊重他。
　　事實上，老大和老二早有心結，而老大認為，他和老三兩人加起來的持分達土地總面積的三分之二，所以只要他們兩人的意思一致通過，可以不必事先知會老二，直接將土地出租（土地法第34條之1）。
　　不過，雖然有人認為，出租土地的情節比出賣土地輕微，所以可以採三分之二決，但是實務見解認為，出租屬於共有物的管理行為，除了當事人間另有契約規定如何處理外，還是應該由全體共有人共同決定才行（民法第820條第1項）。
　　況且，土地法是民法的特別規定，利益衡量之下，實在不應該擴大適用這種由多數人影響少數共有人權益的規定。
　　不過，即使當事人間另有契約規定，可能還是會有問題。話說，另一家庭的五兄弟也遇到類似情形。五兄弟公同共有的一塊地，大家各自隨意種菜。法律上，這塊地沒有分割，但五兄弟訂立分管協議書，共同約定各自就土地特定部分使用、收益。
　　不過，老三持有的部分因為欠債被人拍賣掉，法院依法通知其他四兄弟是否有意優先承買，這時候，聲請拍賣土地的債權人才知道這些兄弟之間訂有分管契約，而他拍賣的這塊土地老三分管的位置其實在土地中央，沒有緊鄰道路，到時候拍定人可能要接受這個分管契約，價值就沒那麼高，也不見得拍賣得掉。
　　過去，依最高法院的判例，受讓人必須接受分管契約仍繼續有效的事實，目的是為了避免影響其他共有人的權益，但是到1994年，大法官的解釋推翻最高法院結論，分管契約有效與否，變成以受讓人是否「明知」或「可得而知」分管契約來判斷──如果受讓人確實事先不知情，則可以不受原先分管契約的拘束。
　　不過，在舉證上，「明知」跟「可得而知」必須要看事情發生的經過才有辦法判斷，所以有時也會產生爭議和糾紛。
　　許多兄弟姊妹之間因為繼承遺產的關係，必須處理土地的例子很多。如果他們採「公同共有」，由於沒有持分的觀念存在，也就是沒有指明誰擁有土地的幾分之幾，事後很容易衍生麻煩。如果採第二種方式「分別共有」，各自登記幾分之幾的持分，但也不是不會發生問題。所以，不少人會再訂立分管契約，但也會因為類似上述情況而導致共有人之間的爭議。
　　所以，我建議最好只由一人繼承土地，不然就把土地分割成不同地號，各自去登記所有權，法律權責明確，這樣最保險。
2008-12-10 13:37:10 補充：
法院拍賣土地，土地價一定比市價低，萬一第一拍沒賣掉，第二拍價格更低。
如果你們的土地沒有分割持份，就要舉證土地是一人有三分之一權利，而且你們有優先購買權。

By Ida
at 2008-12-13T19:07

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