高雄車站重劃區 地價可漲3倍 - 高雄

※ 引述《qwertgb (cena)》之銘言：
: ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1OWEDIkS ]
: 作者: q1qaz2 (不告訴妳) 看板: Gossiping
: 標題: [新聞] 高雄車站重劃區 地價可漲3倍
: 時間: Fri Jan 20 00:03:27 2017
: 1.媒體來源:聯合
: 2.完整新聞標題: 高雄車站重劃區 地價可漲3倍
: 3.完整新聞內文:
: 高雄鐵路地下化工程預計明年完工通車，高市府以台鐵高雄車站為主展開面積25公頃的第
: 71期重劃工程，明年底全部完成後，高雄火車站區將大變身，南北高雄可貫通。
: 高市府和建築商業同業公會初估，重劃區周邊土地價值可能會階段性上漲，至少提升土地
: 價值3倍。
: 71期重劃區涵建國二路以北、九如二路以南、民族一路以西、哈爾濱街以東的區域，是原
: 來台鐵高雄站、調度場、維修廠、鐵道所在，高市府地政局投注20億元重劃。
: 地政局長黃進雄說，重劃區最大地主是台鐵，私人土地只占3%，重劃後可提升土地利用價
: 值。
: 現在的自由路和復興路可打通銜接，原鐵道區將變身為9公頃綠廊、公園、15條道路和自
: 行車道，另有16公頃商業區、車站專區。
: 重劃區的私有地屬107名地主所有，多數是舊公寓或透天厝共同持分，部分地主擔心重劃
: 後房子要被拆，只分配到土地，希望市府蓋房子給他們住。地政局仍持續與地主協調。
: 市長陳菊昨天主持動土典禮時表示，中央預定左營到鳳山鐵路地下化明年8月完成，她希
: 望在卸任前能見到鐵路地下化初步完工的樣貌，中央已允諾提早到明年6月完成。
: 高市府估計重劃之後的台鐵高雄站周邊土地價值應會階段性上漲，高市建築開發商業同業
: 公會祕書長林佩樺分析，這個地帶的地價可望比目前漲3倍，但還要看景氣、地段、道路
: 規模而定。
: 4.完整新聞連結 (或短網址):
: https://udn.com/news/story/7327/2238881?from=udn-relatednews_ch2
: 5.備註:
: 高雄真的越來越屌了 25公頃重劃區


3倍..豪洨...

有三倍的話我的店面不就要準備破億了??

我粗估大概30%~80%合理.

你要想,九如路"商五"土地基本上價格也都在100上下.
(七賢路中正路中華路等大概在110~120)

你三倍是多少?300??....

博愛路巨蛋周邊或美術館第一排也不過200...你300就跟新北板橋副都心差不多了..=.=

到時後收起來蓋的"新大樓",就算是中小坪數,平均價一坪也必須在4x~5x萬...
(不是豪宅喔,是中小坪數,這種土地蓋豪宅一定要賣70以上)


之前我就講過,我中長期主要追的地區有兩個.

1.新彎區.

2.火車站站東商圈.

而所謂的站東商圈,就是71期重劃區.

這邊整塊地,只有通一條路,自由復興路,當然我店面就是買在這上面等路通和71期.
(對喔這邊店面買了不會賣,我等租金增值就好,買的時候2.5%~3%,之後租金漲到6甚至8%,
以後就長期收租爽爽養,房貸才2%隨便套利都爽,並且租金還抗通膨.
最近準備物價大漲,店租也虎視眈眈在等著漲了)

而其他71期裡面至少到目前的規劃,都沒有另外通馬路.
(最早的規劃是有,後來改計畫改成沒有)

也就是說他整片大多都是不能"車輛進入的"

所以我一值覺得,他應該是整片的步行區.步行商圈.

但是後來看到,釋出土地的容積率目前看到是630%容積率60%.

這樣我就搞不懂他打算搞成哪樣了.
(一般步行街的建物不會蓋太高,店面才是主體)

土地畢竟是鐵路局為大宗,並且因為換地的關係,重劃後似乎不會把55%劃分給市政府.

並且使用分區看來,他的特商地也都是一大塊一大塊.

所以鐵路局是否願意花費更多土地拿來做行人商圈的步道,這就要看鐵路局的意思.

不然一整大塊地的開發,很可能只能類似亞洲廣場或夢時代那樣.

你在裡面再開行人步道,地主一定不爽,浪費土地...

so...市政府應該只進行到土地重劃這一段,後面上面怎樣規劃和怎樣蓋,還是要看鐵路局.

但無論怎樣,這邊有一個非常龐大的市中心土地釋出.

是可以搞非常龐大的計劃的...

這邊土地有3/4個西門町,1.5倍大的新崛江...又是交通正中間要道.

so...希望之後鐵路局不要亂搞....


這邊優勢有幾點.

1.釋出土地非常龐大,並且在單一地主手上...

土地如果分散在私人地主手上的都沒救..私人一盤散沙會亂蓋亂搞...

所以大塊土地在單一地主手上才可以期待有規模性開發.

2.高醫.

版有老人太少,或是家裡有病痛的人太少,所以大多無法理解醫學中心的威能..XD

3.交通貫通要道.

南北貫通只有幾條路.

中山博愛 民族路 中華路 股山路...

其實南北貫通非常少,這也是為啥這幾條路車流量爆炸得多的主因.

自立路斷在愛河,大順路是環繞他的東西連結性比南北還要重要.

因此自由復興路之後在政府的預估資料中,預估車流量是逼近中華路的.

會分流掉不少民族和博愛路的車潮..

71期重劃則是博愛/自由復興/民族之間,一次吃三條.

而在東西貫通要道上.也只有幾條.

三多路 中正路 建國路 九如路

次等的有一心瑞隆 建工

71期重劃區則是橫跨九如和建工路...

這就是他的交通優勢.

以上是馬路,另外還有車站和捷運站和鐵路捷運化.

至於高鐵有預留月台,無論高鐵是否通屏東,只要高鐵要延伸,基本上一定是通火車站.

不然預留月台花了這些建設經費下去,以後反對黨可以鞭屍說設計者浪費納稅人的錢..

另外如果高鐵要通,會用共軌的方式,經費其實很便宜沒搞錯20億左右就可以辦到.

4.綠廊道.

中間貫穿的綠廊道是非常好的休閒散步區域.

尤其內部都沒車的話,會成為散步天堂...

看看台中草悟道都可以講的多偉大.

更何況高雄這一條綠廊道的威能...
(另外晚出生註定就是要比前人更強...
因為晚出生可以吸取前人的經驗以及跟上更新的時代)


其實火車站四周是有興旺過.

建國路的電腦商圈,長明街的成衣商圈,大連街皮鞋街等等.

不過這些都因為網購的興起和百貨大賣場的興起而衰退.

這是時代的眼淚,台北光華商場和五分埔也是一樣的崩潰不是只有高雄..

而這個時代看起來,以後會以百貨商場和吃東西為主導.

畢竟...好吃的餐廳你無法網購,百貨商場有冷氣吹可以溜小孩的優勢很強.

然後再穿插精品店,品牌店等...

so...71期如果有好好規劃,這麼大塊地很簡單就可以引入一些百貨商場.

搭配大量餐飲業和精品店面,弄成步行商圈,其實只要方向沒搞錯很簡單就可以達成.

至於旁邊安寧街成衣商圈和建國路電腦商場甚至可以拿來當作配套.

我一值想說,如果籌畫者夠聰明,還可以在這邊打造宅男園區...
(其實這個年代,宅女腐女也沒少過)

大型步行街絕對可以成為cosplay的天堂(目前天堂在駁二那邊)

當然很可惜,我們上面的人大多都老古板死古不化被時代淘汰的老人.

so....也許也只能想想罷了...

另外這麼大塊地也可以搞不夜城.

因為太大塊,所以可以一開始就規劃成半夜不打烊,不怕噪音造成四周居民的困擾.

然後再車站旁邊..自己在板上看多少人在等早車要找地方度過夜晚.

車站旁邊搞不夜城其實非常適合...

這也是一個很難得的機會,你等發展後要搞不夜城,旁邊住戶一定靠杯然後狂打電話檢舉.

這一樣是看上位者的腦袋夠不夠跟得上時代...



最後,基本上如果71期興旺起來.

並不是對所有人都好.

最近才有版友聊天聊到熱河商圈.

熱河商圈興起的理由,是很微妙的.

你說高醫??沒錯一定跟高醫有關係,但為何是在熱河路呢?

其實真正完全靠高醫的,是泰安街便當街那邊..

熱河路會興旺其實跟中博高架橋有關.

你中博高架橋下去第一個紅綠燈右轉是哪條路??熱河路...!!

然後十全路太大條,所以民生商業效應比較弱一點.

so...熱河商圈發展跟中博造成的"人類交通以及消費慣性"有關係.

當然熱河商圈還有一個威能就是吉林夜市...

但無論怎樣,在人口並沒有爆炸性成長下.

一個商圈的興起,會是另外一個商圈的衰退...
(就像台北101興起,東區衰退,以及當年天母捷運蓋了商圈就轉移一樣)

so..當中博高架橋拆了變成圓環,71期興起....

這樣子....我個人是不看好熱河商圈的未來,他有利空的陰影在.

so..一般熱河街店面版有問我,我都建議...跑短線不要放長線.

你長線有更多安全的選擇,不要碰這種有利空危機在地東西.

就算71期沒有吸收到熱河商圈的商業性.

對熱河商圈也沒有直接的正面影響...

因為商圈結構的關係,熱河商圈以吃得為主,這種大規模商圈開發對其並沒有正面加持效應.



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