關於租屋的規定跟法律常識－海沙屋等 - 生活

有兩個問題：
第一個想問，
如果租到海沙屋，住了一陣子發現後跟房東反應，
房東也不改進，後續能有什麼法律動作嗎？
（房客有積欠房租，發現是海沙屋後就拒付房租。）
第二個問題，
一個20多坪的老式社區公寓，兩間房。
所在地區偏遠交通生活都不便。
其中一間已經有房客承租，
本來的房客想找朋友來租另外一個房間。
用意是，這樣20多坪的使用空間都是自己人的！
找朋友跟房東洽談後，得到以下結果：
房東宣稱，他只是租房間給房客，
希望房客不要把客廳跟廚房當成自己的。
房東常常都還是會回來使用客廳、廚房以及外面的廁所！
房東的雜物也都還是堆積在客廳，
甚至連冰箱也擺滿房東的食物！
請問這樣合法嗎？
房東可以只租房間給房客並不出讓客廳跟廚房的使用權嗎？