永和市～開發用地難尋 靜待都更案再造生機 - 新北雙和

永和市～開發用地難尋 靜待都更案再造生機

住展雜誌提供



人口密度極高的永和市，由於開發較早，在可供開發的素地有限的狀況下，近年來的推案
量並不多，未來有賴都更案的實施，才有機會為此區創造另一波的推案風潮。
永和市位於台北盆地東南方，和台北市以新店溪為界，地勢單純，是一片由東南向西北逐
漸降低的平原。民國47年由中和鄉分出，改為『永和鎮』，之後因為發展迅速，成為台北
市南郊的重要住宅區，民國68年則升格為縣轄市，從此確定『永和市』之名。

永和市隔新店溪與台北市相望，兩地目前有中正橋、福和橋及永福橋做聯絡通道，因此帶
動了永和的地方發展與繁榮之景。也因為永和的商業發達、交通便利、地勢又平坦，再加
上沒有工業用地，遂成為相當理想的居住區域。

本區都市面積雖只有5.7138平方公里，是全省面積最小的市鎮，但是區內設籍人口每平方
公里卻超過四萬一千人以上，人口密度相當高，其中還不包括許多來自外地的租屋人口。


由於此區鄰近台北市中正區，早期為民代、軍公教人員居住的延伸地，因此也帶動了此區
各項生活機能發展與商圈的成型。

分析本市的人口結構發現，由外地來北部謀生而定居於此區者，多為青壯人口，其中不少
新婚夫婦在此生兒育女，使本區人口素質呈現年輕化，且知識水準頗高，已逐漸成為一個
充滿年輕活力的新市鎮。

由於此區的生活機能早已成型，再加上和台北市僅一橋之隔，以及在台北縣升格院轄市的
諸項利多的刺激下，在房價行情上，僅次於板橋以及新店地區，位居第三。※推案再起
有賴都更

因永和市發展較早，目前的人口已呈現過度飽和的狀態，再加上早期都市規劃沒能跟上人
口的高度成長，造成市區內街道較為狹小、曲折，市區建物也多以傳統公寓為主，因此，
永和地區的購屋客層，大部分都是以區域客為主。

都市化程度相當高的永和市，區內土地幾乎多已開發殆盡，因此導致此區的推案總量，總
是不多。整體推案狀況，即可從＜表一＞、＜表二＞的統計資料中看出。其中，只有90、
92、94年的年度推案量（預售屋加上新成屋）有超過百億的表現，綜觀台北縣其他個區域
，此數字在北縣房市而言，可說屬於『少量』表現。

永和地區的腹地雖小，但是因為區域生活機能發展成熟，再加上鄰近台北市區，此區的房
市未來的潛力可期。雖然此區未來的房市榮景頗被看好，但是沒有開發土地可供使用，一
切也只是空口說白話。所以未來的房市發展契機，最重要的，仍有賴都市更新的落實。

※交通建設 帶動整體發展

永和市地狹人稠，與臺北市隔新店溪相望，『橋樑』便成為雙方來往的交通要道。目前有
中正橋、福和橋及永福橋與臺北市相通，使永和市的發展不差，從此便可看出，橋樑建設
對永和市發展有其決定性的影響，相對地也帶動了地方的繁榮。

隨著人口大增，交通車流量日益龐大，目前僅有的這三座橋樑早已不敷使用，市長有鑑於
興建『中正二橋』是當務之急，於是一直在極力促成中正二橋能早日興建，以紓解永和市
的交通。可惜的是，由於建設經費有限，中正二橋目前僅處於紙上談兵階段，遲遲未見興
建動工的實際動作。

除了中正、福和以及永福這三座橋樑建設外，還有一條環河快速道路，沿著新店溪環繞此
區，在疏緩車流上也扮演著重要的角色。在道路建設之外，由東至西貫穿此區的捷運中和
線（頂溪站、永安市場站），也提供給當地居民一個便捷迅速的大眾運輸工具。

根據以往的經驗，捷運建設總是能替行經的區域房市帶來無限利多，但是捷運利多效益在
此區似乎難以發酵開來，主要仍和建地有限導致推案稀少有關。只有94年推出的「冠德美
麗永安」，在捷運以及鄰近四號公園的綠地訴求加持下，曾掀起一波房價漲幅。

※房市發展現況

永和市整體的推案量雖不大，但是由於此區的居住人口眾多，房市需求仍存在，除了主要
客層多以區域客為主外，成屋產品的接受度也較預售產品來得高，而且近期的指標個案，
多以大坪數、高質感的換屋產品規劃為主。

永和市依其發展先後，可分為中心區商圈與外圍的新興商圈兩部分，整體來看，大致可分
成『秀朗國小商圈』、『福和國中商圈』、『網溪國小商圈』、『仁愛路公園周邊』、『
樂華戲院周邊』以及『環河快速道路沿線』等六大區塊，來進行探討。

一、秀朗國小商圈

本區大致上以環河東路以西，秀朗路以南和中和的秀山地區相接。明星學區秀朗國小兩側
的民權路以及民生路，為永和市早期的高級住宅區，區內市場、百貨備齊，具有相當完整
的生活機能。

從推案發展軌跡來看，92年在商家林立的中正路上，推出了兩個成屋案「得和天廈」與「
君國天下」，由於當時多以18～19萬／坪的低價方式競爭，以致於開價為二字頭的兩案，
在銷售表現則略為緩慢。一直到94年中推出的「北城大誠」，開價約28萬／坪，在當時已
是區域客可接受的合理價格，就有不錯的銷售表現。此區近期推出的個案，為位於秀朗路
二段巷道內的「大安禮居」，開價約為33萬／坪。整體來看，此區域近幾年的房價漲幅空
間也是不小。

二、福和國中商圈

此區為福和路以南，永和路以東，秀朗路以北與環河東路所圍繞而成的區域，涵蓋中正路
、永利路、永貞路等主要幹道，區內生活機能成熟，市場、超市、餐廳、學校一應俱全，
主要以福和國中、永和國中為發展中心。區內大多為老舊公寓或是透天厝改建，以往較無
建案推出，直至94年7月，三輝建設推出總規模達30億案量的「芬第夏宮」，表價高達三
字頭，一口氣拉抬了此區房價。

此區為目前永和市銷售個案數較多的區域，有位於林森路上的「東煒大和」、中正路上的
「三輝．官隱」、秀朗路上的「漢皇極品．喬治五世」，此三件個案均高達四字頭，而且
多為大四房以及高質感建材的產品規劃。三、網溪國小商圈

此區包括永和路以東，福和路以北以及環河東路以西所圍繞而成的區域，以網溪國小為發
展核心，由於此區內的竹林路為發展起源地，所以永和市主要行政與商業中心均座落於此
，永和市公所就在此區。

由於此區建地趨於飽和，直到94年，於自強路上才有一個挑高三米六的套房產品推出，案
名為「時尚米蘭」，當時開價為29萬／坪。同年，在捷運頂溪站附近，又接著推出一個先
建後售的個案「三輝德堡」，因「三」案多了捷運以及地段等利多加持下，開價隨之上探
三字頭。目前此區近期已結案的「竹村秀」以及「詠荷甲天下」，當時兩案開價依然維持
在三字頭的水準。

四、仁愛公園周邊

大致以中山路以北，環河西路以南的大片區塊為主，和舊市區相比，則為開發時間較晚的
新興區域，也因為開發較晚，在95年期間曾是永和市主要的推案集中區域，像是「羅浮公
園」、「保安雅築」、「時代貴築」等均是。

此區內有仁愛公園、永平國小、國中以及及人國小等學區，整體環境的居住質感頗佳，只
可惜此區域離市區較遠，生活機能仍比不上市區的便利與繁榮，屬於永和市中房價偏低的
區域，行情普遍維持在二字頭。除了94年推出的「頂溪菁品」，因近捷運頂溪站的利多加
持下，開價才有逼近三字頭的水準。近期則無新案推出。

五、樂華戲院周邊

此範圍大致以中山路一段以南，中和路以北的區域，有名又熱鬧的樂華夜市則座落於此，
再加上捷運永安市場站提供的便捷交通，使得本區的商業氣息頗為濃厚，知名的樂華夜市
商圈，吸引大量人潮前來，算是永和市相當熱鬧繁華的區域。

生活機能成熟，又有捷運行經，此區具備相當良好的推案條件，只可惜樂華戲院周邊的區
塊，早已開發殆盡，推案始終有限。除了在92年，推出的指標大案「樣樣紅」以及「皇邸
」兩案外，之後均無新案推出，直到96年9月，才於雙和街上推出「永安傳家」一案，為
連棟式透天規劃，開價達36萬／坪。

六、環河快速道路沿線

以中正橋區隔的環河東、西路沿線，因具備河濱公園以及新店溪的河岸景觀，遂成為永和
地區訴求河岸景觀住宅的房市戰場。因此區域擁有鄰近新店溪的景觀優勢，在房價行情上
自然也和市區不相上下。

環河快速道路主要以中正橋為界，以西為環河西路，以東為環河東路。由於環河東路有福
和與永福兩座橋聯繫台北市，生活機能較佳，自91年起陸續開始有個案推出，面河價格從
91年「台北愛河」的25萬／坪，94年「銀河水都水漾區」的31萬／坪（去年成屋開價至38
萬／坪），到目前仍銷售中的「漢皇麗緹」的38萬／坪。

至於環河西路，由於出入動線較為不便，小環境商家稀少，生活機能較差，除了91、92年
各自推出的「水築館」、「綠寶石」以及「天璽」三案，近年來並無新案推出。不過位於
此區內的中正河濱公園又稱為『綠寶石計劃』，總計開發42公頃的河川高灘地，其中設置
許多運動空間以及觀景步道等，將河岸造型與休閒景觀結合為一體，以創造一個適合全家
共遊的帶狀綠化遊憩區，這樣的環境規劃，仍具有一定的房價拉抬力道。

※供給量有限 大坪數換屋為主流

永和市擁有相當優質的生活環境，以及濃厚的人文與商業氣息，再加上與台北市區僅一橋
之隔，未來的房價漲幅持續可期。只是，由於此區開發較早，開發用地有限，以致於整體
房市的推案始終有限。

以整體銷售表現來看，雖然推案有限，但因人口較為密集，房市的需求量始終存在，所以
，新案推出的銷售表現總是相當穩定。



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