【調查】財團搶進炒作礁溪，議會護航重 - 宜蘭

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【調查】財團搶進炒作礁溪，議會護航重劃利潤超過10億！昇恆昌董座、立委鄭寶清夫人
豪擲九億獵地

3.完整內文:
文／上下游編輯部、上下游特約記者梁鴻彬

近年來宜蘭土地炒作除農舍外，礁溪「溫泉宅」更是大戶！記者從「實價登錄」交易逐一
調查90筆資料，發現「礁溪休閒渡假區市地重劃」竟然五年內就有四分之一的土地都被財
團、開發商搶進，準備重劃後蓋溫泉宅和飯店，總金額超過三十二億元！其中超過億元的
四筆交易就有「昇恆昌」、「誠峰建設」、桃園的建商「漢宜公司」，和立委鄭寶清太太
莊儒蓮名下的「合連開發」，光昇恆昌董座和立委鄭寶清夫人兩人就豪擲九億元獵地。

除了重劃前捲起鉅額土地交易紅利，重劃後光是「抵費地」利潤預估超過10億元，更引發
各方覬覦。宜蘭縣府主張「公辦重劃」，抵費地買賣所得扣除重劃所需必要開支，其餘歸
公。然而地主主張「自辦重劃」，抵費地利潤歸私，後續公共建設卻仍得由全民買單。宜
蘭議會三度護航，將公辦重劃的經費全數刪除，背後龐大的開發利益歸屬不言而喻。


「礁溪休閒渡假區市地重劃」位在礁溪溫泉精華區，引來財團、土地開發商投機炒地。（
宜蘭縣政府提供）
礁溪溫泉宅炒作火熱，財團必爭之地
宜蘭縣代理縣長陳金德在一連串農地農舍政策，與前縣長、現任農委會主委林聰賢「不同
調」，引發全國爭議。但陳林在「礁溪休閒渡假區市地重劃」公辦立場上，卻難得的立場
一致。

陳金德上任後宣布，「礁溪休閒渡假區市地重劃」維持公辦立場，並將林任內兩度被刪除
、1億4千萬元的公辦重劃預算，送進議會審查，上周四（21日）在議會遭15：6表決，第
三度遭到刪除，卻鮮少受到關注。


宜蘭縣議會21日投票表決三度刪除「礁溪休閒渡假區重劃案」公辦預算。（翻攝自宜蘭縣
議會網站）
宜蘭的土地炒作不單只有農舍問題，雪隧開通後，礁溪因為有天然的溫泉，吸引財團、投
資客爭相進駐投資蓋溫泉豪宅和大飯店，「溫泉宅」更是赤裸裸的土地炒作商品，動輒上
千萬元的溫泉套房，及財團搶插旗的五星酒店，堪稱「台北後花園」最火熱的投資標的。

尤其「礁溪休閒渡假區市地重劃」位在礁溪老爺酒店山腳下、五峰旗瀑布風景區及跑馬古
道入口，高達23多公頃的土地，重劃後可以蓋住宅、旅館、餐廳和健身中心，這塊礁溪寸
土寸金溫泉精華區的最後處女地，成為許多財團相中的肥肉。


雪隧開通後，溫泉宅成為礁溪最熱門的土地炒作商品
五年來四分之一的土地熱炒，每坪實價最高21萬5千元
對於財團炒作傳聞，實際調出內政部實價登錄網站資料，「礁溪休閒渡假區市地重劃」區
塊內，從101年10月實價登錄資料上路，至今年11月最新的交易資料顯示，總共有「90」
筆交易記錄，交易金額加總達到32億5649萬元，交易總坪數為20233.26坪，換算6.67公頃
，以本案面積23.53公頃，等於短短五年內，四分之一的土地都被炒作了！


礁溪休閒渡假區市地重劃區實價登錄5年內90筆交易資料
根據交易資料顯示，「礁溪休閒渡假區市地重劃」102年5月時最低每坪交易價格為5萬元
，到了105年每坪價格已翻漲到了每坪21萬5千元最高價，短短3年每坪土地漲了16萬5千元
，「等於翻了四倍多！」雖因該筆單價5萬元的土地可能總價少較特殊，而102年平均的交
易價格約是12萬元，換算下來光這三年也「漲了一倍！」


交易前五大：昇恆昌董座江松樺、立委鄭寶清太太莊儒蓮入列
經記者深入調查，其中總價最高也是面積最大筆，是102年11月時一筆交易金額高達6億
1945萬元、每坪14萬5千元，總計4272坪的土地，查詢地政資料是由一名江姓地主買下，
甚至無任何他項權利的貸款資料，顯示財力十分雄厚闊綽。

根據調閱地政資料顯示，這位神秘的大戶就是昇恆昌董座江松樺，昇恆昌近年積極搶進宜
蘭的房地產市場，在100年11月縣府標售烏石港土地時，江松樺的妻子許麗鳳就以8億4千7
百萬元，溢價18%標下7132坪的旅遊服務用地。等於短短兩年內，昇恆昌就以十五億元，
錢進宜蘭養地，且昇恆昌眼光十分精準，一出手就是瞄準「頭城烏石港」、「礁溪溫泉」
，這兩塊宜蘭最看漲且具發展潛力的區域。



交易總價第二高、也是每坪單價最高的則是103年12月，面積736.1坪的廠房建物，交易總
價高達3億2347萬元，實價登錄每坪單價高達44萬元，實際換算土地面積每坪則約17萬5千
多元。查詢地政資料，是由「誠峰建設」吳碧峰及兩名林姓的宜蘭地主買下，誠峰建設近
年在礁溪陸續推出「裸泉」、「裸水」、「裸豔」等溫泉豪宅建案，堪稱是礁溪溫泉豪宅
最具指標性的建商，待重劃後再推出溫泉豪宅，利潤何止翻倍。

第三高則是105年9月，由桃園的知名皮件商和建商「漢宜」何東安家族，以1億7718萬買
下894.9坪土地，每坪單價已漲到19萬8千元。而第四筆超過億元的交易，竟然是立委鄭寶
清夫人莊儒蓮名下的「合連開發」公司，在今年5月以每坪18萬7千元、總價1億1074萬元
，買下 592.2坪的土地，還向一銀貸款了8880萬元。

莊儒蓮的「合連開發」公司，不但今年買了一筆，去年11月她就買下了總價第五高9926萬
元，一筆536.6坪、每坪單價18萬5千元的土地，同樣也向一銀貸款8400萬元，總計這兩年
莊儒蓮就花了兩億多元，買下這個區塊上千坪的土地，且這兩筆土地對照鄭寶清今年 4月
底，在監察院最新出版的財產申報資料，都未列入。

記者調查在這90筆的交易中，也有許多買主在這五年中，和莊儒蓮一樣在短期內就連續買
下「礁溪休閒渡假區市地重劃」區內的土地，雖然地價逐年攀升，但搶進毫不手軟，能買
的地大概都被搜括。

鄭寶清辦公室：莊儒蓮公司購買，退休後可能回宜蘭
記者詢問「誠峰建設」及「漢宜公司」人員回應表示，確實有買地，但還不確定將作何用
。「昇恆昌」則回應，公司並未購買該筆土地，但詢問董座江松樺是否以個人名義購買，
「昇恆昌」人員強調不方便替個人回答。

立委鄭寶清及老婆莊儒蓮則透過國會辦公室劉主任回應說：「這塊地是莊儒蓮公司購買，
並非個人購買，因此沒有申報到委員的財產名下。莊儒蓮老家是宜蘭人，之後考慮退休可
能會回宜蘭，因此在親戚朋友介紹下，以及公司股東評估過後也認可可以置產，是一般性
的置產。」

超過10%交易面積不到10坪，疑為人頭戶為重劃牟利
而在這90筆的交易紀錄中，其中總價低於1百萬元就有11筆，面積都不到10坪，而總價最
低、面積最小則是一筆0.63坪總價11萬元的土地，地目都是作為道路用地，為何要買一筆
這麼小又不能蓋的土地，所謂「A4」面積大小土地的地主，在歷來市地重劃疑似都是人頭
，背後目的應該是可以用土地所有權人身份，加入自辦重劃會。

人頭掌握重劃會弊端連連，號稱史上最大、利益最高的台中「新七期」重劃案，先前因「
黎明幼稚園」強拆迫遷爭議，甚至楊天生家族被查出，利用人頭成立重劃會，透過虛增工
程款、低估地價等方式，詐取牟利上百億元。

先前的《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》「7個人就可以成立重劃會」，也因此被
大法官會議宣告違憲，內政部在今年7月已修訂，提高自辦市地重劃籌備會發起門檻，應
以土地所有權人數超過重劃區總人數3/10，及其所有土地面積超過重劃區總面積3/10的同
意發起。

議會護航，刪除公辦重劃經費，「抵費地」利潤歸私
「礁溪休閒渡假區市地重劃」光是開發前的土地炒作就帶來鉅額利潤，重劃後「生地變熟
地」容積建蔽率翻數倍，如以礁溪目前重劃後地價保守估計每坪近50萬元計，利潤更是驚
人。除了私人交易外，本案關鍵的重劃後「抵費地」利潤落入誰手？更值得全民關注。

市地重劃面積23.53公頃（換算為71178.25坪），假若為「公辦重劃」依縣府規劃地主分
配56.5%，發回分配給地主及作為公共設施土地，重劃後「抵費地」6.5%約有4626.58坪，
若以重劃後地價每坪單價50萬元計算，總價有23億1329萬元，扣除重劃工程費用約10億元
，縣府剩約13億元放入重劃基金作為未來公共設施維護，若有部分盈餘，則是歸公。

然而，若是「自辦重劃」，現行自辦重劃規劃地主分配55%，重劃後抵費地約7%可達4982
坪，以重劃後地價每坪50萬元計算，總價高達25億元。扣除重劃工程費用約10億元，尚有
15億元盈餘，則歸私人開發業者所有。但是，重劃後的公共設施維護費用，則仍由縣府意
即全民買單，光這15億元的利差的歸屬，議員拼命阻擋這塊市地重劃公辦的原因就不言而
喻。


圖片提供/督促市地重劃公辦行動聯盟
陳碧源：自辦盈餘歸私，留下爛攤子全民買單，不符公平正義
礁溪先前的自辦市地重劃衍生許多問題，「區塊三」市地重劃公共設施品質低落，連自來
水、排水系統都沒有，公辦市地重劃的另一個好處是，後續保固責任在政府，自辦市地重
劃後，重劃會解散後留下爛攤子還是要全民買單。

長期鑽研宜蘭不動產趨勢的「高源不動產聯合事務所所長」陳碧源表示，「礁溪休閒渡假
區市地重劃案」公辦、自辦爭議，起因就是雪隧開通後，礁溪溫泉宅和溫泉飯店成為北台
灣的渡假聖地，房價不斷上漲，最高時每坪賣到五十幾萬元，重劃後對開發後續的龐大土
地盈餘，究竟應該歸公庫，還是讓重劃會瓜分，才造成公辦、自辦爭議的癥結。

陳碧源指出，雪隧開通前，宜蘭最大的百貨公司新月廣場所在地「南門重劃區」，和現在
縣政府所在地豪宅別墅區的「縣政中心重劃區」，當時一坪標售才五萬元都賣不出去。雪
隧開通後，「烏石港重劃區」賺了錢，加上之前礁溪火車站前的長榮鳳凰酒店一帶的自辦
重劃區，財團搶蓋溫泉宅和溫泉酒店，才讓嘗到甜頭的自辦派不肯放手。

陳碧源強調，都市計畫有所謂「發展權」的制度，在英國都市更新或重劃後，「發展權」
地利都是歸政府，由全民共享，政府也要負擔都市重劃後續的公共設施維護，如自辦盈餘
歸私人，留下爛攤子全民買單，也不符合公平正義原則。

龐大開發利益，議員為誰護航？
宜蘭縣政府主張該市地重劃應公辦，並將區域計畫內的設計圖送審，道路及公設都規劃好
，今年縣府順應地價上漲，也將地主土地分配比例從55%提高到56.5%，預計3年完成，把
預算提到議會卻都遭刪除，去年在宜蘭民間團體籌組「督促市地重劃公辦聯盟」的壓力下
，更怕夜長夢多，快刀斬亂麻，創下宜蘭縣議會史上，第一次在一讀會時就刪除預算的歷
史紀錄，今年又歷史重演。

「督促市地重劃公辦行動聯盟」痛批，本案延宕九年，期間有議員還將神明請到議會，宣
示「圖利才要自辦」，最後卻變臉主張自辦；國民黨籍的前議長還用低俗的字眼辱罵前縣
長林聰賢。說穿了就是背後龐大的開發利益，公辦盈餘漲價歸公納縣庫，自辦利潤歸重劃
會私有，這些吃相難看的議員諸公，早就和財團、土地開發商綁在一起。

再者礁溪目前許多溫泉宅和大飯店，和宜蘭其它許多地方類似，都是以「容積移轉」擴充
樓地板面積方式，蓋成超高大樓，「是誰搬走了人民的乳酪？」容積應為公共財，利益全
民共享，而非是財團土地炒作的巧門及商品，從礁溪近年來十倍數超量的開發，不禁要問
「是誰從雪隧開通後炒地得利？」

在地礁溪人：感嘆家鄉變調，溫泉枯竭
雪隧開通11年，宜蘭從後山到後花園，在宜蘭農舍是炒作題材，溫泉宅何嘗不是，超量抽
取後，礁溪溫泉水下降十度，縣府訂的溫泉抽取總量管制早就達到上限，不斷的蓋高樓和
飯店，最後只是讓溫泉資源枯竭，再看看這些溫泉豪宅，平日晚上根本漆黑一片，在地礁
溪人，除了感嘆家鄉變調也莫可奈何。

「礁溪休閒渡假區市地重劃」相較於農舍議題，財團炒地，政治分贓和政商掛勾更加赤裸
、污穢不堪！一位世居在該區的魏姓民眾無奈的說：「公辦自辦都是那些外來的地主在喊
，我從小住在這，辦不辦有差嗎，隨便啦！」

4.完整連結 (或短網址):
https://goo.gl/wXkaiZ

5.備註:

有沒有礁溪在地人來發表一下看法
宜蘭快被財團給買光光了


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