※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 公宅是愚蠢政策..XD
深夜2點半發文 辛苦了
好累喔...
我的確認為公宅政策完全不聰明啊 XD
要喬地 發包 建設 最後的租金收入還遠不如市場
但我的前提是
"社會運動跟逼迫政府不得不的情況下"
您有看清楚嗎?
當然您認為這"不可能"會發生吧?
就如同馬英九跟對岸從沒想到太陽花學運有能力阻擋服貿一樣?
只要中央宣布
(不用等徵收土地 也不用等到發包 建設)
對房市的影響
100%是立即的
這樣說您同意嗎?
: 你看高雄根本不想跟.
: 陳菊搞得出租住宅是拿台電老舊宿舍去改的.
: 市政府意思是"高雄房價很合理,我們不需要新蓋公宅".
: 先幹攪一下,某縣市的公宅建築成本一坪11.8萬..
: 幹你娘,A錢A超大....
: 建商蓋15F的RC的建築成本,也不過7.x w/p...
: 你公宅是比照3xF的SRC藝術城堡等級再蓋就是了??
就新北市啊
新聞挖挖哇于美人就當面吐嘈了
沒什麼好避嫌的
: 果然做啥都要先A夠錢,其他怎樣再說再說.
: 公宅是白癡政策最大的問題就是.
: "你居然讓窮人住新屋"
新屋不一定要豪華...
也不用裝潢...
屋永遠會舊...
只要有基本需求即可
假設公宅接長照部分呢?
讓公宅永續使用?
不只年輕人住房
未來少子化的過程
公宅舊了也可轉型成年邁族群的退休社區?
: 你政府準備接受無底洞的錢坑.
你的錢比政府還多? XDDDD
你算的一堆利率都是確立在政府信用無虞之下
這是最基本的常識...
: 因為你讓窮人住新屋,你的租金....你只是小壓個20%,窮人還是租不起阿.
租得起你的屋
租不起政府的屋? XD
法令是在誰手上...
: 你看台北聯開宅就是典型範例,他的租金過高..(已經打過折了).
您又談到台北去了
我前文所說的是高雄本地
拿台北租金房價跟高雄租金房價比?...
台北不能住人的問題 已經不是新聞了...
而且我連可用地都標明給你看...
(雖然短期內很難處理是真的 台糖部分就好處理 因為都是草 XD)
: 所以到最後還是只能拿去賣.
: 只要你算上"土地價值"基本上你的租金就是很難壓下來.
: 你新屋怎樣押租金,都無法跟20年中古屋的租金比,更不用說跟公寓的租金比.
: 而窮人居住需求是硬需求,所以他們當然優先考慮便宜的公寓,怎麼會去選你的新屋.
: so..產品定位完全錯誤.
我昨天的舉例
只是最簡單的討論
就是當人民造反
中央政府拋出公共住宅的消息
就這麼簡單 連內容都沒有...XD
您就可以反論出這麼多租金市場需求
我不知道您的談論依據是什麼? XD
我只是假定說 有這麼一天的到來 房市還可以這麼樂觀嗎?
: 而政府為了自己的錯誤去解套,方式就是"土地成本不計算"
: 阿靠杯這就糟糕了.
: 政府取的土地,非常多都是由很多間接的手段後才取得.
: 例如舉債建設,進而重劃區塊,在取得土地等.
: 這些土地取得可不是沒有成本,甚至很多都是政府之前大量舉債後才取得的.
: 所以本來政府是善用這些土地,在喚回利益去補足之前的舉債甚至賺一筆.
: 你今天可好了,你為了搞社會住宅,要把租金壓到跟20年屋差不多.
: 所以你"土地成本"不計算...
你這麼清楚土地就是不動產最大的成本支出
你也清楚市場上一坪成本建價多少
今天我舉的例子 台糖糖廠的土地 地仍由糖廠持有
中央與地方政府與糖廠談妥補貼
(實際上糖廠的地都沒有在使用 空地一堆)
剩下的成本支出 只剩建坪的鋼筋水泥
這樣的公宅 成本會高嗎?
我前文也有說過這是"高雄"可以玩的辦法
因為到台中 雙北 的確面臨徵收土地及處理地上建物的問題
: 你單純只是建築成本去出租,租金只是補貼建築成本的支出舉債.
: 那...你土地取得欠的錢哩??...這舉的非常龐大的債務,坑你怎樣埋??
: 別忘了,你計算後可是...出租投報率低於1%耶...比政府舉債的利息成本還低.
: (像台北上次估算大概只有0.5%)
: 所以,柯文哲反正台北市長幹兩屆她就拍拍屁股下台,他又沒有政黨包袱他又不用永續經營.
: 台北挖個錢坑日後破產了,他早就已經退休不知多久了.
: 林佳龍反正西屯地主大多都是國民黨,所以惡性搞爛西屯和經貿園區.
: 他吵翻她的烏日就好了,海線金主都在烏日布局.所以酬庸海線各大老才是重要事情.
: (不然他幹嘛不把公宅丟在他最愛的烏日阿)
: 但是你看,台南高雄這些民進黨真正想要永續經營的縣市.
: 全都表示"我們不蓋新房子出租"
: 尤其蔡英文政府一開始還講"公宅的經費要市政府負擔"
: 根本把市政府都嚇死了..
: 而其實蔡英文政府後來也警覺到"蓋新屋出租給窮人是很愚蠢的行為"
: 所以你看現在都在轉彎政策.
: 跟人民承租房子,再轉租給窮人,政府從中補貼????
: 喔喔,轉彎了看到沒有..
那有沒有可能再轉一個彎? XD
當社會受不了炒手剝削?
: 基本上期待政府真的實行大量推廣公宅是不理智的.
: 因為政府會被債務壓到破產.
: 你租金無法補貼土地和建物舉債的利息...
: 更不用說你要被這些公宅"套牢"幾十幾百億在上面..
: 這個洞怎樣解決,大家自己想清楚就知道這是怎樣一個愚蠢的政策.
我同意你這邊的看法
但我也有說過
高雄市
實際上也有自己的可行之處
中油宿舍 就是中油自己的地 長期提供給員工居住 分文未取
上段台糖 不就是一條可行之路?
但我也不認為短期內高市府會走公共住宅政策
不過等到選舉年2020
房價若沒有一定程度的下修
您看看候選人會不會提出類似政策 :)
不提出準備被罵死 XDDDD
像軍公教
本來就打定蔡政府上任不敢動年金這塊 他只打算一拖再拖
現在還不到一年
年金改革的進度呢? XD
: 當然我不否認,高雄有可能蓋公宅有三個地方.
: 1.大寮捷運站四周.
: 2.岡山大鵬九村.
: 3.桂林/步校..
: 主要是因為這些地方的政府土地取得大概單坪價都沒破10萬.
: 所以她無論有沒有估算土地成本,蓋公宅如果建築成本用一坪不要太少,8萬就好.
: 這樣他蓋出來的建物單坪可能成本只有9~10,政府又不用管銷成本..
: 因此他確實可以出租例如套房4000,兩房6000,三房9000這種數字.
: (當然你還是很難跟老公寓競爭價格)
: 然後政府可以透過公宅製造人潮,讓捷運機房出租效應大增,以及提高捷運運量.
: 但你要期待高雄市政府在高雄市區,喔不,在楠梓鳳山的市區蓋公宅..
: 不要再做夢比較好...
請見台糖舊廠區 謝謝 也是眾人嘲笑的青埔站沿線
: 至於政府跟私人租房子去轉租.
: 這個等政策出來再說.
: and.以前講過,這政策自己小心.
: 你弄不好,會被我們這些黑心投資客用爛屋包裝後送給政府轉租來掏空稅金.
: 當然政府如果愛送錢給我們花,我們是非常開心地拉....XD
: 另外租不掉??
: 只有租不掉的價格,沒有租不掉的房子.
有啊
我不是舉五福商圈給你看了?
人家有本業...
人家就是不爽降 XD
這是他們跟您的差別
他們不用成天去算利率 注意市場消息 XD
: 你這邊租不掉,代表這邊需求衰退.同時也不叫租不掉,而是租金降了,你原租金才租不掉.
: 不過舉商用不動產是很不應該的例子,因為商用不動產出租狀況影響太多.
: 當年大多頭,天母因為捷運站的啟用,商圈轉移,原商圈整條街的店面全都租不掉.
: 今天的東區因為商圈轉移到101去,所以東區也大量租不掉.
: 之前西門町有很多掛租是因為房東要漲租金,把老房客趕走從新掛高租金.
: 同樣的,今天高雄中山路兩側是因為他們店面特質不適合目前高雄商業模式.
: 所以租不掉...屋主又不願意降租.
因為他們不是炒手...
當他們不打算玩錢滾錢的遊戲
這就是最安全的"投資"
而非"炒房"
: 可是這些是商用不動產.....
: 商用不動產出租狀態很複雜,並且很極端性...
: 但今天我們討論的是住宅吧??
: 住宅出租和商用不動產出租狀況特質差的可大了,這就像川普和蠟筆小新的差距一樣大..
: 住宅出租可就單純多了,並且不會有甚麼東邊很好租100公尺外很難租的問題.
: 更不會發生甚麼"住宅租屋圈轉移"的甚麼鬼現象..XD
: so..真的發生住宅租不掉??一定代表整體住宅需求衰退...
: 否則..住宅需求沒衰退為啥會租不掉?
: 另外衰退也不是租不掉,而是"你那個價格租不掉"...
: 這代表租金下降了....
: 而租金下降..要嘛就是人口大量外移,例如2000年後幾年那段時間的高雄.
: 或是被中國管制中國人進入香港的那段時間.
: 要嘛就是薪資大量衰退...也就是通縮產生.
: 而這兩種情況就不需要解釋了...
: 但是基本上,目前高雄市區出租?
: 去問問廣大有在當包租公的板友,看它們對出租這件事情的經驗是怎樣比較好...XD
: 為啥我們投資客有恃無恐.
: 因為爆好出租阿.
我再強調一次 看到目前的板友 請記得
原PO CECA板友 他家的貸款比只佔他家資產的6%(自稱啦XD 我不能替他背書)
您買房是自住? 還是要炒? 請看看您與他身家之間的差別
這是我最想提醒板友的一點
至於他賺多少 如何如何 我都恭喜他
: 你看我不看好桃園,就是因為他不好租.
: 我很注重出租狀態的....我一項認為,出租才是住宅真正硬需求的表現.
: 所以好租我才會進場才會去炒房.
: 不好租,租金投報太爛,我第一個跑掉...
手下十幾間不動產 這麼好跑啊? XD
跑的時候 會不會虧損呢? XD
不過不干我的事
再來我應該不會再發文了
感恩~~~
--
: 公宅是愚蠢政策..XD
深夜2點半發文 辛苦了
好累喔...
我的確認為公宅政策完全不聰明啊 XD
要喬地 發包 建設 最後的租金收入還遠不如市場
但我的前提是
"社會運動跟逼迫政府不得不的情況下"
您有看清楚嗎?
當然您認為這"不可能"會發生吧?
就如同馬英九跟對岸從沒想到太陽花學運有能力阻擋服貿一樣?
只要中央宣布
(不用等徵收土地 也不用等到發包 建設)
對房市的影響
100%是立即的
這樣說您同意嗎?
: 你看高雄根本不想跟.
: 陳菊搞得出租住宅是拿台電老舊宿舍去改的.
: 市政府意思是"高雄房價很合理,我們不需要新蓋公宅".
: 先幹攪一下,某縣市的公宅建築成本一坪11.8萬..
: 幹你娘,A錢A超大....
: 建商蓋15F的RC的建築成本,也不過7.x w/p...
: 你公宅是比照3xF的SRC藝術城堡等級再蓋就是了??
就新北市啊
新聞挖挖哇于美人就當面吐嘈了
沒什麼好避嫌的
: 果然做啥都要先A夠錢,其他怎樣再說再說.
: 公宅是白癡政策最大的問題就是.
: "你居然讓窮人住新屋"
新屋不一定要豪華...
也不用裝潢...
屋永遠會舊...
只要有基本需求即可
假設公宅接長照部分呢?
讓公宅永續使用?
不只年輕人住房
未來少子化的過程
公宅舊了也可轉型成年邁族群的退休社區?
: 你政府準備接受無底洞的錢坑.
你的錢比政府還多? XDDDD
你算的一堆利率都是確立在政府信用無虞之下
這是最基本的常識...
: 因為你讓窮人住新屋,你的租金....你只是小壓個20%,窮人還是租不起阿.
租得起你的屋
租不起政府的屋? XD
法令是在誰手上...
: 你看台北聯開宅就是典型範例,他的租金過高..(已經打過折了).
您又談到台北去了
我前文所說的是高雄本地
拿台北租金房價跟高雄租金房價比?...
台北不能住人的問題 已經不是新聞了...
而且我連可用地都標明給你看...
(雖然短期內很難處理是真的 台糖部分就好處理 因為都是草 XD)
: 所以到最後還是只能拿去賣.
: 只要你算上"土地價值"基本上你的租金就是很難壓下來.
: 你新屋怎樣押租金,都無法跟20年中古屋的租金比,更不用說跟公寓的租金比.
: 而窮人居住需求是硬需求,所以他們當然優先考慮便宜的公寓,怎麼會去選你的新屋.
: so..產品定位完全錯誤.
我昨天的舉例
只是最簡單的討論
就是當人民造反
中央政府拋出公共住宅的消息
就這麼簡單 連內容都沒有...XD
您就可以反論出這麼多租金市場需求
我不知道您的談論依據是什麼? XD
我只是假定說 有這麼一天的到來 房市還可以這麼樂觀嗎?
: 而政府為了自己的錯誤去解套,方式就是"土地成本不計算"
: 阿靠杯這就糟糕了.
: 政府取的土地,非常多都是由很多間接的手段後才取得.
: 例如舉債建設,進而重劃區塊,在取得土地等.
: 這些土地取得可不是沒有成本,甚至很多都是政府之前大量舉債後才取得的.
: 所以本來政府是善用這些土地,在喚回利益去補足之前的舉債甚至賺一筆.
: 你今天可好了,你為了搞社會住宅,要把租金壓到跟20年屋差不多.
: 所以你"土地成本"不計算...
你這麼清楚土地就是不動產最大的成本支出
你也清楚市場上一坪成本建價多少
今天我舉的例子 台糖糖廠的土地 地仍由糖廠持有
中央與地方政府與糖廠談妥補貼
(實際上糖廠的地都沒有在使用 空地一堆)
剩下的成本支出 只剩建坪的鋼筋水泥
這樣的公宅 成本會高嗎?
我前文也有說過這是"高雄"可以玩的辦法
因為到台中 雙北 的確面臨徵收土地及處理地上建物的問題
: 你單純只是建築成本去出租,租金只是補貼建築成本的支出舉債.
: 那...你土地取得欠的錢哩??...這舉的非常龐大的債務,坑你怎樣埋??
: 別忘了,你計算後可是...出租投報率低於1%耶...比政府舉債的利息成本還低.
: (像台北上次估算大概只有0.5%)
: 所以,柯文哲反正台北市長幹兩屆她就拍拍屁股下台,他又沒有政黨包袱他又不用永續經營.
: 台北挖個錢坑日後破產了,他早就已經退休不知多久了.
: 林佳龍反正西屯地主大多都是國民黨,所以惡性搞爛西屯和經貿園區.
: 他吵翻她的烏日就好了,海線金主都在烏日布局.所以酬庸海線各大老才是重要事情.
: (不然他幹嘛不把公宅丟在他最愛的烏日阿)
: 但是你看,台南高雄這些民進黨真正想要永續經營的縣市.
: 全都表示"我們不蓋新房子出租"
: 尤其蔡英文政府一開始還講"公宅的經費要市政府負擔"
: 根本把市政府都嚇死了..
: 而其實蔡英文政府後來也警覺到"蓋新屋出租給窮人是很愚蠢的行為"
: 所以你看現在都在轉彎政策.
: 跟人民承租房子,再轉租給窮人,政府從中補貼????
: 喔喔,轉彎了看到沒有..
那有沒有可能再轉一個彎? XD
當社會受不了炒手剝削?
: 基本上期待政府真的實行大量推廣公宅是不理智的.
: 因為政府會被債務壓到破產.
: 你租金無法補貼土地和建物舉債的利息...
: 更不用說你要被這些公宅"套牢"幾十幾百億在上面..
: 這個洞怎樣解決,大家自己想清楚就知道這是怎樣一個愚蠢的政策.
我同意你這邊的看法
但我也有說過
高雄市
實際上也有自己的可行之處
中油宿舍 就是中油自己的地 長期提供給員工居住 分文未取
上段台糖 不就是一條可行之路?
但我也不認為短期內高市府會走公共住宅政策
不過等到選舉年2020
房價若沒有一定程度的下修
您看看候選人會不會提出類似政策 :)
不提出準備被罵死 XDDDD
像軍公教
本來就打定蔡政府上任不敢動年金這塊 他只打算一拖再拖
現在還不到一年
年金改革的進度呢? XD
: 當然我不否認,高雄有可能蓋公宅有三個地方.
: 1.大寮捷運站四周.
: 2.岡山大鵬九村.
: 3.桂林/步校..
: 主要是因為這些地方的政府土地取得大概單坪價都沒破10萬.
: 所以她無論有沒有估算土地成本,蓋公宅如果建築成本用一坪不要太少,8萬就好.
: 這樣他蓋出來的建物單坪可能成本只有9~10,政府又不用管銷成本..
: 因此他確實可以出租例如套房4000,兩房6000,三房9000這種數字.
: (當然你還是很難跟老公寓競爭價格)
: 然後政府可以透過公宅製造人潮,讓捷運機房出租效應大增,以及提高捷運運量.
: 但你要期待高雄市政府在高雄市區,喔不,在楠梓鳳山的市區蓋公宅..
: 不要再做夢比較好...
請見台糖舊廠區 謝謝 也是眾人嘲笑的青埔站沿線
: 至於政府跟私人租房子去轉租.
: 這個等政策出來再說.
: and.以前講過,這政策自己小心.
: 你弄不好,會被我們這些黑心投資客用爛屋包裝後送給政府轉租來掏空稅金.
: 當然政府如果愛送錢給我們花,我們是非常開心地拉....XD
: 另外租不掉??
: 只有租不掉的價格,沒有租不掉的房子.
有啊
我不是舉五福商圈給你看了?
人家有本業...
人家就是不爽降 XD
這是他們跟您的差別
他們不用成天去算利率 注意市場消息 XD
: 你這邊租不掉,代表這邊需求衰退.同時也不叫租不掉,而是租金降了,你原租金才租不掉.
: 不過舉商用不動產是很不應該的例子,因為商用不動產出租狀況影響太多.
: 當年大多頭,天母因為捷運站的啟用,商圈轉移,原商圈整條街的店面全都租不掉.
: 今天的東區因為商圈轉移到101去,所以東區也大量租不掉.
: 之前西門町有很多掛租是因為房東要漲租金,把老房客趕走從新掛高租金.
: 同樣的,今天高雄中山路兩側是因為他們店面特質不適合目前高雄商業模式.
: 所以租不掉...屋主又不願意降租.
因為他們不是炒手...
當他們不打算玩錢滾錢的遊戲
這就是最安全的"投資"
而非"炒房"
: 可是這些是商用不動產.....
: 商用不動產出租狀態很複雜,並且很極端性...
: 但今天我們討論的是住宅吧??
: 住宅出租和商用不動產出租狀況特質差的可大了,這就像川普和蠟筆小新的差距一樣大..
: 住宅出租可就單純多了,並且不會有甚麼東邊很好租100公尺外很難租的問題.
: 更不會發生甚麼"住宅租屋圈轉移"的甚麼鬼現象..XD
: so..真的發生住宅租不掉??一定代表整體住宅需求衰退...
: 否則..住宅需求沒衰退為啥會租不掉?
: 另外衰退也不是租不掉,而是"你那個價格租不掉"...
: 這代表租金下降了....
: 而租金下降..要嘛就是人口大量外移,例如2000年後幾年那段時間的高雄.
: 或是被中國管制中國人進入香港的那段時間.
: 要嘛就是薪資大量衰退...也就是通縮產生.
: 而這兩種情況就不需要解釋了...
: 但是基本上,目前高雄市區出租?
: 去問問廣大有在當包租公的板友,看它們對出租這件事情的經驗是怎樣比較好...XD
: 為啥我們投資客有恃無恐.
: 因為爆好出租阿.
我再強調一次 看到目前的板友 請記得
原PO CECA板友 他家的貸款比只佔他家資產的6%(自稱啦XD 我不能替他背書)
您買房是自住? 還是要炒? 請看看您與他身家之間的差別
這是我最想提醒板友的一點
至於他賺多少 如何如何 我都恭喜他
: 你看我不看好桃園,就是因為他不好租.
: 我很注重出租狀態的....我一項認為,出租才是住宅真正硬需求的表現.
: 所以好租我才會進場才會去炒房.
: 不好租,租金投報太爛,我第一個跑掉...
手下十幾間不動產 這麼好跑啊? XD
跑的時候 會不會虧損呢? XD
不過不干我的事
再來我應該不會再發文了
感恩~~~
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