※ 引述《joccg (難過的心)》之銘言：
: 沒有要戰南北的意思,因為這現象觀察了好久
: 以前百貨都是南高雄天下,現在捷運通了,漢神巨蛋出現
: 很多多餐廳或者醫美診所,北高雄真的一間一間開,越開越大
: 北高雄都是大樓新住宅,開價有夠高的,但人民素質
: 說真的,不錯,因為我在南高雄長大,真的一步步看在眼裡
: 何時南北漸漸有拉開的感覺
現在新彎曲的房價沒比較便宜吧.
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隨便找的中小坪數....農16都沒這麼貴.
這還不是豪宅.
別忘了高雄中古豪宅,價格嚇死人還屹立不搖的是哪一棟.
百立帝國阿...可不是在北高.
以同樣屋齡做比較,高雄目前最貴的房子是在新彎曲而不是美術館或農16.
不過彎曲的比較新的住宅本來就很少,所以你在"平均價"上面看不到差距.
一個區域要興起,最重要的一點是要有空地.
你沒空地這一區就沒救了.
他只會慢慢地老化,有錢人尤其他們年輕的一代慢慢的離開(雖然他的房子不一定賣掉).
例如當年的台北萬華,高雄鹽埕.
當然要是哪一天,市區所有土地都被用光了,那該怎麼半??
台中的話你就看到他整個往西邊搬家,西邊還有更多更多土地,安的拉.
但是台北高雄比較難搬家,所以這個問題,正是目前台北最煩惱的問題.
除非松山機場拆掉(柯文哲有在講),不然就算社子島開發(柯文哲也有在講)也救不了.
唯一的解法就是都更,把最老的那一區(萬華)拆光光製造出土地來.
(可以看台北都市計畫,萬華的土地使用分區都已經被調整到高容積率狀態)
so....這個空地問題我們可以繼續看台北怎樣幹,他怎樣幹,未來的高雄就會怎樣幹.
雖然說到今天為主,都更都是不可能的事情.
你只要堅持100%同意,沒有強制拆除的能力,你就還是等外星人攻打地球比較快...XD
高雄方面,北高的土地也被蓋得差不多了.
而目前是走到一種很有趣的狀態,因為市區還有很多零散的土地,也一堆透天.
不像台北都是公寓,也沒零散的土地.
所以高雄目前建案蓋回了舊市區,但是東一間西一間,而不是整片打造.
畢竟收透天很好收,所以和台北那種卡死的狀況不太一樣.
然後來談一下南北高.
高雄本來就有意圖把住宅和商業分離.
南邊新彎曲大多都不能蓋住宅,大多都是商用的土地.
所以遠景是蓋滿辦公大樓百貨公司商場旅館遊樂場類的.
北邊大多都是住宅用地,蓋滿的大多都是住家.
你看百貨公司,旅館,全都是南邊比較多,北邊比較少,北邊連電影院都還沒蓋哩.
這是刻意去區分的,可以從都市計畫中土地使用分區的分配上面看的到.
當然這是理想,政策也是這樣做,但後面實際在馬路上會不會有意想不到的變化.
還是要過幾年才知道...
但目前就是這樣子,美術館中部會蓋大賣場不會蓋百貨,新彎曲不會有整片的住宅蓋在裡面.
漢神巨蛋會旺是因為北高只有他那一間,南邊太多家分食(但漢神本館還是很賺錢)
可是當義大亞洲廣場蓋好,一定會大量分食漢神巨蛋的營業額.
到時候漢神巨蛋可能名次就會往下掉很多名.
這也是我不太看好巨蛋商圈的商用不動產的主因,因為義大亞洲廣場的關係.
尤其投資金額差太大了,漢神巨蛋百貨才投資80億,義大亞洲廣場是兩百多億.
他如果加上亞洲帝國是四百億....規模差太大,會被屌打.
(他的投資金額比夢時代還大,對喔是不包含土地喔..土地本來就他的)
更不用說這邊有電影院,有電影院就先贏個頭籌.
so..北高的商圈轉移是必然的現象....有興趣可以慢慢觀察.
當然接下來的中期狀態來看,高雄市還是有空地的.
市區的空地大概就是中都....
中都的範圍很大,因此他有取代農16的條件,因為他可蓋住宅範圍根農16差不多.
他比較晚蓋,一開始可能價位還不會比較高,後來就會簡單超過農16..
越晚蓋越貴是必然的.
(除了台北那種價格亂衝衝到過頭造成她需要大量回檔修正,
他不修正價格也衝不上去的狀況以外.
高雄價位是合理偏低,偏低則是你東南亞各國房價多看你就知道偏低了,
不要窩在台灣不出門,整天喊高..XD..不知外國的民間疾苦.
對喔我沒叫你去看中國,我只叫你去看東南亞
台灣是台北偏高中南部偏低...別忘了台北和其他人差距差了五倍..)
這也是建商狂買中都的土地,但都不推案的主因,因為一推案,政府就會把土地賣價拉高了.
所以她們先買土地買一堆後,再找一個時機聯合起來一起推案,一次把她吵上頂峰.
另外市區還有一塊地就是鳳山市議會那邊,國泰路邊的那一塊.
那一塊則是可以取代文山特區.(但不要校想變成農16,位置沒那麼好不可能達成)
至於目前在動的75重劃區,則是將來做新彎曲的配套,包含上一篇文章講的硫酸亞.
(這一塊可能可以發展成略高於文山特區的等級,因為彎曲的加持關係,
但要變農16也有點不夠力)
更久以後還有武慶路那一塊.
這是中期大家可以看到的新區域.
長期的話,就是要土地使用分區變更.
例如三民區的工業地,這些工業地當被變更回住宅用地後.
(當然政府可以又搶劫一堆土地下來...XD..有重劃政府就有大錢可以賺)
這些土地範圍可是非常大,位置又非常漂亮,可以打造下一個美術館...
然後也有一些市區的農地要重劃...
只是這一定是更久以後的事情.
當你市中心還有空地的時候,政府就不會急著去開下一個戰場出來...
集中火力開發或炒作,無論是對建商還是對政府來講都是非常重要的事情.
台中那個就是亂開新副本,東西南北開戰場搞得亂七八糟,現在就準備收拾善後...
而我們從這些空地的分布來看.
以純住宅區來看.
高雄市的重心,從2003年美術館開始興起後往北高發展也差不多告一個段落.
然後會從中都興起開始轉到中間偏北一點的地方來.等於往中間修正.
並且還剛好搭上鐵路地下化後火車站東的商圈發展...
and...建商都很賊的,這些佈局規劃,早就都在它們的千算萬策當中...
從大格局的市區發展步調,到細部的商圈變化,建商都看得很清楚...
我發現太多人都搞不懂新彎曲.
新彎區是一個CBD...不是一個住宅區.
這個觀念要先切割清楚...他不是蓋滿豪宅的地方.
他是蓋滿辦公大樓的地方.
豪宅只是穿插在一堆辦公大樓裡面.
只是因為產業很悲慘的關係,所以辦公大樓都不敢蓋,只有中鋼總部一個估拎拎地在那邊.
而可以蓋豪宅的少數土地,提早蓋了.
所以才會有新彎曲只有豪宅沒有其他東西的這種奇妙狀況.
要是台灣經濟走出去了,無論你是說親中簽了服貿湧入大量中國企業.
還是反中,但是可能根印度阿還是東南亞啊歐美阿,有大量的交流讓大量企業過來投資.
新彎曲一定是港口邊蓋滿了辦公大樓各大企業進駐的商業貿易區.
也因此蓋那麼多旅館,是給商務客,貿易者住的...
這是新彎曲的特質,他不是蓋滿住宅給高雄人住的.
少數豪宅很多也是企業的招待所,而不是老闆住在那邊...
(豪宅不是只有住老闆的價值,豪宅有很多其他的功用)
所以一直用美術館比新彎曲,這樣會很奇妙...特質差很大耶.
當然硬要比價格,那就如我第一段貼的,新彎曲的房子應該是目前高雄最貴的了.
因為他...稀有...能蓋的量太少了,所以貴是必然.
至於其他民生商業圈的發展,這個真的很難講.
例如站東商圈的土地,比新崛江還大,包含旁邊的長明街安寧街店面起來根西門町一樣.
但是他是否可以打造成另一個西門町或是逢甲夜市.
誰知道...
商圈很難捉摸,沒有人能判定的準,只能往這個方向去發展看看看會部會有效.
所以商圈無法精準判定.
最多就是義大亞洲廣場門口富國富民路一定會興起,這是因為規模性的關係.
兩百億的商業投資,你四周不興起也難...
但是其他的變化其實不容易捉摸,尤其商業型態也會因時間而改變等等.
至於回到舊市區.
舊市區大概就繼續維持吧.
要大幅改變很難,因為老房子太多.
但你要崩潰也難,因為當初有預留很多空地,這些空地也都在蓋新大樓.
有新大樓就有前進的能量在.
所以比較不會向台北那樣每一區的落差極大化.
高雄可能每一區的差異性可能比較小.
so...單純以地區性發展,對舊市區的影響其實還好.
真正影響整個舊市區的反而是大局面.
也就是是否有更多更多的人,無論是返鄉年輕人工作,還是觀光客,還是來貿易的貿易商.
還是來投資的還是海外人才等等等..
這些人是否有更多更多的湧入高雄.
才會明顯地影響到舊市區.
其他發展轉來轉去對新興阿前金區阿苓雅區阿,影響其實都不大.
目前還沒有那種會類似鹽埕區沒落的狀況發生....
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: 沒有要戰南北的意思,因為這現象觀察了好久
: 以前百貨都是南高雄天下,現在捷運通了,漢神巨蛋出現
: 很多多餐廳或者醫美診所,北高雄真的一間一間開,越開越大
: 北高雄都是大樓新住宅,開價有夠高的,但人民素質
: 說真的,不錯,因為我在南高雄長大,真的一步步看在眼裡
: 何時南北漸漸有拉開的感覺
現在新彎曲的房價沒比較便宜吧.
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這還不是豪宅.
別忘了高雄中古豪宅,價格嚇死人還屹立不搖的是哪一棟.
百立帝國阿...可不是在北高.
以同樣屋齡做比較,高雄目前最貴的房子是在新彎曲而不是美術館或農16.
不過彎曲的比較新的住宅本來就很少,所以你在"平均價"上面看不到差距.
一個區域要興起,最重要的一點是要有空地.
你沒空地這一區就沒救了.
他只會慢慢地老化,有錢人尤其他們年輕的一代慢慢的離開(雖然他的房子不一定賣掉).
例如當年的台北萬華,高雄鹽埕.
當然要是哪一天,市區所有土地都被用光了,那該怎麼半??
台中的話你就看到他整個往西邊搬家,西邊還有更多更多土地,安的拉.
但是台北高雄比較難搬家,所以這個問題,正是目前台北最煩惱的問題.
除非松山機場拆掉(柯文哲有在講),不然就算社子島開發(柯文哲也有在講)也救不了.
唯一的解法就是都更,把最老的那一區(萬華)拆光光製造出土地來.
(可以看台北都市計畫,萬華的土地使用分區都已經被調整到高容積率狀態)
so....這個空地問題我們可以繼續看台北怎樣幹,他怎樣幹,未來的高雄就會怎樣幹.
雖然說到今天為主,都更都是不可能的事情.
你只要堅持100%同意,沒有強制拆除的能力,你就還是等外星人攻打地球比較快...XD
高雄方面,北高的土地也被蓋得差不多了.
而目前是走到一種很有趣的狀態,因為市區還有很多零散的土地,也一堆透天.
不像台北都是公寓,也沒零散的土地.
所以高雄目前建案蓋回了舊市區,但是東一間西一間,而不是整片打造.
畢竟收透天很好收,所以和台北那種卡死的狀況不太一樣.
然後來談一下南北高.
高雄本來就有意圖把住宅和商業分離.
南邊新彎曲大多都不能蓋住宅,大多都是商用的土地.
所以遠景是蓋滿辦公大樓百貨公司商場旅館遊樂場類的.
北邊大多都是住宅用地,蓋滿的大多都是住家.
你看百貨公司,旅館,全都是南邊比較多,北邊比較少,北邊連電影院都還沒蓋哩.
這是刻意去區分的,可以從都市計畫中土地使用分區的分配上面看的到.
當然這是理想,政策也是這樣做,但後面實際在馬路上會不會有意想不到的變化.
還是要過幾年才知道...
但目前就是這樣子,美術館中部會蓋大賣場不會蓋百貨,新彎曲不會有整片的住宅蓋在裡面.
漢神巨蛋會旺是因為北高只有他那一間,南邊太多家分食(但漢神本館還是很賺錢)
可是當義大亞洲廣場蓋好,一定會大量分食漢神巨蛋的營業額.
到時候漢神巨蛋可能名次就會往下掉很多名.
這也是我不太看好巨蛋商圈的商用不動產的主因,因為義大亞洲廣場的關係.
尤其投資金額差太大了,漢神巨蛋百貨才投資80億,義大亞洲廣場是兩百多億.
他如果加上亞洲帝國是四百億....規模差太大,會被屌打.
(他的投資金額比夢時代還大,對喔是不包含土地喔..土地本來就他的)
更不用說這邊有電影院,有電影院就先贏個頭籌.
so..北高的商圈轉移是必然的現象....有興趣可以慢慢觀察.
當然接下來的中期狀態來看,高雄市還是有空地的.
市區的空地大概就是中都....
中都的範圍很大,因此他有取代農16的條件,因為他可蓋住宅範圍根農16差不多.
他比較晚蓋,一開始可能價位還不會比較高,後來就會簡單超過農16..
越晚蓋越貴是必然的.
(除了台北那種價格亂衝衝到過頭造成她需要大量回檔修正,
他不修正價格也衝不上去的狀況以外.
高雄價位是合理偏低,偏低則是你東南亞各國房價多看你就知道偏低了,
不要窩在台灣不出門,整天喊高..XD..不知外國的民間疾苦.
對喔我沒叫你去看中國,我只叫你去看東南亞
台灣是台北偏高中南部偏低...別忘了台北和其他人差距差了五倍..)
這也是建商狂買中都的土地,但都不推案的主因,因為一推案,政府就會把土地賣價拉高了.
所以她們先買土地買一堆後,再找一個時機聯合起來一起推案,一次把她吵上頂峰.
另外市區還有一塊地就是鳳山市議會那邊,國泰路邊的那一塊.
那一塊則是可以取代文山特區.(但不要校想變成農16,位置沒那麼好不可能達成)
至於目前在動的75重劃區,則是將來做新彎曲的配套,包含上一篇文章講的硫酸亞.
(這一塊可能可以發展成略高於文山特區的等級,因為彎曲的加持關係,
但要變農16也有點不夠力)
更久以後還有武慶路那一塊.
這是中期大家可以看到的新區域.
長期的話,就是要土地使用分區變更.
例如三民區的工業地,這些工業地當被變更回住宅用地後.
(當然政府可以又搶劫一堆土地下來...XD..有重劃政府就有大錢可以賺)
這些土地範圍可是非常大,位置又非常漂亮,可以打造下一個美術館...
然後也有一些市區的農地要重劃...
只是這一定是更久以後的事情.
當你市中心還有空地的時候,政府就不會急著去開下一個戰場出來...
集中火力開發或炒作,無論是對建商還是對政府來講都是非常重要的事情.
台中那個就是亂開新副本,東西南北開戰場搞得亂七八糟,現在就準備收拾善後...
而我們從這些空地的分布來看.
以純住宅區來看.
高雄市的重心,從2003年美術館開始興起後往北高發展也差不多告一個段落.
然後會從中都興起開始轉到中間偏北一點的地方來.等於往中間修正.
並且還剛好搭上鐵路地下化後火車站東的商圈發展...
and...建商都很賊的,這些佈局規劃,早就都在它們的千算萬策當中...
從大格局的市區發展步調,到細部的商圈變化,建商都看得很清楚...
我發現太多人都搞不懂新彎曲.
新彎區是一個CBD...不是一個住宅區.
這個觀念要先切割清楚...他不是蓋滿豪宅的地方.
他是蓋滿辦公大樓的地方.
豪宅只是穿插在一堆辦公大樓裡面.
只是因為產業很悲慘的關係,所以辦公大樓都不敢蓋,只有中鋼總部一個估拎拎地在那邊.
而可以蓋豪宅的少數土地,提早蓋了.
所以才會有新彎曲只有豪宅沒有其他東西的這種奇妙狀況.
要是台灣經濟走出去了,無論你是說親中簽了服貿湧入大量中國企業.
還是反中,但是可能根印度阿還是東南亞啊歐美阿,有大量的交流讓大量企業過來投資.
新彎曲一定是港口邊蓋滿了辦公大樓各大企業進駐的商業貿易區.
也因此蓋那麼多旅館,是給商務客,貿易者住的...
這是新彎曲的特質,他不是蓋滿住宅給高雄人住的.
少數豪宅很多也是企業的招待所,而不是老闆住在那邊...
(豪宅不是只有住老闆的價值,豪宅有很多其他的功用)
所以一直用美術館比新彎曲,這樣會很奇妙...特質差很大耶.
當然硬要比價格,那就如我第一段貼的,新彎曲的房子應該是目前高雄最貴的了.
因為他...稀有...能蓋的量太少了,所以貴是必然.
至於其他民生商業圈的發展,這個真的很難講.
例如站東商圈的土地,比新崛江還大,包含旁邊的長明街安寧街店面起來根西門町一樣.
但是他是否可以打造成另一個西門町或是逢甲夜市.
誰知道...
商圈很難捉摸,沒有人能判定的準,只能往這個方向去發展看看看會部會有效.
所以商圈無法精準判定.
最多就是義大亞洲廣場門口富國富民路一定會興起,這是因為規模性的關係.
兩百億的商業投資,你四周不興起也難...
但是其他的變化其實不容易捉摸,尤其商業型態也會因時間而改變等等.
至於回到舊市區.
舊市區大概就繼續維持吧.
要大幅改變很難,因為老房子太多.
但你要崩潰也難,因為當初有預留很多空地,這些空地也都在蓋新大樓.
有新大樓就有前進的能量在.
所以比較不會向台北那樣每一區的落差極大化.
高雄可能每一區的差異性可能比較小.
so...單純以地區性發展,對舊市區的影響其實還好.
真正影響整個舊市區的反而是大局面.
也就是是否有更多更多的人,無論是返鄉年輕人工作,還是觀光客,還是來貿易的貿易商.
還是來投資的還是海外人才等等等..
這些人是否有更多更多的湧入高雄.
才會明顯地影響到舊市區.
其他發展轉來轉去對新興阿前金區阿苓雅區阿,影響其實都不大.
目前還沒有那種會類似鹽埕區沒落的狀況發生....
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