其實之前就有跡象要轉正了.
一個都市整個產業大轉型,本來就需要很多時間.
不適模擬城市,按個按鈕就拆舊蓋新.
另外一方面,這是戶籍人口,戶籍人口又跑在實質人口變化之後.
你出外工作,戶籍可能遲遲不簽,直到你買房子或結婚生子才會遷.
因此1998年那一波造成高雄崩潰,很多人本來就都跑光了,可是戶籍還沒遷出高雄.
因此高雄長期人口外移的很多人,其實早就不在高雄了,只是戶籍比較晚遷走.
今天反過來,可能人已經來高雄工作了,但戶籍還沒遷過來..
也是要幾年之後才會慢慢遷.
so...產業發展都市發展本來就都會跑在戶籍人口之前.
更不用說一點.
老市區都是老房子,你老房子換手.
戶籍+n -n 抵銷掉....
然後小家庭化,所以本來例如你有50萬戶,一戶有6個人.
然後經歷房子買賣,屋主交換之後,你是老市區沒蓋新房子,房子一樣50萬戶.
但小家庭化所以平均一戶剩下3個人.
那...擬就看到大量人口外移了...
而會暴增的是重劃區.
本來一片空地,人口 =0
蓋一棟大樓50戶,因為新大樓就算你是投資或置產,因為稅比較重所以會遷戶籍來掛.
一戶部要多,因為單純掛戶籍不來住的也有m算兩個人.
這樣一棟50戶大樓,人口就+100...
你看高雄一整年人口也不過+400...
你就知道,隨便一個青埔,或是台中無論北屯阿還是太平阿的重劃區.
隨便幾棟樓就打趴掉你的人口增加,
畢竟高雄蓋房子量比桃園台中客氣太多了..你沒去過台中桃園,不要跟我說你看過蓋房子.
高雄蓋太多??...你一定只窩在高雄都沒到其他縣市去看看人家怎樣玩模擬城市的.
另外,高雄中小坪數是這兩三年才在蓋,之前大多都比較大坪數,戶籍人口增加量也比較低.
一棟29f,可能才50戶或80戶.
中北部,尤其北部比較早就在蓋中小坪數.
一棟29f可能200~400戶...
另外稅金比較也是北部比較貴,所以戶籍優先掛北部.
這也是同樣在蓋新房子,戶籍依然往北流動的原因之一.
SO...就向陳菊講過,人口還是看勞健保比較準.
看戶籍有太多影響.
就像今天還有一堆高雄人戶籍掛在澎湖,因為有比較多的外島補助福利.
而勞健保比較可以直接反應真實在地的人數.
另外,高雄輸給台中很大的原因在四點.
1.人口過度集中都市...
台中吸收中部所有的鄉鎮的人.
南部則有台南去瓜分掉很多.
2.台中新建案非常多,宇宙無敵多.
3.中科在台中.
南科分台南和路科,路科一開始又被限定只能醫工進駐,所以很多人都跑台南去了.
中科則是台中全拿.
4.高雄老產業規模大,因此轉型外移量比較大.
台中一開始的產業規模就小高雄不少.
所以2000年那一坡外移,高雄自然外移量比台中大很多.
所以台中有爆發性成長,高雄則是一直衰退.
另外,我不否認,在國民黨的執政下,台中吃到比高雄多很多的糖果.
因為2000年之後,我家也是一直在投資台中,也在那邊賺一票起來.
外加我爸到今天都自認他是台中人...XD...(他選舉一定回台中投票)
當然我不太清楚為啥阿扁的時候,對台中也比較好,後來馬冏後對台中還是很好.
雖然馬英九後面愛國十二建設確實丟不少東西給高雄,但比較偏向在高雄港內.
對直接的人民影響比較間接...
而台中,又是國際機場,又是中科,又是捷運之外..
最重要的是...親藍企業大量支持大舉投資.
有人講是老胡招商能力強,但其實應該是顏色正確有糖吃的現象.
所以造就台中暴衝性成長.
高雄則是一直低迷....
雖然我覺得很奇怪,阿扁上台照理講高雄應該顏色正確,為啥沒被照顧到.
不過不管怎樣,這些年台中和高雄的成長差異就是這樣造成的.
不過後來我家還是收手台中,把大部分的資金轉到高雄.
主因還是因為,逢低買進,外加高雄看起來是要翻轉時機到了.
當然那時候馬冏還在任.
但是畢竟洲際港口的開發,亞洲新彎曲的規劃,以及彎曲五寶之外.
高雄本身的招商開始在變強,無論高軟還是路科...
我知道很多人很愛嘲笑高軟和路科...就像很多人會先入為主的認定中國完蛋一樣.
這些..思考不夠客觀,你最好不要踏入投資市場..XD
有時候你要看的是轉變,而不是他現在是不是很強..
(很強的時候你就該賣了...你該不會很強才來接手我要賣的東西吧..XD)
高軟開始越來越多公司進駐,路科土地一塊一塊的被標走.
鴻海還嗆聲說要包場,一開始先聽,聽完後看到她確實有動作那就該信.
這也顯示時代改變了,是時候了....
至於台中,則是感覺發展成熟度已經浮現,往上再跳的天花板已經隱略可以看到.
所以就先收手...有賺就跑,不要賺到飽,剩下的一些留給別人賺是投資的奧義之一.
這就是後來轉移到高雄的主因...
(當然台中台北也不是全放,分散投資分散風險是必要的)
然後再我們看來..
高雄天生優勢很強,因為有國際級大港口..這個港口只要會搞,可是搞不玩的把戲.
然後城市規模基礎夠,硬體建設也夠,並且國家大量建設中.
(洲際港一千億,鐵路地下化一千億,光這兩個就打死台中+台南的所有建設.
你都不要講其他彎曲五寶,國道七號,衛武營OOXX
高雄一個都市的硬體建設可以屌打幾乎全台灣所有縣市加起來的一半以上
除非桃園還沒動的航空城你要算進去,可以跟高雄拚規模和金額的,只有桃園航空城)
國家丟那麼多錢和資源給高雄,又有那麼多基礎配套.
這個地方不起來才怪.
就像富二代有爸在撐,一個月不要多,丟20萬給他花,他把不到妹才怪.
包養兩三個都不適問題.
當然建設需要時間,尤其是建設帶動產業進駐也需要時間.
因此看到建設後,你要看到發展和社會正影響也會比較晚一點.
但無論怎樣,我們後來也看到,新的產業園區的拓展,更多企業進駐,高軟路科也宣告滿場.
事實也確實往這個方向在進行中.
so...投資高雄最大的主因就是兩點.
一方面是台中已經成形了,另一方面就是高雄轉換時機到了逢低買進.
至於台北....我只能講,我們要感謝張金鶚和柯文哲...XD
它們兩個聯手把企業趕出台北,真他媽的做的好,全台都受惠..XD
當然我以前就看不懂台北,我無法理解台北這個價格和租金比的世界是怎樣造成的.
所以雖然我家不買台北,但也不賣台北...因為搞不懂所以擺在那邊不去搞她.
可是在產業方面很明顯,企業因應成本大量上升,和政府的朝令夕改,秋後算帳.
紛紛逃離台北到中南部去.
其實台北比大家想的還要悲慘一些,中南部比大家想的還要更有未來一些..
也因此,台中我相信他會比我們預期的跳得更高.
雖然有個黑龍王在那邊亂搞,搞到台中人都崩潰...=.=
但至少他只剩兩年了,兩年後台中應該會回到老路線,開發經貿園區成為CBD.
(類似比較小規模的亞洲新彎曲,台中各大企業的總部會往這邊遷)
然後把中部其他鄉鎮的無論人口還是資源,全都吸光光...
外加台北下來的企業也會在這邊產生聚落...畢竟只有這邊才有足夠的腹地可以使用.
(其他地方都私人土地,那個無解....)
但是高雄看起來,潛力會比台中更高.
除了因為他蹲的比台中更低之外,他有國際大港這個大利器之外.
高雄基礎的產業還是很強大,重工業無論石化還是鋼鐵,還有造船...
十大建設為啥要搞重工業,因為重工業是很多產業的命脈基礎.
因此有重工業在,其實發展很多產業是很有立基點的.
你想想,只要中央有意願,再度在高雄開闢五個八個各種園區.
然後解除那些甚麼限定雲端阿,限定醫工阿的詭異進駐限制.
高雄你要他不發展??...很難吧.
so...這就是看好高雄的主因.
不過當然台灣問題還是蔡英文.
蔡英文上任後,瘋狂的捅馬蜂窩,專搞一些爭議性很高的話題.
但最重要的,也是所有人民真正需要的...就是你要台灣怎樣賺錢這一點...
他卻含含糊糊...=.=
(為啥馬蜂窩不是等到經濟發展上路後再去捅??..
你先捅馬蜂窩弄得滿身臭,之後妳其他政策怎樣推都準備被杯葛.
立法院都癱瘓了,你看你之後一堆預算和一堆政策怎樣審議??
真搞不懂他的施政順序是怎樣想的)
也讓我搞不懂他的經濟政策是怎樣??
亞洲矽谷?....還是新南向政策?
阿到底要幹嘛??
當然對於綠能我們唸理工出來的只會當笑話...
不要把綠能園區蓋在市區或是附近的腹地就好,蓋在郊區讓他自生自滅無所謂.
國艦國造算是宣示要重視造船業的指標,對高雄是大利多之一倒是.
(台船其實造船在世界還是有名的,國艦國造代表,
中科院會開始砸國防資金做研發,研發成果之後就會技術移植給造船業
並且國防軍備資金也會直接進入造船業成為他們的訂單.
這是很重要的指標....)
那這樣他這三年半到底高雄有啥產業好發展??
其實想了半天我還是不知道...@@a
難道就一個造船??...那這樣我們還是花精神時間去搶台積電好了.
而我們高雄這幾年,也不一定要急著發展產業了.反正你也沒明確目標要發展甚麼產業.
反而應該秤現在跟中央挖更多的建設和產業園區的規劃.
然後靜靜地等下一個總統起來真正的發展經濟,高雄再起飛吧.
秤現在中央都是高雄幫,能要多少糖果盡量要,千萬不要手軟...!!
不過如果站在國內來看.
其實各縣市應該都差不多狀況.
大家都不知道到底...蔡英文的經濟政策是甚麼,大家該發展甚麼東西.
所以大家一起等下一個總統上台再說...現在是搶中央鈔票和蓋硬體建設時間..!!!!!
--
一個都市整個產業大轉型,本來就需要很多時間.
不適模擬城市,按個按鈕就拆舊蓋新.
另外一方面,這是戶籍人口,戶籍人口又跑在實質人口變化之後.
你出外工作,戶籍可能遲遲不簽,直到你買房子或結婚生子才會遷.
因此1998年那一波造成高雄崩潰,很多人本來就都跑光了,可是戶籍還沒遷出高雄.
因此高雄長期人口外移的很多人,其實早就不在高雄了,只是戶籍比較晚遷走.
今天反過來,可能人已經來高雄工作了,但戶籍還沒遷過來..
也是要幾年之後才會慢慢遷.
so...產業發展都市發展本來就都會跑在戶籍人口之前.
更不用說一點.
老市區都是老房子,你老房子換手.
戶籍+n -n 抵銷掉....
然後小家庭化,所以本來例如你有50萬戶,一戶有6個人.
然後經歷房子買賣,屋主交換之後,你是老市區沒蓋新房子,房子一樣50萬戶.
但小家庭化所以平均一戶剩下3個人.
那...擬就看到大量人口外移了...
而會暴增的是重劃區.
本來一片空地,人口 =0
蓋一棟大樓50戶,因為新大樓就算你是投資或置產,因為稅比較重所以會遷戶籍來掛.
一戶部要多,因為單純掛戶籍不來住的也有m算兩個人.
這樣一棟50戶大樓,人口就+100...
你看高雄一整年人口也不過+400...
你就知道,隨便一個青埔,或是台中無論北屯阿還是太平阿的重劃區.
隨便幾棟樓就打趴掉你的人口增加,
畢竟高雄蓋房子量比桃園台中客氣太多了..你沒去過台中桃園,不要跟我說你看過蓋房子.
高雄蓋太多??...你一定只窩在高雄都沒到其他縣市去看看人家怎樣玩模擬城市的.
另外,高雄中小坪數是這兩三年才在蓋,之前大多都比較大坪數,戶籍人口增加量也比較低.
一棟29f,可能才50戶或80戶.
中北部,尤其北部比較早就在蓋中小坪數.
一棟29f可能200~400戶...
另外稅金比較也是北部比較貴,所以戶籍優先掛北部.
這也是同樣在蓋新房子,戶籍依然往北流動的原因之一.
SO...就向陳菊講過,人口還是看勞健保比較準.
看戶籍有太多影響.
就像今天還有一堆高雄人戶籍掛在澎湖,因為有比較多的外島補助福利.
而勞健保比較可以直接反應真實在地的人數.
另外,高雄輸給台中很大的原因在四點.
1.人口過度集中都市...
台中吸收中部所有的鄉鎮的人.
南部則有台南去瓜分掉很多.
2.台中新建案非常多,宇宙無敵多.
3.中科在台中.
南科分台南和路科,路科一開始又被限定只能醫工進駐,所以很多人都跑台南去了.
中科則是台中全拿.
4.高雄老產業規模大,因此轉型外移量比較大.
台中一開始的產業規模就小高雄不少.
所以2000年那一坡外移,高雄自然外移量比台中大很多.
所以台中有爆發性成長,高雄則是一直衰退.
另外,我不否認,在國民黨的執政下,台中吃到比高雄多很多的糖果.
因為2000年之後,我家也是一直在投資台中,也在那邊賺一票起來.
外加我爸到今天都自認他是台中人...XD...(他選舉一定回台中投票)
當然我不太清楚為啥阿扁的時候,對台中也比較好,後來馬冏後對台中還是很好.
雖然馬英九後面愛國十二建設確實丟不少東西給高雄,但比較偏向在高雄港內.
對直接的人民影響比較間接...
而台中,又是國際機場,又是中科,又是捷運之外..
最重要的是...親藍企業大量支持大舉投資.
有人講是老胡招商能力強,但其實應該是顏色正確有糖吃的現象.
所以造就台中暴衝性成長.
高雄則是一直低迷....
雖然我覺得很奇怪,阿扁上台照理講高雄應該顏色正確,為啥沒被照顧到.
不過不管怎樣,這些年台中和高雄的成長差異就是這樣造成的.
不過後來我家還是收手台中,把大部分的資金轉到高雄.
主因還是因為,逢低買進,外加高雄看起來是要翻轉時機到了.
當然那時候馬冏還在任.
但是畢竟洲際港口的開發,亞洲新彎曲的規劃,以及彎曲五寶之外.
高雄本身的招商開始在變強,無論高軟還是路科...
我知道很多人很愛嘲笑高軟和路科...就像很多人會先入為主的認定中國完蛋一樣.
這些..思考不夠客觀,你最好不要踏入投資市場..XD
有時候你要看的是轉變,而不是他現在是不是很強..
(很強的時候你就該賣了...你該不會很強才來接手我要賣的東西吧..XD)
高軟開始越來越多公司進駐,路科土地一塊一塊的被標走.
鴻海還嗆聲說要包場,一開始先聽,聽完後看到她確實有動作那就該信.
這也顯示時代改變了,是時候了....
至於台中,則是感覺發展成熟度已經浮現,往上再跳的天花板已經隱略可以看到.
所以就先收手...有賺就跑,不要賺到飽,剩下的一些留給別人賺是投資的奧義之一.
這就是後來轉移到高雄的主因...
(當然台中台北也不是全放,分散投資分散風險是必要的)
然後再我們看來..
高雄天生優勢很強,因為有國際級大港口..這個港口只要會搞,可是搞不玩的把戲.
然後城市規模基礎夠,硬體建設也夠,並且國家大量建設中.
(洲際港一千億,鐵路地下化一千億,光這兩個就打死台中+台南的所有建設.
你都不要講其他彎曲五寶,國道七號,衛武營OOXX
高雄一個都市的硬體建設可以屌打幾乎全台灣所有縣市加起來的一半以上
除非桃園還沒動的航空城你要算進去,可以跟高雄拚規模和金額的,只有桃園航空城)
國家丟那麼多錢和資源給高雄,又有那麼多基礎配套.
這個地方不起來才怪.
就像富二代有爸在撐,一個月不要多,丟20萬給他花,他把不到妹才怪.
包養兩三個都不適問題.
當然建設需要時間,尤其是建設帶動產業進駐也需要時間.
因此看到建設後,你要看到發展和社會正影響也會比較晚一點.
但無論怎樣,我們後來也看到,新的產業園區的拓展,更多企業進駐,高軟路科也宣告滿場.
事實也確實往這個方向在進行中.
so...投資高雄最大的主因就是兩點.
一方面是台中已經成形了,另一方面就是高雄轉換時機到了逢低買進.
至於台北....我只能講,我們要感謝張金鶚和柯文哲...XD
它們兩個聯手把企業趕出台北,真他媽的做的好,全台都受惠..XD
當然我以前就看不懂台北,我無法理解台北這個價格和租金比的世界是怎樣造成的.
所以雖然我家不買台北,但也不賣台北...因為搞不懂所以擺在那邊不去搞她.
可是在產業方面很明顯,企業因應成本大量上升,和政府的朝令夕改,秋後算帳.
紛紛逃離台北到中南部去.
其實台北比大家想的還要悲慘一些,中南部比大家想的還要更有未來一些..
也因此,台中我相信他會比我們預期的跳得更高.
雖然有個黑龍王在那邊亂搞,搞到台中人都崩潰...=.=
但至少他只剩兩年了,兩年後台中應該會回到老路線,開發經貿園區成為CBD.
(類似比較小規模的亞洲新彎曲,台中各大企業的總部會往這邊遷)
然後把中部其他鄉鎮的無論人口還是資源,全都吸光光...
外加台北下來的企業也會在這邊產生聚落...畢竟只有這邊才有足夠的腹地可以使用.
(其他地方都私人土地,那個無解....)
但是高雄看起來,潛力會比台中更高.
除了因為他蹲的比台中更低之外,他有國際大港這個大利器之外.
高雄基礎的產業還是很強大,重工業無論石化還是鋼鐵,還有造船...
十大建設為啥要搞重工業,因為重工業是很多產業的命脈基礎.
因此有重工業在,其實發展很多產業是很有立基點的.
你想想,只要中央有意願,再度在高雄開闢五個八個各種園區.
然後解除那些甚麼限定雲端阿,限定醫工阿的詭異進駐限制.
高雄你要他不發展??...很難吧.
so...這就是看好高雄的主因.
不過當然台灣問題還是蔡英文.
蔡英文上任後,瘋狂的捅馬蜂窩,專搞一些爭議性很高的話題.
但最重要的,也是所有人民真正需要的...就是你要台灣怎樣賺錢這一點...
他卻含含糊糊...=.=
(為啥馬蜂窩不是等到經濟發展上路後再去捅??..
你先捅馬蜂窩弄得滿身臭,之後妳其他政策怎樣推都準備被杯葛.
立法院都癱瘓了,你看你之後一堆預算和一堆政策怎樣審議??
真搞不懂他的施政順序是怎樣想的)
也讓我搞不懂他的經濟政策是怎樣??
亞洲矽谷?....還是新南向政策?
阿到底要幹嘛??
當然對於綠能我們唸理工出來的只會當笑話...
不要把綠能園區蓋在市區或是附近的腹地就好,蓋在郊區讓他自生自滅無所謂.
國艦國造算是宣示要重視造船業的指標,對高雄是大利多之一倒是.
(台船其實造船在世界還是有名的,國艦國造代表,
中科院會開始砸國防資金做研發,研發成果之後就會技術移植給造船業
並且國防軍備資金也會直接進入造船業成為他們的訂單.
這是很重要的指標....)
那這樣他這三年半到底高雄有啥產業好發展??
其實想了半天我還是不知道...@@a
難道就一個造船??...那這樣我們還是花精神時間去搶台積電好了.
而我們高雄這幾年,也不一定要急著發展產業了.反正你也沒明確目標要發展甚麼產業.
反而應該秤現在跟中央挖更多的建設和產業園區的規劃.
然後靜靜地等下一個總統起來真正的發展經濟,高雄再起飛吧.
秤現在中央都是高雄幫,能要多少糖果盡量要,千萬不要手軟...!!
不過如果站在國內來看.
其實各縣市應該都差不多狀況.
大家都不知道到底...蔡英文的經濟政策是甚麼,大家該發展甚麼東西.
所以大家一起等下一個總統上台再說...現在是搶中央鈔票和蓋硬體建設時間..!!!!!
--
All Comments