※ 引述《golover ()》之銘言：
: 高雄人口流失一年比一年嚴重，但是只探討市區內人口版圖的移動，外流就不管了
: 從資料來看，
: http://cabu.kcg.gov.tw/Web/StatRpts/StatRpt13.aspx
: 鹽埕，苓雅，前金，前鎮，三民，路竹，林園，旗山美濃，人口移動都是負的，
: 而人口正成長的地區分別是，楠梓，鼓山，鼓山因為重劃區周遭環境完備，楠梓是因為加
: 工區導致人口逆勢上揚，
: 鳳山因為靠近長庚醫院，且未來有南部最大癌症醫療中心進駐，人口也立於不敗之地。
: 從趨勢來看，看起來人口是往高雄北部移動台積電三奈米進駐會更進駐會更明顯。
: 如果未來要在高雄置產的務必要考慮人口往哪聚集，這不但影響房價還有生活便利性，當
: 然如果你的工作靠近那個地區就以工作方便。
講到這個就很有趣.
台灣今天為啥會南北失衡..
因為20年前造成的.
高雄北高南高的差異,也是1x年前造成的.
北高為啥強大??
因為蓋了巨蛋,因為開發了美術館和凹子底重劃區.
所以是1x年前播的種,這10年左右在收成.
但是未來會怎樣發展??...
當然就是看現在種子播在哪裡啊.
而誰在播種??...自然就是政府帶頭嚕.
so...政府投資哪裡,你就看到各種老狐狸,就跑過去附近插旗.
等到成熟後再轉手給後知後覺的人民.
先補一個常識.
基本上,目前看這種人口數據主要依據還是戶籍.
而戶籍移動,有幾個很有趣的特點.
1.小家庭化+以前的嬰兒潮現象,造成老社區人口會移出...
本來一間透天住兩老+夫妻+3個小孩...
後來兩老過世一人,三小孩長大了跑出去買大樓,所以戶籍人數-4.
2.新房子.
本來這邊有10棟大樓,過了20年後這邊還是10棟大樓,一棟大樓住100個人.
所以這邊戶籍人口數是持平.跑了一個又補一個近來,等於零.
本來這邊沒有大樓,但是這邊蓋了10棟大樓,一棟大樓入住100個人,所以這邊人口+1000.
3.稅金差異.
當你有5間房子...你會把戶籍掛在稅金最重的那一棟房子那邊.
就算你不住那一棟...也一樣.
因此,通常新建案越多,尤其小坪數新建案越多的地方.
戶籍人口上升數量越大.
然後老市區,尤其透天越多的地方,戶籍人口外移越嚴重.
也因此政府一直在講,人口應該看勞健保比較準..
不然...炒房越兇的縣市,戶籍人口增加量越大...
就算整個都是空城,但因為它的房子都新蓋的+稅金也比較重,所以所有人都把戶籍掛過來.
所以她的戶籍人口就暴增.
不過不管戶籍人口怎樣..那是一個數據上的美麗誤會現象.
主要還是看地區性發展.
外圍楠梓小港大寮先不講,楠梓有日月神轎9000人計畫,大寮有和發產業園區,小港有南星.
更外圍還有港口工業區,林園石化園區,仁武工業區..
之後國道七號如果蓋了,更可能在大寮沿線會有一大堆新的工業區產生.
單看市中心的南北高.
阿扁時代政府資源都丟北高.這大家很清楚.
巨蛋高鐵和新的重劃區等等等...
所以造就北高這1x年的榮景.
但是這幾年開始,政府就狂砸南高.
理由很簡單,就像當年為啥要開發北高一樣.
因為新興前金區滿了,所已以火車站為基準,北邊土地便宜又一堆空地.
所以發展北邊..已達成平衡.
而今天北邊也滿了,剩下的土地都被炒到超貴...
更重要的是..市政府在北高雄已經沒有甚麼重劃區..市政府北高的土地也賣得大半了.
所以政府自然就往南高去開發,例如這一兩年新彎曲一大堆土地在重劃.
(市政府在這邊可是取得了超大量的土地)
然後南高工業地轉經貿用地,所以大塊大塊土地可以拿來開發投資規劃.
因此炒南高是很邏輯性的現象.
至於北高??.....大家也很清楚的看到,北高現在幾乎沒有其他的資源投入了.
前瞻計畫,五大產業,輕軌黃線,都跟北高關係很遠...
甚至政府這幾年的主力,總圖書館,會展中心,旅運,海音,都跟北高無關.
反而鹽埕區投入了不少資源,不只是打造出駁二,現在更努力在搞哈瑪星.
所以基本上,現在壓住都是壓南高,北高就出貨給後知後覺的人去接.
就跟台灣一樣...你看台北最近有啥投資建設資源??
沒了...最多就是規劃超久的雙子星又要從新招標.
(因為一值流標...企業不看好台北,成本太高..不如去中南部)
柯文哲因為沒有任何建設和投資,所以沒債可以舉,還把花錢少造成借錢少當作政績...XD
而政府的錢卻狂撒中南部,尤其高雄光一個前瞻就拿到一大堆的錢.
北高南高其實也是一樣的情況.
不過這次發展是有些不同在於..
之前北高發展其實丟的建設也還好,就巨蛋高鐵...
大量的土地大多都是拿去蓋住宅大樓.
但是目前的南高,大多的土地都是拿去做產業,給住宅大樓的量並不多.
所以這個發展狀況會和之前北高不太一樣.
之前北高就是一顆巨蛋和高鐵後,狂推新大樓住宅...很單純.
現在南高就是,先逼地主去想破腦袋對他的土地作商業貿易等等經濟開發.
然後還丟新的產業,無論是VR體感,高軟二期,還是甚麼鬼...
住宅用地提共量很少..
所以發展速度會比之前北高慢...但是發展的東西會是很實在的經濟和產業.
so..南高的興起,腳步會比北高以前還要慢,但是會是更屬於高雄基礎命脈的產業.
基本上,高雄市中心,每一區我都有房子,並且很多都在掛賣.
所以我不需要特別為哪一區說話..反正我每一區都有買賣.
但是我也只能講.
今天的北高,就像台北一樣...他是旺到極點..喔不,旺到極點應該是2014年左右才是高點.
也許高雄的北高不如台北,衝過頭所以嚴重回檔下修的現象.
但也會因為之後政府的不給資源和建設,所以停滯.
也許我們還可以看到飯店或是餐廳零售服務業等三級產業進駐北高.
但那是末端產業...
而更基礎的大金額投資或是大量工作機會型態的產業,市區目前都會座落到南高去.
so..如果你單純以小地區區域性來看,例如鼓山台泥開發,四周會變好..這種先不論.
整個大環境來看,北高會是一個持平的狀態,北高剩下可以高潮的大概只有.
義大亞洲廣場的開幕....尤其是第二期,他是北高唯一的電影院(美奇萊不算的話)
其他就沒了,只有更多更多的住宅大樓興建而已.
但是南高,高軟都要開啟二期了,體感園區和中油地主也達成協調(中油董事長是陳菊的人)
甚至中油的南區總部大樓計畫可能又要從新啟動.
加上港務局在港口四周的開發,無論是蓬萊可能的遊樂場,港口邊的旅館,新的遊艇碼頭.
而會展產業也是,會展中心二期也在規劃中,更多的展覽也會在南高雄.
so.將來高檔消費,活動,工作機會等等,都會在南高雄一一的誕生.
這自然等到這些東西都有雛型後,大家就又會感受到一個天搖地動的變化產生.
至於中高雄麻......那是更久以後的事情.
等到南高雄也如今天的北高雄一樣開發的差不多之後.
政府可能就會回頭開始重劃三民區的工業地...
不過這可能要二十年後了...
反正,一個都會區,政府隨時都會保持一塊區域在發展.
(你說炒地皮也對)
他會把其他的東西全都壓著,然後維持一個主力地區去發展.
例如1x年前的北高,今天的新彎區...
既不會一次開太多,也不會停止...
而長期投資通常就是跟著政府的腳步走,政府要搞哪邊,就跑去壓注哪邊.
當然發展可能有時間問題..也因此我們壓的東西不一定是住宅,尤其新建案.
因為新建案的折舊太兇,所以如果他發展15年到高峰,那房子都變15年屋了.
這時候,土地/店面/透天會是更吸引人的東西...另外其實公寓的效應都比新建案好.
(老透天老公寓無視屋齡,不存在屋齡上的數據折舊現象)
當然如果是純住宅區又有新舊社區區隔例如美術館這種.
這種就只能乖乖地買第一批新建案..這是另外一個狀況.
(那是一體性的問題,炒作住宅區的時候..
一整體都是新大樓,你隔一條馬路的老公寓吃到的拉抬很有限)
但如果是雜亂型態的話,選擇不折舊的東西去等區域一二十年的發展興起會是更好的選擇.
目前南高雄,政府砸了非常龐大的錢去開發她.
政府砸的經費,可是遠高於當年開發北高雄的經費.
(有興趣可以去查一下,那顆巨蛋才多少億...很便宜的)
差別只是,因為政府太鎖死只能產業和商業開發,所以開發腳步會很慢.
畢竟商業開發這種東西很現實,必須要有一定基礎,投資者才會繼續投入.
所以變成必須,先有1,才有2,有了2才看3..
但是北高當時是直接一大堆住宅大樓狂蓋,反正建商只是賺蓋好賣掉的利潤.
所以發展才會那麼快..
南高為啥要先弄一個MLD,弄一個貨櫃市集出來,也都是為了商業開發的基礎做導引.
(也就是所謂的先產生1..在1的基礎效應下,吸引企業來投資2)
不像北高,建商自己會自力更生.
so..南高發展還是漫漫長路呢.
人口永遠都是都市發展的最後一環.
也就是結果...
so....投資通常不是跟著人口跑.
因為他已經發展到高點了,你還擠過去幹嘛??
人口都移動過去,就是出貨的時間拉.
就像前幾年我家出貨台中一樣.
但是人口論輸贏倒是真的.
兩邊都在發展,到底誰輸誰贏,就是過了10年後看人口來作結論.
so...人口是結果....
千萬不要把人口當作是因...他是果.
最後補一個很有趣的.
最近都市發展有議員質詢.
為啥橋頭新市政只發展了第一期,第二期沒有繼續動.
有興趣的可以去爬都發局長的回應.
最主要還是,橋頭新市政是2x年前的規劃.
那時候預估台灣人口增加量和高雄市區的人口增加量的基礎是嬰兒潮的數據.
所以才規劃了那麼龐大的橋頭新市政住宅區出來.
並且還是一個沒有產業支撐的純住宅區.
但是問題在於現在時代不同了.
因此橋頭新市正第一期的發展速度就完全不如當時的估算模型.
所以第二期就不繼續去推動他.
後面議員也質詢說,那是不是可以把土地挪給產業使用.
這似乎卡到了一些問題,所以就算橋頭要挪土地給產業用,可能面積也會很受限制會不大.
這是一個很有趣並且很關鍵的議會質詢,有興趣的人可以自己去找來聽.
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: 高雄人口流失一年比一年嚴重，但是只探討市區內人口版圖的移動，外流就不管了
: 從資料來看，
: http://cabu.kcg.gov.tw/Web/StatRpts/StatRpt13.aspx
: 鹽埕，苓雅，前金，前鎮，三民，路竹，林園，旗山美濃，人口移動都是負的，
: 而人口正成長的地區分別是，楠梓，鼓山，鼓山因為重劃區周遭環境完備，楠梓是因為加
: 工區導致人口逆勢上揚，
: 鳳山因為靠近長庚醫院，且未來有南部最大癌症醫療中心進駐，人口也立於不敗之地。
: 從趨勢來看，看起來人口是往高雄北部移動台積電三奈米進駐會更進駐會更明顯。
: 如果未來要在高雄置產的務必要考慮人口往哪聚集，這不但影響房價還有生活便利性，當
: 然如果你的工作靠近那個地區就以工作方便。
講到這個就很有趣.
台灣今天為啥會南北失衡..
因為20年前造成的.
高雄北高南高的差異,也是1x年前造成的.
北高為啥強大??
因為蓋了巨蛋,因為開發了美術館和凹子底重劃區.
所以是1x年前播的種,這10年左右在收成.
但是未來會怎樣發展??...
當然就是看現在種子播在哪裡啊.
而誰在播種??...自然就是政府帶頭嚕.
so...政府投資哪裡,你就看到各種老狐狸,就跑過去附近插旗.
等到成熟後再轉手給後知後覺的人民.
先補一個常識.
基本上,目前看這種人口數據主要依據還是戶籍.
而戶籍移動,有幾個很有趣的特點.
1.小家庭化+以前的嬰兒潮現象,造成老社區人口會移出...
本來一間透天住兩老+夫妻+3個小孩...
後來兩老過世一人,三小孩長大了跑出去買大樓,所以戶籍人數-4.
2.新房子.
本來這邊有10棟大樓,過了20年後這邊還是10棟大樓,一棟大樓住100個人.
所以這邊戶籍人口數是持平.跑了一個又補一個近來,等於零.
本來這邊沒有大樓,但是這邊蓋了10棟大樓,一棟大樓入住100個人,所以這邊人口+1000.
3.稅金差異.
當你有5間房子...你會把戶籍掛在稅金最重的那一棟房子那邊.
就算你不住那一棟...也一樣.
因此,通常新建案越多,尤其小坪數新建案越多的地方.
戶籍人口上升數量越大.
然後老市區,尤其透天越多的地方,戶籍人口外移越嚴重.
也因此政府一直在講,人口應該看勞健保比較準..
不然...炒房越兇的縣市,戶籍人口增加量越大...
就算整個都是空城,但因為它的房子都新蓋的+稅金也比較重,所以所有人都把戶籍掛過來.
所以她的戶籍人口就暴增.
不過不管戶籍人口怎樣..那是一個數據上的美麗誤會現象.
主要還是看地區性發展.
外圍楠梓小港大寮先不講,楠梓有日月神轎9000人計畫,大寮有和發產業園區,小港有南星.
更外圍還有港口工業區,林園石化園區,仁武工業區..
之後國道七號如果蓋了,更可能在大寮沿線會有一大堆新的工業區產生.
單看市中心的南北高.
阿扁時代政府資源都丟北高.這大家很清楚.
巨蛋高鐵和新的重劃區等等等...
所以造就北高這1x年的榮景.
但是這幾年開始,政府就狂砸南高.
理由很簡單,就像當年為啥要開發北高一樣.
因為新興前金區滿了,所已以火車站為基準,北邊土地便宜又一堆空地.
所以發展北邊..已達成平衡.
而今天北邊也滿了,剩下的土地都被炒到超貴...
更重要的是..市政府在北高雄已經沒有甚麼重劃區..市政府北高的土地也賣得大半了.
所以政府自然就往南高去開發,例如這一兩年新彎曲一大堆土地在重劃.
(市政府在這邊可是取得了超大量的土地)
然後南高工業地轉經貿用地,所以大塊大塊土地可以拿來開發投資規劃.
因此炒南高是很邏輯性的現象.
至於北高??.....大家也很清楚的看到,北高現在幾乎沒有其他的資源投入了.
前瞻計畫,五大產業,輕軌黃線,都跟北高關係很遠...
甚至政府這幾年的主力,總圖書館,會展中心,旅運,海音,都跟北高無關.
反而鹽埕區投入了不少資源,不只是打造出駁二,現在更努力在搞哈瑪星.
所以基本上,現在壓住都是壓南高,北高就出貨給後知後覺的人去接.
就跟台灣一樣...你看台北最近有啥投資建設資源??
沒了...最多就是規劃超久的雙子星又要從新招標.
(因為一值流標...企業不看好台北,成本太高..不如去中南部)
柯文哲因為沒有任何建設和投資,所以沒債可以舉,還把花錢少造成借錢少當作政績...XD
而政府的錢卻狂撒中南部,尤其高雄光一個前瞻就拿到一大堆的錢.
北高南高其實也是一樣的情況.
不過這次發展是有些不同在於..
之前北高發展其實丟的建設也還好,就巨蛋高鐵...
大量的土地大多都是拿去蓋住宅大樓.
但是目前的南高,大多的土地都是拿去做產業,給住宅大樓的量並不多.
所以這個發展狀況會和之前北高不太一樣.
之前北高就是一顆巨蛋和高鐵後,狂推新大樓住宅...很單純.
現在南高就是,先逼地主去想破腦袋對他的土地作商業貿易等等經濟開發.
然後還丟新的產業,無論是VR體感,高軟二期,還是甚麼鬼...
住宅用地提共量很少..
所以發展速度會比之前北高慢...但是發展的東西會是很實在的經濟和產業.
so..南高的興起,腳步會比北高以前還要慢,但是會是更屬於高雄基礎命脈的產業.
基本上,高雄市中心,每一區我都有房子,並且很多都在掛賣.
所以我不需要特別為哪一區說話..反正我每一區都有買賣.
但是我也只能講.
今天的北高,就像台北一樣...他是旺到極點..喔不,旺到極點應該是2014年左右才是高點.
也許高雄的北高不如台北,衝過頭所以嚴重回檔下修的現象.
但也會因為之後政府的不給資源和建設,所以停滯.
也許我們還可以看到飯店或是餐廳零售服務業等三級產業進駐北高.
但那是末端產業...
而更基礎的大金額投資或是大量工作機會型態的產業,市區目前都會座落到南高去.
so..如果你單純以小地區區域性來看,例如鼓山台泥開發,四周會變好..這種先不論.
整個大環境來看,北高會是一個持平的狀態,北高剩下可以高潮的大概只有.
義大亞洲廣場的開幕....尤其是第二期,他是北高唯一的電影院(美奇萊不算的話)
其他就沒了,只有更多更多的住宅大樓興建而已.
但是南高,高軟都要開啟二期了,體感園區和中油地主也達成協調(中油董事長是陳菊的人)
甚至中油的南區總部大樓計畫可能又要從新啟動.
加上港務局在港口四周的開發,無論是蓬萊可能的遊樂場,港口邊的旅館,新的遊艇碼頭.
而會展產業也是,會展中心二期也在規劃中,更多的展覽也會在南高雄.
so.將來高檔消費,活動,工作機會等等,都會在南高雄一一的誕生.
這自然等到這些東西都有雛型後,大家就又會感受到一個天搖地動的變化產生.
至於中高雄麻......那是更久以後的事情.
等到南高雄也如今天的北高雄一樣開發的差不多之後.
政府可能就會回頭開始重劃三民區的工業地...
不過這可能要二十年後了...
反正,一個都會區,政府隨時都會保持一塊區域在發展.
(你說炒地皮也對)
他會把其他的東西全都壓著,然後維持一個主力地區去發展.
例如1x年前的北高,今天的新彎區...
既不會一次開太多,也不會停止...
而長期投資通常就是跟著政府的腳步走,政府要搞哪邊,就跑去壓注哪邊.
當然發展可能有時間問題..也因此我們壓的東西不一定是住宅,尤其新建案.
因為新建案的折舊太兇,所以如果他發展15年到高峰,那房子都變15年屋了.
這時候,土地/店面/透天會是更吸引人的東西...另外其實公寓的效應都比新建案好.
(老透天老公寓無視屋齡,不存在屋齡上的數據折舊現象)
當然如果是純住宅區又有新舊社區區隔例如美術館這種.
這種就只能乖乖地買第一批新建案..這是另外一個狀況.
(那是一體性的問題,炒作住宅區的時候..
一整體都是新大樓,你隔一條馬路的老公寓吃到的拉抬很有限)
但如果是雜亂型態的話,選擇不折舊的東西去等區域一二十年的發展興起會是更好的選擇.
目前南高雄,政府砸了非常龐大的錢去開發她.
政府砸的經費,可是遠高於當年開發北高雄的經費.
(有興趣可以去查一下,那顆巨蛋才多少億...很便宜的)
差別只是,因為政府太鎖死只能產業和商業開發,所以開發腳步會很慢.
畢竟商業開發這種東西很現實,必須要有一定基礎,投資者才會繼續投入.
所以變成必須,先有1,才有2,有了2才看3..
但是北高當時是直接一大堆住宅大樓狂蓋,反正建商只是賺蓋好賣掉的利潤.
所以發展才會那麼快..
南高為啥要先弄一個MLD,弄一個貨櫃市集出來,也都是為了商業開發的基礎做導引.
(也就是所謂的先產生1..在1的基礎效應下,吸引企業來投資2)
不像北高,建商自己會自力更生.
so..南高發展還是漫漫長路呢.
人口永遠都是都市發展的最後一環.
也就是結果...
so....投資通常不是跟著人口跑.
因為他已經發展到高點了,你還擠過去幹嘛??
人口都移動過去,就是出貨的時間拉.
就像前幾年我家出貨台中一樣.
但是人口論輸贏倒是真的.
兩邊都在發展,到底誰輸誰贏,就是過了10年後看人口來作結論.
so...人口是結果....
千萬不要把人口當作是因...他是果.
最後補一個很有趣的.
最近都市發展有議員質詢.
為啥橋頭新市政只發展了第一期,第二期沒有繼續動.
有興趣的可以去爬都發局長的回應.
最主要還是,橋頭新市政是2x年前的規劃.
那時候預估台灣人口增加量和高雄市區的人口增加量的基礎是嬰兒潮的數據.
所以才規劃了那麼龐大的橋頭新市政住宅區出來.
並且還是一個沒有產業支撐的純住宅區.
但是問題在於現在時代不同了.
因此橋頭新市正第一期的發展速度就完全不如當時的估算模型.
所以第二期就不繼續去推動他.
後面議員也質詢說,那是不是可以把土地挪給產業使用.
這似乎卡到了一些問題,所以就算橋頭要挪土地給產業用,可能面積也會很受限制會不大.
這是一個很有趣並且很關鍵的議會質詢,有興趣的人可以自己去找來聽.
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