頂樓漏水修繕問題 - 生活

By Una
at 2010-06-27T00:00

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我們社區屋齡已經十三年了，去年頂樓住戶反應天花板漏水問題嚴重影響到生活品質，最近更越來越嚴重到無法住人，小弟今年被推薦為管重委員會的主任委員，所以必須處理這個重大修繕議題，但是因為金額要一百多萬，遠超過管委會所以直接使用的額度，所以公寓大廈管理條例及社區規約明文規定必須經過區分有所權人大會通過才能使用此筆經費，但是目前遇到了一些問題，提出來請大家給小弟一些議見
1. 上一屆委員會因為在區權會上無法通過，所以建議頂樓住戶以連署方式來要求管委會進行頂樓修繕，並且在最後一次區權會中提出 : "決議: 因連署超過半數，所以立即上網公開招標"，但上一屆無法在任期內完成而交接到我們這一屆來，上任後立即有部份住戶提出抗議，認為此項議題不算已經決議，而要求管委會暫時不修繕頂樓漏水問題，本屆委員會認為此議題有所爭議，所以舉辦臨時區權會進行追認決議，但會議中部份住戶認為招廠過程不公正而離席，造成投票時總投票數不及總出席人數，並且無法繼續進行議會，我是否可以認定此次會議無效?
2. 委員會在招商過程中以網路公開招標方式招標，最後在五家廠商中選擇一家廠商，並且要求其廠商在區權會中說明工程施做方式，但是卻有住戶認為過程中有舞弊之嫌，請問這樣子由委員會選擇廠商是否有所問題 ?
3. 因上一屆委員會在區權會中已認定此議題為已決議之，這時候的我們是否可以以此為決議而進行發包工程?
4. 頂樓住戶認為社區不願意修繕頂樓天花板，決定提告社區管委會，假如勝訴，管委會該如何賠償頂樓住戶? 如果社區經費不足是否該由社區所有區分所有權人共同分擔之?
5.假如訴訟過程中本屆委員已經缷任，又該如何追究?

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All Comments

By Donna
at 2010-06-28T23:33

首先要理清你們的哪個會議是有效的決議﹐而依該次會議的決議執行之。
一﹑最後一次區權會中提出 : "決議: 因連署超過半數，所以立即上網公開招標"。
A﹕如果這次會議過程沒有瑕玼﹐這個決議就是有效的決議。
二﹑你們接任後有有部份住戶提出抗議，認為此項議題不算已經決議，而要求管委會暫時不修繕頂樓漏水問題”。
A﹕依公寓大廈管理條例32條﹐區權會會議記錄公告後七日內若無超過1/2的區權人提出書面反對意見的話﹐該決議即為有效。故此部分住戶之抗議應為無效的抗議。另﹐區權會決議不因管委會換任而失效﹐接任的管委會應執行歷屆的會議決議事項。
三﹑你們這屆召開的臨時區權會進行追認決議，但會議中部份住戶認為招廠過程不公正而離席，造成投票時總投票數不及總出席人數，並且無法繼續進行議會，我是否可以認定此次會議無效?
A﹕投票數無須為總出席人數﹐只要達到管理條例31條所規定同意人數達到出席人數的3/4﹐或是你們住戶規約規定的同意比例即可。所以這次會議是否有效端看出席比例和出席人數的同意比例而定。
★ 總結以上三項﹐其中第一項即為有效的決議﹐依該項決議招標即合法。第三項的臨時區權會如果出席比例和同意比例皆符合規定的話﹐亦可亦該次會議決議內容執行。

接下來為你的問題依應處理順序提供建議解答﹕
1. 因上一屆委員會在區權會中已認定此議題為已決議之，這時候的我們是否可以以此為決議而進行發包工程?
答﹕如前面總結﹕可以。
2. 委員會在招商過程中以網路公開招標方式招標，最後在五家廠商中選擇一家廠商，並且要求其廠商在區權會中說明工程施做方式，但是卻有住戶認為過程中有舞弊之嫌，請問這樣子由委員會選擇廠商是否有所問題 ?
答﹕(1)網路公開招標方式完全公開﹐但是最起碼要有你們所謂的五家廠商的估價單﹐這是最基本的最低價得標方式。(2)屋頂防漏有不同的施工方式價格差異也很大﹐所以為求發包無瑕玼﹐最好再召開臨時區權會請各家業者與會說明﹐由出席人當場投票﹐以最高得票廠商為發包對象。
3. 頂樓住戶認為社區不願意修繕頂樓天花板，決定提告社區管委會，假如勝訴，管委會該如何賠償頂樓住戶? 如果社區經費不足是否該由社區所有區分所有權人共同分擔之?
A﹕頂樓住戶如勝訴﹐其賠償金額由法院判定之。社區經費如不足被判賠償金額則該由全體區分所有權人分擔之。但是如果肇因於管委會未執行區權會之決議事項而導致住戶受損害﹐管委會可能被告甚至需負擔賠償責任(管理條例第五章並由罰則)。
4.假如訴訟過程中本屆委員已經缷任，又該如何追究?
A﹕依一般法律常識﹐管理委員若於任職時之法律責任不為因卸任而消滅之。
另外建議﹕社區管委會尤其是主任委員﹐是件吃力又不討好的無償工作﹐甚至有時得面臨官司訴訟﹐管委會為避免承擔法律責任風險﹐於重大決策和工程發包時皆交由區權會討論決議之。

By Hamiltion
at 2010-07-01T19:25

要先確定屋頂漏水，到底是不是該歸管委會處理吧？
問題中先說「上一屆委員會因為在區權會上無法通過」，又說「最後一次區權會中提出決議：因連署超過半數，所以立即上網公開招標」，區分所有權人會議到底作成合法決議了沒有？（區分所有權人如何作成決議，公寓大廈管理條例規定的很清楚，不是有人抗議就算有爭議）
「連署超過半數」，連署的內容為何？為什麼連署超過半數，就可以立即上網公開招標？
其實何必這麼麻煩呢？請頂樓住戶先自行僱工修繕，之後再向全體區分所有權人請求各按應有部分給付，不願意付的循訴訟途徑解決，問題就解決啦！

By Tom
at 2010-07-01T01:12

1.a.依公寓法第十一條規定，屋頂修繕為重大修繕，需經區分所有權大會決議
b.依公寓法第三十一條規定，出席人數(包含委託書)未達2/3規定，貴社區區分所有權人大會即為無效。
2.管委會責任為遴選五家廠商來比價，比價前提，是否統一規格很重要，只要管委會招標方式未有圖利私人之事實，因決定權為區分大會，管委會沒有問題
3.上屆管委會未執行當屆區分大會決議事項，即為失職。同議題，建議仍依公寓法第十一條規定，提出區分大會討論。
4.a.若住戶告贏管委會，當依法院判決執行
b.社區經費不足賠償，則由區分所有權人依區分比例分擔之。
5.由下屆管委會繼續承擔訴訟程序

By Barb Cronin
at 2010-06-29T08:45

此事有二個問題~
一．委員會支用公款的額度權限問題
二．大會決議效力問題
首先，依據公寓大廈大廈管理條例規定，社區公共部分的維護修繕本來就是管理委員會的責任，頂樓正是公共區域範圍之一！
無論權限或決議如何？仍不能改變委員會應履行的責任與義務，這是要先說明的！
照理說：大會決議只能就金額的部分進行確認，而不是決定是否要做！
許多社區一開始就誤導方向，變成是非對錯全攪在一起，決議出來的答案當然讓人不知所從！
陽台是公家的，頂樓住戶是私人的。
公家的問題損害私人權益...頂樓的住戶當然有權依法排除!!
而管理委員是代表社區住戶執行公眾事務,因公眾事務產生之責任...當然由全體住戶買單.
另外，委員是否有責任？
一．要看住戶告的對象是委員會還是某某人？
二．事件發生關係人(委員)是否可歸咎責任？例如未盡善良管理或應注意而未注意！
至於，此被告之委員已卸任...
如果住戶是告xx...於擔任委員期間,發生前述可歸責事件,導致被害人損失：
此委員即不管是否卸任，都要負連帶責任！

By Zanna
at 2010-06-28T16:02

1.
在法律上，區分所有權人會議決議在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，對各住戶自有拘束力存在（參照高等法院，95，上，576；高等法院台中分院，92，上，334）。
2.
主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第29條定有明文。如果管委會行使職權沒有違反規約、區分所有權人會議決議，那住戶除別明確證據，否則不宜任意指責之。
3.
你要不要發包？係由你來認定該議題是否己決議之，而不受它人影響。換言之～各屆管委會的地位都是平等，哪屆管委的認定結果，對你而言，僅是尊重而不受其拘束。
4.
有基金（管理費）餘額就依判決結果賠償，沒有有基金（管理費）餘額就依法由社區所有區分所有權人依共有之應有比例共同分擔之（參照公寓大廈管理條例第10條第2項）。
5.
如果是漏水問題？沒有追究的問題啊，因為漏水又不是它造成的，要追究什麼？

By Harry
at 2010-07-01T17:59

＊＊頂樓漏水修繕問題＊＊
1.＊本屆委員會認為此議題有所爭議，所以舉辦臨時區權會進行追認決議，但會議中部份住戶認為招廠過程不公正而離席，造成投票時總投票數不及總出席人數，並且無法繼續進行議會，我是否可以認定此次會議無效?
＊＊公寓大廈管理條例有規定投票數．甚至有些社區自行規定重大事件投票數必須3分之2通過才算數．（不過就一直開）
＊＊會議無效．重開會就好了．
2＊.委員會在招商過程中以網路公開招標方式招標，最後在五家廠商中選擇一家廠商，並且要求其廠商在區權會中說明工程施做方式，但是卻有住戶認為過程中有舞弊之嫌，請問這樣子由委員會選擇廠商是否有所問題 ?
＊＊網路公開招標方式招標＝不錯阿．但這5家廠商不能也最好不要由委員自行決定．（才不會有爭議）
＊＊這5家廠商必須同時跟社區開住戶大會．解說施工步驟及所用的材料．全部由住戶自行投票決定．這樣才有透明化．公信力．（不參加代表自動棄權不可有議．須要簽棄權書．且必須住戶所有權人本人簽名不能代簽）．
3.＊因上一屆委員會在區權會中已認定此議題為已決議之，這時候的我們是否可以以此為決議而進行發包工程?
＊＊住戶有意見．最好不要進行發包．重新開會招標．
4. ＊頂樓住戶認為社區不願意修繕頂樓天花板，決定提告社區管委會，假如勝訴，管委會該如何賠償頂樓住戶? 如果社區經費不足是否該由社區所有區分所有權人共同分擔之?
＊＊沒有錯．不然誰要出．還是你們所有的委員要自行掏腰包嗎？（這也必須開會告知全部的所有權人必須共同分擔）．如果住戶自行維修提告．社區須要賠償漏水維修費及造成損壞賠償和精神損失賠償．（會多兩條賠償）
5.＊假如訴訟過程中本屆委員已經缷任，又該如何追究?
＊＊追究社區．用社區的經費賠償．除非主委你把房屋賣掉走人．就不關你的事．到時社區破產．房價下滑．(現在的人買房子也要看社區是否有經費.有關社區品質跟房價)－－－祝你順利！

By Rosalind
at 2010-06-27T23:51

簡單說明
管委會機智是協助管理及解決社區問題
而不是以利益來判定此工程是否要施做
貴社區可每戶提供一個較有效能防水隔熱施工法給管委會
再會議上再一一挑出最有利的施工工法及保固方式
大家一起投票一起結案...不就ok啦
管委會不行....那就辛苦一點住戶自己來將他搞定
畢竟受害者是社區住戶...管委會下班就走人了...
http://tw.myblog.yahoo.com/stone-liao/article?mid=...

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