關渡平原開發的舊聞 - 北投

商業周刊第 425 期
陳水扁能幫關渡平原解套？
周冠印

去年十二月三十一日晚上十一點多，在台北市的遠企中心前廣場，舉辦的跨年晚會正是氣
氛最「High」的時候，主持人黎明柔請晚會嘉賓台北市長陳水扁為八十五年許一個願望。
此時，阿扁除了許下「希望巨蛋運動場能順利誕生」這個願望外，還向黎明柔多要一個願
望。而這個額外的願望，阿扁的關注是落在沈寂多年的關渡平原計劃。陳水扁的新年新希
望，可以說是一個「預示」。緊接著在一月三日，台北市都市發展局局長張景森也表示將
加速推動台北市的大型開發案，其中「南港經貿園區」、「台北國際金融中心」及「萬華
車站特區」等三大都市計劃案，將在八十五年公告實施。張景森同時也提出「關渡社子島
地區」、「首都核心區」、「松山車站特定區」、「大稻埕地區」及「士林官邸地區」等
五大計劃案，將在今年完成規劃。

在市長的關切之下，關渡平原計劃隱然有蠢蠢欲動的趨勢。可是，真的能順利達成阿扁的
願望嗎？如果翻看關渡平原開發計劃的歷史，可以明顯地得到的結論是，這將會是一件超
高難度的工程。民國六十六年李登輝任台北市長期間、為了疏解西門町擁擠的狀況，指示
將關渡平原開發為副都市中心。這時候，就有一些嗅覺敏銳的房地產業者開始積極祕密購
入土地等待增值。到了七十二年楊金欉市長任內，市府請中興大學都市計劃研究所進行關
渡平原開發可行性研究。研究進行了三年，到七十五年八月研究報告才出爐，此時市長已
經換成了許水德。這份報告建議市府優先開發關渡平原成為副都心，這又引發新一波的土
地併購風潮，因此地價狂飆一發不可收拾。這種情勢，一直延燒到七十七年十月，此時吳
伯雄才剛接任台北市長三個月。吳伯雄新官上任三把火，其中一把火就是燒向關渡平原。
他宣布，關渡平原將採取低密度開發。這個消息，頓時使得大大小小的地主為之譁然，因
此也引發一場長達七年多的市府與地主的拉鋸戰。

關渡平原計劃所引發的問題，錯綜複雜，其最主要還是因為「徵收方式」與「低密度開發
」兩個問題，因為市政府堅持採區段徵收方式，地主只能分回四成土地，加上低密度開發
，住宅區容積率只有二十％，建蔽率只有十％。這些增訂的開發原則，讓所有的地主全都
傻了眼，因為比原先預期的容積率及建蔽率少了實在太多，這麼一來地主將無利可圖，遂
而引發地主的強烈抗爭。而市府也一直無法擺平這些地主，延宕多年的局面便成為不可抗
拒的命運。房地界人士一向認為，關渡平原是財團炒作地皮的一個範例。

關渡平原開發計劃的面積廣達九百二十四公頃。由於明顯地隱藏者未來可能變更成為住宅
區、商業區的增值利益，因此老早就被財團鎖定為炒作的目標。早期這裡的土地都是由一
些農民持有，隨著景氣的熱絡，在六十九、七十年間就開始傳有三重幫集團介入，吃下大
片的土地。而隨著關渡平原計劃逐漸浮現雛型後，各大財團也紛紛介入這塊上地，而形成
逐鹿關渡平原的局面。經過這幾年來的發展，目前外傳持有關渡平原土地的企業，包括有
三重幫集團、力霸集團、新光集團、幸福水泥、和信集團、太平洋建設、東帝士集團等。
而當地坊間也盛傳，台北市前議員、民進黨籍的林文郎及國民黨籍市議員張秋雄，也曾經
大舉併購這裡的土地。雌然外界言之鑿鑿，可是這些相關人士都矢口否認有介入的情事。
至於財團在這裡到底持有多少土地，說法也是莫衷一是，有人認為該區的農地，已有七成
落到財團手中。也有人估計，應該在八成以上。而當地市井傳言的說法是，大度路以北的
農地，大部分已被林文郎、張秋雄兩人併購。雖然眾說紛紜，可是擺在眼前的事實是，關
渡平原曾經創下一坪土地三十萬元的天價紀錄。七十六年間，大度路兩旁的土地行情，只
要每坪四、五萬元。而等到細部計劃公布後（七十八年），地皮便漲到每坪七、八萬元，
而地段被看好的要價更達到十三萬元到十八萬間，至於高密度住宅區的行情，甚至飆漲到
十八萬元到三十萬元之間。

就在關渡平原地價一路飆漲的同時，周邊的土地也被建商紛紛吃下，並且以「關渡計劃」
做為推預售案的題材。於是，預售工地大量湧現市場，而預售行情也隨之狂飆。民國六十
九年時，該區平均房價每坪也不過才二、三百元，到了七十八年時，每坪房價已經漲到三
十萬元左右。而在七十八年主要計劃公布以後，也正是台北房價飆漲之際，周邊的房價甚
至高達三十七萬元一坪，這樣的行情，已經直追台北市核心地帶的房價。可是過了七十八
年之後，一方面是由於房地產市場整體景氣走入低迷，另一方面也由於關渡開發計劃始終
處於搖擺不定的局面，再加上打算採取低密度開發計劃的影響，關渡平原一帶的地價自八
十一年起就開始下滑，降幅達到一成左右，而且還有行無市。而另方面，周邊地帶的房價
，也開始節節下滑，八十一年時降至每坪二十八萬元，八十二年稍稍反彈到三十一萬元的
價位，可是仍不及當年的盛況。目前，關渡平原也已儼然成為台北市的高餘屋量地區。地
價及房價的下挫，使得不少人及企業慘遭「高檔套牢」。

如果，陳水扁想要讓關渡平原開發案動起來，他會碰到什麼問題？基本上還都是老問題，
其一是徵收方式，區段徵收無法得到地主的認同力而改採一般徵收方式進行，首期的開發
費用，就會耗掉一千四、五百億元的預算。對於市府而言，這樣的結果也是無法接受。而
除了這點以外，低密度開發方式，也讓地主們極為反彈。台北市的房地產界人士，對於陳
水扁能不能讓關渡平原開發案動起來，目前仍持保留態度，甚至有部分人士悲觀到認為：
「再等個七、八年吧！」

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