http://n.yam.com/tlt/fn/201110/20111017587126.html
記者林美芬／專題報導
老是位居全台幸福調查最後一名的基隆市政府，如何改造基隆？即使從中央政府到地方政
府都想破頭，但所有大型都更案都流標，乏人問津，永慶房屋事業群總經理葉凌棋說，如
果中央政府及基隆市政府揚棄更新的概念，將基隆港的文化及歷史重新恢復並拉到現實世
界，將濃濃殖民風格的建築再度站在基隆港邊，則基隆港的再造更新計畫一定擠破頭。
揚棄都更 重新定位
葉凌棋是從都市更新的角度來思考基隆港周邊都更失敗的原因，所以才必須揚棄都更，重
新定位、創新創意，才來行銷，最後才是營造部分；但現在政府滿腦子想的先從營造結果
來思考，反而找不到定位。
葉凌棋說，開發商一想到都市更新，一定先想容積多少，最上限可以蓋多少房子，一坪賣
多少錢？再反推回去想土地成本，及開發成本，可是，以基隆市如此平價的房市，一坪均
價在12到15萬元，中古屋更是在每坪10萬元上下，如此低廉的價格，根本不符合開發利益
，以大樓的營造成本，每坪大約是10萬元，若再加上土地成本，可以肯定是賠本。
興建住宅 恐賣不完
且以基隆港周邊土地，如果全部興建成住宅，可能就是幾棟摩天大樓，找不出任何值得附
加的價值， 加上低價的高密度住宅，容積越高，開發商可能越害怕，因為蓋了太多房子
，不知多久才賣得完？說難聽一點，最後可能還衍生成治安問題或是其他社會問題，對政
府及當地民眾而言，可能是一場都更災難，而非都更利益。
葉凌棋說，依照現有的成本計算，開發商要開發都更，其房價至少要超過每坪30萬元，低
於30萬元的房價，根本不必考慮，而價格越高，才越有開發價值，但基隆房價基期低，想
要開發商投入，基本上就不太可能。
運用文化 成功契機
但是，葉凌棋認為，基隆有很好的文化及歷史，並有山海串連的優勢，如果好好運用，就
是都更案成功的契機。
建築樓群 自力完成
葉凌棋認為，在基隆市政府想做都更的基隆火車站及西二西三碼頭區域，現有的倉庫區就
有很好的特色，幾乎是保存最好的「殖民風格」的建築樓群，且全部都是政府單位及陽明
海運等大企業擁有，不必花大錢，也不必跟民眾溝通，即自力完成。
葉凌棋的構想是，仿照上海石庫門新天地的作法，將這些老建築完整的保留建築風貌及街
道風情，打造一個懷舊的基隆港特色，透過建築技術的拉皮及增強結構安全，形成一個獨
特的殖民風格的基隆海港風情。而這些建築群可以全部畫成商業空間，如咖啡廳、餐廳、
特色商店，甚至是飯店，這些群聚效應，至少可以為基隆港帶進全台唯一的城市景觀，也
讓麗星遊輪下船的全世界消費者直奔基隆港。
他認為，這些建築只要改造成功，引進商業機能，則一定可以增加周邊的商業效能，從附
近商店街到夜市全部可以同步受惠，再加上新增的工作機會，基隆就有機會更新。
葉凌棋認為，這些政府單位及財團企業都不必賣土地，只要採BOT或是ROT的方式就可以做
，等於財產依舊保留在政府及財團企業的手上，且創造新的城市價值。
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記者林美芬／專題報導
老是位居全台幸福調查最後一名的基隆市政府，如何改造基隆？即使從中央政府到地方政
府都想破頭，但所有大型都更案都流標，乏人問津，永慶房屋事業群總經理葉凌棋說，如
果中央政府及基隆市政府揚棄更新的概念，將基隆港的文化及歷史重新恢復並拉到現實世
界，將濃濃殖民風格的建築再度站在基隆港邊，則基隆港的再造更新計畫一定擠破頭。
揚棄都更 重新定位
葉凌棋是從都市更新的角度來思考基隆港周邊都更失敗的原因，所以才必須揚棄都更，重
新定位、創新創意，才來行銷，最後才是營造部分；但現在政府滿腦子想的先從營造結果
來思考，反而找不到定位。
葉凌棋說，開發商一想到都市更新，一定先想容積多少，最上限可以蓋多少房子，一坪賣
多少錢？再反推回去想土地成本，及開發成本，可是，以基隆市如此平價的房市，一坪均
價在12到15萬元，中古屋更是在每坪10萬元上下，如此低廉的價格，根本不符合開發利益
，以大樓的營造成本，每坪大約是10萬元，若再加上土地成本，可以肯定是賠本。
興建住宅 恐賣不完
且以基隆港周邊土地，如果全部興建成住宅，可能就是幾棟摩天大樓，找不出任何值得附
加的價值， 加上低價的高密度住宅，容積越高，開發商可能越害怕，因為蓋了太多房子
，不知多久才賣得完？說難聽一點，最後可能還衍生成治安問題或是其他社會問題，對政
府及當地民眾而言，可能是一場都更災難，而非都更利益。
葉凌棋說，依照現有的成本計算，開發商要開發都更，其房價至少要超過每坪30萬元，低
於30萬元的房價，根本不必考慮，而價格越高，才越有開發價值，但基隆房價基期低，想
要開發商投入，基本上就不太可能。
運用文化 成功契機
但是，葉凌棋認為，基隆有很好的文化及歷史，並有山海串連的優勢，如果好好運用，就
是都更案成功的契機。
建築樓群 自力完成
葉凌棋認為，在基隆市政府想做都更的基隆火車站及西二西三碼頭區域，現有的倉庫區就
有很好的特色，幾乎是保存最好的「殖民風格」的建築樓群，且全部都是政府單位及陽明
海運等大企業擁有，不必花大錢，也不必跟民眾溝通，即自力完成。
葉凌棋的構想是，仿照上海石庫門新天地的作法，將這些老建築完整的保留建築風貌及街
道風情，打造一個懷舊的基隆港特色，透過建築技術的拉皮及增強結構安全，形成一個獨
特的殖民風格的基隆海港風情。而這些建築群可以全部畫成商業空間，如咖啡廳、餐廳、
特色商店，甚至是飯店，這些群聚效應，至少可以為基隆港帶進全台唯一的城市景觀，也
讓麗星遊輪下船的全世界消費者直奔基隆港。
他認為，這些建築只要改造成功，引進商業機能，則一定可以增加周邊的商業效能，從附
近商店街到夜市全部可以同步受惠，再加上新增的工作機會，基隆就有機會更新。
葉凌棋認為，這些政府單位及財團企業都不必賣土地，只要採BOT或是ROT的方式就可以做
，等於財產依舊保留在政府及財團企業的手上，且創造新的城市價值。
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