買賣房屋瑕疵擔保問題,贈20點”非常的急” - 生活

有點長,請看一下
本人於2006年10月出售一間屋齡3X年的房子,因為此屋已4-5年沒有住人,房屋本身除了因為老舊所以看起來較為雜亂外並沒有發現什麼大問題(指漏水現象)出售前為求美觀,乾淨,所以將家具,木製隔間拆除丟棄,並將鋁窗大門更新以及全屋粉刷,並透過房屋仲介賣房子,有整理過後就不一樣很快的房子賣出去了....我的惡夢也來了,.
因為當時在房屋現況明書中勾選(ˇ)無漏水,附註說明則勾選(ˇ)如有滲漏油買方自行負擔修繕費用,明明看起來責任歸屬都有劃分好,事隔3個月...今年1月我卻接到當時的仲介打電話來說天花板漏水要我去跟買方協調,結果協調當天買方人卻沒來=.=,,並於之後約莫5天我忽然接到了買方寄來的"存證信函"裡面內容簡單扼要,就是漏水問題很嚴重這樣要怎麼住人所以依照民法第365條的瑕疵擔保要我在15天內將漏水問題處理完畢,否則買方將主張:原價買回此房屋並賠償其貸款利息以及仲介損失.
後來我就直接打電話給買方還有仲介並約了時間帶了師父去看房子,房子的現況是這樣的:1.天花板有幾處出現水痕師父說這水是由樓上的窗框滲水到牆壁然後水延著樓上的牆壁在跑到房子的天花板,2.部分牆面油漆剝落師父說這是璧癌原因同上><,根本解決的辦法就是樓上做防水然後房子內部也加強一下就可解決,不然的話就是從我房子內部解決但是治標不治本,感覺上這錢我是花定了當初才賣6X萬現在一修就要5萬塊.真是心痛,由於現任屋主堅持不肯共同出資修繕,並強調我有半年的瑕疵擔保責任所以我必須要處理就對了,因為對法律的不熟悉以及對房屋鑑定的不了解,綜合來說花錢是小,花了錢沒法高枕無憂那才頭大,國產車價格不到的房子我那禁的起一修再修無限迴圈, 小弟在這有幾點不明白的地方還望有法律常識或是買賣經驗的高手來替我解答一下,萬分感激^^
A1.首先房子有漏我來修天經地義,但是瑕疵擔保半年這條規定他的定義時效是如何區分呢?
A2.若是由我來修(想多找幾家選個便宜一點的),那麼瑕疵擔保的責任期還有多久,我只需負責剩下的2個多月嗎?比方說自交屋後1-6個月內都算我的責任,旦現在交屋3個多月了由我出面修善後過了2個多月只要沒漏以後就算再漏也不關我的事了嗎?瑕疵擔保半年的效力是從交屋後開始算還是期間有修繕就重新計算在往後延長6個月呢,或者是修繕完成以後1~5.99個月不在復發,最後一天又復發了,我是否又要重新擔保半年? 半年以後就算舊疾復發我也不必理他了,還是只要證明這是舊疾不管時間多久都要算我的?
A3.因為買方好似來意不善一開砲就給我存證信函,因此未免口說無憑或沒完沒了關於瑕疵擔保的責任上是否可以請當初承辦的代書另訂契約,免責呢?是不是可以透過協調由我減少價金給他(就是錢我給他,他去找人修或不修他的事我管不著)此後房屋的任何修繕問題包含瑕疵擔保皆由現任屋主買方來負責,這樣會跟民法相關規定有牴觸變成立了約也等同無效嗎? 還是有什麼方法可以擺脫這樣的困擾阿,我只想事情可以圓滿解決.
補充說明:
房子於出售後現任屋主既無動工,也無入住.(原封不動)
樓上的鄰居我不熟識,找他他說房子他也沒在住已經租給人了他沒帶鑰匙不給進去看,"真有漏水的話他會修"但是他說要到4月天氣比較好的時候才會修(最近常下雨)PS.7X歳老杯杯擺明了要他修根本不可能(很難溝通有點聽不懂他講啥?),反正水是滲到我家天花板,他家地板可乾的勒....
雖然我不是什麼模範青年但也沒壞到哪去,接到存證信函這頭一遭帶給我的壓力就像準備要去法院見一樣,好幾天都沒法好好睡覺.精神壓力好大. 仲介是說下禮拜再約時間請雙方跟代書另簽契約,仲介說錢我來出,在另訂契約劃分責任歸買方負責,之後要是他要告我有契約在他也沒法告(已經有點分不清仲介講的那句是真那句是假了)急急急急急急急急
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又來麻煩各位了,真不好意思.最新的情況是這樣的,原本於上星期與現任屋主協調好,錢都我出人他找來修,以後還有什麼樣的狀況他也好找原本修理的人來幫他處理,但是才隔2天,他又反悔,說要依照1個禮拜前的存證信函的主張要我原價買回並賠償他的損失.......無言
要修不他給修= =,樓上"滲"水下來真有算嚴重的瑕疵擔保問題,非要我買回並賠償他的損失不可嗎,..........
都已做最大善意處理了.現在還能怎麼辦.要我買回還賠他錢.......
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我該求助什麼人或什麼單位呢,現在屋主也不要用修的,所以就是法律問題了..........,我還有什麼"主動"的對應方法可用呢,ps.有點搞不懂要是什麼都照他說了算,那當初買賣幹麻簽約.
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感謝~翔~大的回答,當初買賣契約上是有明定依現況交屋,買方負責修繕費用的.
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事隔3個多月,我想買方主要是咬住我當初在屋況表上填寫無漏水,認為我沒誠實告知,刻意隱瞞所以要求退屋吧(我猜想的,雖然我根本很難猜透他到底要幹麻)
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小龔大大 當初在買賣合約上是有勾選先況交屋沒錯,雙方還先了名呢,我沒有逃避修繕責任的意思,該我處理我就處理,但我最大最大的問題就是,我出錢給他修他不要,他非要我買回<-------我當然不同意這樣的處理方式阿.有這樣的道理嗎.被他告上法院的話,我勝算大嗎?
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"買方主張退屋"其他協調比方說我修我出錢,他修我出錢<他都不接受,或不做出回應,不是我不處理,是他不同意所以問題才懸在那裡,唯一同意的方式就是退屋,...他要退屋,可以這樣做的嗎,成交至今已過4個多月了,資金早已挪做他用動彈不得了,要退屋那對我來說問題還真是大條了,
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龔大 救人喔,今天收到買方寄來的調解信函了,大意是說因為當初告知他無漏水而今卻嚴重漏水導致他無法-自住,出租,買賣,且認為當初告知他無漏水根本就是欺騙他,因此要我出席調解會,述求就是將房屋買回並賠償他的一切損失...並買方提出照片/合約/作為舉證他真的告了他真的告了他真的告了 到時候我該怎麼捍衛我的權益阿
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房屋地點在基隆,仲介不方便說啦,畢竟我覺得她們有有在協調
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我的信箱 [email protected]
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感謝各位大大的留言,提供我很多的參考價值,現在事情既然已經到了調解程序那就必須等待調解之後才會有進一步的發展,還是希望能把事情圓滿解決,和氣生財阿.