華興區房屋供需與合理房價 - 投資客必看 - 新竹

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竹北泛華興重劃區範圍：

以上框的區域以中正西路以南、中華路以西、豆子埔溪以北、環北路以東為界，真正重劃
的範圍是沒那麼大，不過這區域算是同一個生活圈，所以框在一起分析。


銷售中成屋銷售狀況、預售屋銷售狀況：
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從表中可以看到其實預售屋銷售狀況也很好，五個預售屋其中有三個都封盤了，其中最亮
眼的就是在這房市谷底竟然還創下6/25開賣當天即封盤的椰林MIDO

未來可供設籍的戶數為559戶，主要的成屋跟預售屋都是位於新國里。


再來看看這幾年華興重劃區的人口遷入遷出的狀況
要看人口遷出入，就得看行政區，泛華興重劃區主要由兩個里組成竹義里、新國里，範圍
如下

從衛星地圖上，可以看出來，華興重劃區，主要的重劃範圍是位於新國里。


新國里的人口跟戶數這幾年都是正成長的
新國里 戶數 年增戶數 男人口數 女人口數 總人口數
10501 2151 155 3153 3071 6224
10401 1996 113 3038 2949 5987
10301 1883 133 2939 2846 5785
10201 1750 - 2852 2751 5603



如果只看新國里，未來幾年可供設籍成屋與預售屋將會有581戶，而新國里這三年平均的
戶數增長為134戶，從這個數字來看，這581戶將需要4.3年才消化得掉。這數字看起來就
有點令人擔心了，而且這五戶預售屋建案中，封盤的椰寶ㄐ一ㄥ\、德鑫御寶、椰林MIDO
都是市場上投資客相當熱愛的物件。未來交屋之後，會不會像近期縣三附近一個建案一樣
，在交屋後出現投資客大量拋售的現象呢？

再來看看泛華興重劃區中的竹義里，近年也是正成長

竹義里 戶數 年增戶數 男人口數 女人口數 總人口數
105年01 2635 116 3569 3588 7157
104年01 2519 162 3520 3500 7020
103年01 2357 106 3402 3300 6702
102年01 2251 - 3318 3186 6504

兩里合併計算：
兩里合併 戶數 年增戶數 男人口數 女人口數 總人口數
105年01 4786 271 6722 6659 13381
104年01 4515 275 6558 6449 13007
103年01 4240 239 6341 6146 12487
102年01 4001 - 6170 5937 12107

若將兩里合併計算，近三年平均戶增長為261戶，去化這五百多戶的去化期就會縮短到2.2
年，這數字就比較安全一點了。


但是將竹義里的戶數增長也併入計算到底是不是一個合理的假設呢？？相信認為合理或是
不合理的都各有各的說法，這邊就先不多說，讓我們跳到另一個題目。



<<華興重劃區的合理房價應該落在哪裡？？>>

看合理房價之前，還是來看看該行政區的所得分布。（2015公布）
鄉鎮市區 村里 納稅單位 所得總額 平均數 中位數 25% 75%
竹北市 新國里 1649 160434 97 67 39 124
竹北市 竹義里 1781 167295 93 68 39 120

新國里跟竹義里的所得中位數都落在67,68萬。而上面幾個預售屋的開價約落在670~800萬
，加個車位大概也是800~900萬左右，華興重劃區新成屋的實際成交價約落在800~900萬之
間。

華興區各大建案最新成交行情
http://goo.gl/iRzkxK

若從新成屋的成交價來看，粗略來看，是所得中位數的12.7倍，遠高於內政部所公布的新
竹縣平均的8倍。若以竹縣平均8倍來看，華興重劃區中位數所得的8倍應該是540萬左右
。其實540萬已經是高估了，因為內政部的算法是可支配所得的中位數，而非所得中位數
，這邊我們先用寬鬆的算法就好，若用可支配所得來算，可能有太多玻璃心會碎滿地。



<<華興重劃區，真的撐得起這麼高的房價嗎？>>

這麼漂亮的銷售率，到底都是自住客買的，還是認為還有套利空間的投資客買的呢？
再來比對一下竹北另一個相當成熟的重劃區，縣二（喜來登區），該區最主要的行政區就
是十興里，十興里的所得資料如下：

鄉鎮市區 村里 納稅單位 所得總額 平均數 中位數 25% 75%
竹北市 十興里 6973 1200628 172 133 65 224

我們可以看到，中位數、第25%、第75%幾乎所有數據都趨近華興重劃區的一倍。


再來看看喜來登區各大社區的最新成交價
http://goo.gl/hm42WW

房價跟華興重劃區差不多，同樣落在800多萬到900多萬，中位數所得差了快一倍，十興里
這邊的房價所得比是相當健康的6~7倍，也低於竹縣的平均8倍。

從這兩各區域的比較，我們很容易會發現，
1. 華興重劃區的新成屋價格竟然與喜來登區的中古屋價格差不多
2. 華興重劃區的所得中位數是喜來登區的一半

雖然兩區的屋齡可能差了8到10年不等。但是10年後，華興重劃區會有交流道嗎？會有喜
來登嗎？會有體育館嗎？會有遠百商城嗎？兩區的所得會拉平嗎？
我想這些問題的答案是相當顯而易見的，而且不論是學區、生活機能、就業機會、交通便
利度、居民所得等等自住客在意的指標，喜來登區都遠勝華興重劃區，然而，兩區的房價
竟然卻差不多！！！
這很容易會讓人想到，喜來登區的房價是否被低估了？
從另一方面看，就是華興重劃區的房價是不是被高估了？
800~900萬的華興區新房，合不合理，有沒有套利空間，好不好轉手，應該也相當清楚了
。

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像這樣的分析需要發不自殺聲明嗎？

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