竹北市東平里成屋銷售率與房屋供需分析 - 新竹

東平里範圍與成屋銷售率分布圖:
http://goo.gl/zxJ31P

成屋銷售狀況表:
太難排版了，請點上方連結

總戶數：402
已銷戶數：288
剩餘戶數：114
平均銷售率：64.2%
以上成屋銷售狀況係以政府20160617年以前公布的實價登錄資料統計而得，若想知道各建
完整交易資訊可以點擊點擊縮網址查詢。若想查詢其他建案實價登錄資訊，可以到886的
建案資料庫（http://886cityonline.com/loupan-2）查詢。

預售屋供應表：
太難排版了，請點上方連結

預售屋總戶數：545



把成屋跟預售屋加起來看，東平里未來至少可供給（提供設籍）房屋數為659戶

東平里近年人口/戶數增減：
太難排版了，請點上方連結

東平里戶數增減在102年達到高峰，732戶，105,104年約維持在360戶上下，推估2016東平
里新增戶數為360戶，因此可去化住宅戶數約360戶。
從數據來看需要約1.83年的時間來去化這些成屋跟預售屋（659/360=1.83年）。
1.83年的房屋去化率，應該不是一個很誇張的供需失衡，一個建案通常需要兩三年的時間
來興建，蓋的這兩三年慢慢賣，應該大部分的預售屋都可以在交屋前賣得差不多。當然前
提是未來不能再有大量的推案出現，而未來建商再推新案時，應該也要有長期抗戰的準備
，像2009, 2010那一陣子推案即完銷的瘋狂搶購市況現在應該很難到了，以往由投資客撐
起半邊天的預售屋買賣，隨著政府不斷的調整住宅政策，已經慢慢朝向以自住為主的市場
。房屋市場的供給自然要以自住客的需求為主要考量。人口、戶數的增減，成屋預售屋的
供給量，就會成為評估市場供需的客觀指標。


再來看看東平里最新(2015年公布)報稅所得分布：
太難排版了，請點上方連結


假如2016年新遷入東平里的360戶，他們的所得分布也是跟之前的所得分布一樣，
若以房價所得比10倍來看，這360戶應該可以去化90戶880萬以下的房子，90戶880~1610萬
的房子，90戶1610~2560萬的房子，90戶2560萬以上的房子。
但是以目前市場氛圍來看，買方比較可能以7倍的房價所得比來購屋。

房價所得比與級距表：
太難排版了，請點上方連結

從7倍的房價所得比的第二個所得級距(25~50%)來看，剛好這個數字也就是首購族群鎖定
的價格區間，第三個所得級距（50~75%），差不多也是初次換屋族（二或小三換大三、三
換小四）鎖定的價格區間，而二次換屋族或者說頂尖的客層就比較難預測了，對他們來說
，房子的定義跟一般人的定義不同，用房價所得比來推估他們比較不實際，而且，這個族
群有很多所得是不用報稅的，算出來的所得也不准。之後再從這個房價所得比的表格，幫
大家跟成屋銷售率做個比對，就可以更清楚哪些案子會跑得快，哪些案子會跑得慢。買賣
雙方的需求跟供給也可以更契合了。

如果對新竹、竹北最新成交行情有興趣的話，可以到886的粉絲團按個贊
https://www.facebook.com/886Cityonline/
這樣就不會漏掉我們整理的各區域成交行情資訊以及建案銷售狀況分析！

--