租屋糾紛:房客想違約提前搬走，要求本月租金先不付??.. - 過年

我是第一次當房東
婚後把我剛新買2年的飯店式管理挑高的新房子出租減輕負擔
房客去年9月底10月初跟我打契約1年租屋
今年1月初..
照理五號要匯房租給我但我都沒收到
直到今天1/10
房客竟傳簡訊給我
說他朋友有看到同大樓租金便宜的房子
有考慮改租別間便宜的房子(打算違約的意思)，說這月房租他不匯了
要我從押金扣?..
等到他確定要不要續住時
在補房租給我?
或跟我商量降房租
他說景氣不好
別間租不出去..降價要租他16000元
問我可不可以降房租又含管理費?
我原租22000..
當然我的房子的格局採光佳..
裝潢更是砸大錢(別人裝璜2-30萬..我花50萬以上請設計師裝潢)
也額外買了排油煙機等等家電
租金反映成本阿
房客上個月還抱怨水不夠熱
要求洗澡要很熱的熱水
為了房客租這種高級的房子可以住的舒適
還掏腰包花了市值快兩萬的電熱水器
(原電熱水器是建商附的熱度只夠淋浴..用不到兩年...當然同棟的其他房東都不願意幫他的房客換熱水器的)
錢花下去
結果這個月房客說他不租了?
感覺很生氣耶
當然契約裡有記載每月租金22000
還有未滿半年罰30000違約金
半年以上罰22000違約金
但我有點懷疑契約效力耶
萬一他賴皮
我也不可能真的請律師告他吧???????
(費用考量)
有其他解決方法嗎?
加上房客又要求這月租金他不付
要求從押金扣? 我可以拒絕嗎?
要是她拖兩個月真決定不租了
雖簽約也沒有約束她的效力
而且押金可能都扣光了
談何來的違約金呢?
我有傳訊給他說要減租金2000
但跟他說那個16000...的還多4000 (裝潢差很多...真的一分錢一分貨)
有經驗的達人可否分享經驗
我可以怎麼做?
難道真要摸摸鼻子?
Update:
我的房屋租賃契約是自己下載電子檔版本在修改後印出雙方簽約的。
有一條有提到若雙方有違約情事，是損害他方權益時，願賠藏所受損害，如涉訟所繳納之訴訟、律師費用，均應由他方負責賠償。
題外話
雖不可能這樣做
但突發奇想
我是否可以用這條請律師打官司，打贏的話，律師費可以要對方付嗎?
當然...
我真的不太懂法律，假設真的在逼不得已打官司情況，要是對方涉及違約是否代表官司穩贏呢?
法官不可能會亂判吧???????
Update 2:
其實我真的很灰心
因為我真對我的房客蠻好的....
沒想到她竟然會這樣.....
真的遇到壞房客....
之前有住院女醫師要跟我租
她當時好像希望20000跟我租
但我沒租她說
因為那時如果房子裝潢漂亮
行情都有22000-24000
加上我是新房子交屋才一年多...
誰知道最後真正承租的房客
才租3個多月
就事後後悔要違約，賴皮減價這招
還好意思說租金從押金扣....
嗚嗚
好無助
最近工作很忙
壓力大
房客又再過年前鬧搬家及降租金
真的很煩說....
Update 3:
房客其實是用傳簡訊表示希望租金減價否則違約搬走
最後要求減4000 實在無接受
快過年發生這種事..加上景氣不好又怕新房客不好找..
房貸支出也是不小壓力
所以我還是選擇退讓減租金..
1/9我用傳訊方式告訴對方減3000是底限...
但又怕對方覺我好講話跟好欺負..變本加厲
所以還是主張一下違約可能的後果..違約金損失
既然已經簽訂一年契約，才住三個月就反悔殺價真的很不合理..
Update 4:
我釋出善意..
但希望對方必須想清楚是否能接受
萬一仍不能接受人想搬走的話
就以日計算租金算給我
押金扣違約金跟水電雜費後，再退她餘款
等他回覆。

但奇怪的是
我1/11就收到他電匯整月租金給我(原契約所約定的租金全額並沒有減少)
卻沒有回覆表示他最後的選擇..

我該主動聯絡他嗎?
還是他良心發現不減我租金了?
其實我心裡也是毛毛的
不知道他會有什麼動作...
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Update 5:
其實從網路各大租屋網站稍微了解一下
現在(景氣不好)附近飯店式管理的小套房租金行情....
出租16000-20000的裝潢質感都跟我差很多...
所以即使我降價到20000...
應該就會有準房客願意租屋了
(房客會比較同價格..選較好品質的租)
所以真讓現有房客從22000減價到19000...
真的覺得損失蠻大的...
當然主要也是因為她的態度蠻惡劣的
又吃定我好欺負好講話...
讓他繼續住下
真的心裡毛毛的
Update 6:
但又怕時機不好
真的重找房客
萬一大家都不想花錢租高級房子的話
我的壓力(房貸)就變重了
但要是他真的不租
真的收了她違約金....多少減輕房貸
至少還可以讓我撐到過完年找比較優質的新房客...
哈哈...
各有利弊
不知怎樣比較好?