新竹市十大熱門社區全面下跌！？ - 新竹

圖表完整版：
https://goo.gl/vQyKpU

前一陣子房仲業者公布了台北十大跌幅社區，引起市場一片譁然，哇！怎麼跌這麼慘！跌
最多的台北市基河國宅，跌幅竟然多達36.3%，跌這麼多是不是乾脆房貸不要交了，讓銀
行拿去拍賣算了。

讓我們用相同的方式來試算一下新竹十大熱門社區，就可以體會該業者計算方式的奧妙
之處。

排名 社區 最高價 高價點 2016均價 漲跌 最新單價 瀏覽數 完整交易資訊與基地位置
1 芬蘭 27.4 201509 23.5 -16.60% 20.8 14715 https://goo.gl/4Yv9O2
2 丹麥 27.6 201308 24.9 -10.84% 24.1 14329 https://goo.gl/miTqYa
3 北歐 28.2 201604 27.1 -4.25% 28.2 14314 https://goo.gl/O8jbrV
4 月影 43.7 201412 23.9 -83.10% 21.9 10643 https://goo.gl/QDE2tO
5東京中城 32.2 201501 28.7 -12.20% 28.7 10617 https://goo.gl/nb9wlD
6東京六本木29.6 201508 25.2 -17.46% 24.7 10401 https://goo.gl/I7XZUm
7 1極 29 201406 24.8 -17.17% 25.4 10395 https://goo.gl/S494pH
8 雲崗 24.7 201503 - - 22.3 10315 https://goo.gl/CbSRLP
9城市光譜 23.9 201310 22.2 -7.66% 22.2 10266 https://goo.gl/O0mC04
10昌禾原創28.6 201502 - - 28.4 10260 https://goo.gl/jZJ1SY

乍看之下，除了2016沒有交易的兩個社區之外，所有社區全面下跌！可能會讓人有總錯覺
，喔，全面下跌耶，房地產完蛋了！要崩盤了！
但是仔細想想，由於業者採用的計算方式，是利用該社區的歷史最高價跟2016年的平均單
價進行比對，本來就是一定下跌的！


我們來舉一個最極端的案例，假設有一各社區在最近一筆交易中創下了該社區最高的成交
單（假設為28萬），而且該社區在近半年中仍舊持續上漲（假設為24萬、26萬、28萬），
但用該業者進行計算的方式來計算漲跌，半年均價為26萬，歷史最高價為28萬，這樣算起
來該社區仍舊是下跌7%!! 但其實這是業者所採取獨特的計算方式，而讓人所產生的錯覺
。這樣的統計數據，不僅沒辦法反應該社區剛剛創下歷史新高的狀況，甚至沒有辦法反映
出該社區持續上漲的趨勢。

而且就上表藍海（月影）下跌83%的數據來看，肯定該業者所發佈的資訊並沒有把跌幅最
深的社區撈出來，可能只是撈一些大家比較熟悉、知名度比較高的社區進行計算。否則，
像月影這種，以套房為主的小坪數社區，只要一間裝潢的特美，可能總價差個幾十、上百
萬，但是歷史單價就可以衝得非常高，再跟某個時間區間的平均值做個比較，就可以得到
-83%的恐怖數據。

所以，我們或許可以從這些漲跌看出，房地產的高峰期已過，「大部分」的社區都已經停
止上漲，且可能在下跌。但是，跌幅是不是有那麼誇張？！甚至到底是不是在下跌？！都
是要每個社區的實價登錄資料一筆一筆去深入去研究的。車位數目、樓層、格局、坪數大
小等可以量化並如實記載在實價登錄資料上的數據，都要一筆一筆的去仔細研究，才能用
合理的價錢成交。否則，如果大家看了這新聞之後，都是無差別的用實價登錄打七折去出
價，那肯定是在浪費買賣雙方的時間。而且，還可能浪費自己的錢，因為有的社區你得用
實價登錄打兩折去買才對呀！



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