推薦處理房客不歸還房屋案件的律師 - 高雄

最近這一年來處理的租賃跟鄰里糾紛特別多
不知道跟疫情不能出國有沒有關係XD

先介紹標準流程
催告>調解>起訴>判決確定
聲請強制執行>法院命自行搬遷>現場履勘>現場強制執行
保管遺留物>拍賣遺留物>聲請確定執行費用>聲請強制執行

整個流程的資訊網路上很多，就不多贅述
分享一些tips

1.存證信函催告用詞
租約到期後，依法必須先催告返還房屋
內容務必載明租約於幾月幾日到期，房客應於幾月幾日前搬遷
如果有違約金約定，最好也一併催告，以利違約金的計算

2.直接提告，不要浪費時間聲請調解
租賃糾紛一般屬於強制調解事件
也就是說就算你直接起訴
法院也當你是聲請調解
那為什麼還說不要浪費時間聲請調解呢？
因為如果你是選擇先聲請調解
調解不成，除了必須要再另外向法院起訴之外
法院依程序可能會再安排一次調解
來來回回可能三個月就過了....
但如果是直接起訴的話
強制調解不成會直接轉回訴訟程序
相對來說，會比較省時省力

3.小心變成不定期租約
如果租約到期後
房客繼續支付租金，房東未即為反對表示
定期租約就可能變成「不定期租約」
依土地法第100條，就必須符合特定條件才能終止租約
例如房屋收回自住、房客違約轉租、欠租扣除押金後超過2個月等
解約難度直接從三顆星變成六顆星
不可不慎阿!

4.千萬不要自行開鎖進屋、換鎖、斷水電或自行處理租客家具
上述行為可能涉及刑法強制罪、無故侵入住宅罪及毀損罪
下列行為也可能涉及違法，切勿以身試法
(1)房客不回訊息或電話
找警察跟里長一起進入屋內
以免房客發生意外
(2)因應防颱措施
找警察跟里長一起進入屋內
確認門窗及房屋情況
(3)因為漏繳水電費
導致台水台電依約終止服務
(4)門鎖因長年使用損壞
忘記通知房客即自行換鎖

老實說我覺得房東才是租賃市場的弱勢
這樣講可能很逆風向
但以我處理過的租賃爭議案件來看
只要房客死賴著不走
房東「依法」走完上面的流程（含強制執行）
快則一年，甚至拖到一年半、兩年也是有
手邊有一件房東跟房客協商了半年結果變不定期租約
108年5月間來找我幫忙
經過調解到打完一審大概10個月
再加上強制執行程序走完大概又過半年
而且這是對方沒有上訴二審的情形
好幾個客戶被這樣搞過一次之後
房子就寧可閒置不租，或是直接賣掉
供給的減少，對租屋市場來說絕對不是好事
當然有些人會說可以將租約拿去公證
但公證最多也只是省去前階段的訴訟程序
強制執行程序硬要拖的話，也能耗很久
而且很多房東或房客對於公證也都會有疑慮
最扯的聽過房東問說
公證之後會不會房子就變房客的？
而且公證要錢
雖然不多，但就是一筆額外的支出
而且公證沒辦法保證這個房客會租多久
更不能保證能「快速」解決問題
總之，我認為租賃市場雙方權利義務的「平衡」
比起公宅，才是真正的當務之急

※ 引述《firewind (羽翼狼)》之銘言：
: 各位前輩好
: 想請問可否幫忙推薦
: 有處理過房客不歸還房屋的律師
: 我的房客半年前已經告知不續租與提前提前結束租約
: (有在合約中註明 房東有隨時終止合約的權利 因其欠繳租金)
: 但這半年來每個月都在講理由不搬 到5/1為止 租約也到期了
: 還在跟我講要再延長一個月給他找房子
: 這種情況下 我們不想再信任此人 也不願再簽租約
: 想要強制他搬走
: 目前已先寄存證信函到他租屋處
: 不過我預計他還是不會搬 所以目前打算走訴訟處理或調解處理
: 但總之不管如何 我先往最壞的地方打算
: 想要先往法律訴訟方面做處理
: 這方面訴訟狀與相關流程諮詢 我們想找一個有經驗的律師來協助
: 不曉得各位前輩是否有推薦的律師 最好是有相關處理過經驗的
: 可以避免走一些彎路 當然 收費的也可 只是希望是經驗豐富的
: 感謝各位幫忙

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