房東難溝通+怪異 - 生活

By Rebecca
at 2011-05-11T00:00

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▲難溝通一▲
今年1月中旬換了房東，我和舊房東合約簽到2011/7/31，合約未到，新房東卻要求簽新合約，並且再加付一個月押金，口氣堅決，不履就搬家，舊約押金也無法取回。
由於這問題在1月中近過年，所以工作忙碌，百般無奈下，便棄舊約簽新約，雖是過去式了，但還是想知道這樣合理嗎? 讓我以後租屋遇到同樣問題，可以去面對。
▲難溝通二▲
因為新房東是以匯款方式收租，但一些私人原因，我無法使用提款卡，薪資也是每月10~11號現領，交通工具也是以捷運代步，偏偏各家銀行離我住處都有段距離。
所以向新房東反應可能不便盡速匯款給她，且需每月10號後的第一個休假，才能到銀行以無摺存款方式繳租，順便向她詢問能否照舊房東方式，在10號後任何白天時間到租屋處收租，她有些嫌麻煩的婉轉表示，如果她有來租屋處辦事，有遇見她可以直接給她租金。
最初2月和3月我們都在租屋處當場點繳，之後4月他突然反悔當下拒收，堅持以匯款方式收租，那我也只好等休假，徒步走路到銀行無摺存款繳租。
本月5月初房東傳簡訊說，每月1~6號務必繳清當月房租，才能取得房門新密碼，意思就是說，她每月會擅自更改我家房門密碼，直到收到租金才能取得該月新密碼。
我很錯愕，因為當初都已向她解釋難處，我也不願讓我老婆走遠路到銀行，她會喘，就算讓我老婆去銀行，回來還需等房東給新密碼，才能回家，非常困擾，所以我才說要等我休假。
但因為我老婆身體狀況關係，無法外出工作，所以我凌晨下班回家，還有人幫我開門，只不過我老婆在我繳租取得該月新密碼前，因此無法外出散步買晚餐，以及要在凌晨起床等我下班，幫我開門。
與房東電聯，卻下意識就認為我喜歡拖租，又丟一句不高興可以搬走，但之前都溝過我的困難了，我也從來沒拖延一個月後，該月租金電費，我都是當月內繳清，她說的我好像"奧客"(台語)似的。
我查了合約內容上，並沒有註名務必在每月幾號繳租，更沒有表示甲方(房東)可以擅自更改乙方(房客)房門密碼，或是確認收租後，才能取得該月新密碼，
只有在第六條寫著，乙方租金逾期一期(一月)，甲方有權終止合約。
房東態度反覆不一，不顧合約不顧房客，堅持以這樣方式收租，這樣對嗎?
我該堅持合約內容對吧?!
▲怪異一▲
自我主義很強，像我上述描述的，還有3月居然已簡訊通知要整修屋內，所以要求我交出鑰匙，簡單打包行李，暫遷空房3天，在自行搬回去，完全沒有和我們溝通，是否需要，是否方便，感覺很差。
▲怪異二▲
房東如有事來租屋處找人，大多數都在晚間10點~凌晨1點，非常不禮貌，就像本月他在晚間12點，來擅自更換我的房門密碼，嚇壞我老婆，以為是小偷。
▲怪異三▲
房東結算電費租金快，催收快，屋內有損壞卻一再拖延(例如冷氣和馬桶.熱水氣)，偶爾還拒接來電催她，馬桶和熱水器我等了快一個月，且一樣在半夜11點來修到凌晨1點，冷氣上月說到至今也還沒修，不知道到底再忙什麼大事業，感覺要錢第一，剩下就擺爛。
已更新項目:
原本5/12這天休假，但我工作到大夜，所以會睡到很久，打算5/13日，大約中午去匯款，沒想到5/12晚間房東貼公告在我房門，說我違反合約第6條??，一期未繳，要終止合約，兩日內將房屋打掃乾淨，物歸原主，並遷離?!
可是本月5月才第13天，這樣就算一期嗎? 會不會太誇張，當然前面幾月份租金我早在一個月內繳清，所以沒有欠繳。
TO張澄板大，我已經將你說的大概違反的條約，以簡訊告知房東(因為電話說明，她總是聽不進去)，並且也把她可能觸法的事情，寫在下來貼在門口上，接下來我該怎麼做呢?
我今天下午還要去匯款嗎? 還是先致電說明呢?
2 個已更新項目:
無法使用提款卡，不是因為刑事關係，目前正職貸款正強制扣款，剩餘薪水是給家人，所以提款卡給了家人，所以用兼職薪水生活+繳租，我又是月光族，目前薪水和生活每月全打平，所以總是要等領薪才能匯租，正努力還款中。
3 個已更新項目:
我老婆是有提款卡，不過她沒有什麼收入，我賺的都給她處理，所以想當然也是要等10號領薪後的第一個休假，才能匯租。
4 個已更新項目:
我我想補充我們房子好像是屬建設公司的，這房東似乎是員工，因為他繳租時間，雖然合約沒有寫幾號，但是當初有互相講過10號以後了，只是房東反悔了，常說很難跟什麼會計說什麼的..好聲好氣好多次，可是是房東卻一直堅持6號以前，所以她的話還有什麼公信力，真是口舌之爭耶.. 剛剛打電話給她一直說忙又說要開會又說要跟公司說.. 到底要不要去匯房租她也不說..都已經中午了，我都快要上班了，下次休假都20幾號了..唉
5 個已更新項目:
我也想搬家，可是她這樣的個性，會還我押金嗎? 工作生活都很辛苦，我可不想白繳2個月租金。
6 個已更新項目:
且她公司好像有逃稅，因為合約有一條說租金不得報稅 = =''
7 個已更新項目:
剛才房東打電話給我，跟我說一期是一天緩衝6天?! 這也太離譜了吧?! 那為什麼合約日期乾脆更不合理寫期限一天算了阿...
不過可能知法願意讓我15號~20號匯款，但是說這本月房租要加收這15天的錢???
8 個已更新項目:
剛下班不久 .. To 張澄如何寫信給你阿~ 剛點你的版，你沒有公開來信!!
9 個已更新項目:
今天下班有點晚..To張澄真的很謝謝你，讓我知道這些知識，讓我知道如何去和房東溝通，但這兩天是週休，房東他們公司似乎放假，因為都沒來電給我。
10 個已更新項目:
繳款日期已經溝通好了，現在唯一問題是，她公司要我再簽新約，並且本月房租要追加15天的租金，也就是5/1~5/15 ??，這樣等於我在同間房子，不到一年就要簽3張約?!，這樣合約真的好沒公信力，但因為有聽你說可不用再簽新約，我當下就拒絕她了，公司說再跟負責房東說看看，再與我連絡，那我接到電話後，一樣拒絕簽約拒絕付15日的租金就可以了吧?!
11 個已更新項目:
我列四條比較有問題的條約款，因為其他約跟一般房屋契約差不多。
第三條:每月租金新台幣XXXX元，於每月( )日前繳納。(金額我就不寫，但是繳費日期是空白)
第六條:乙方違反約定方法使用房屋或是拖欠租金達一期以上，經甲方催告期限繳納仍不支付，甲方得終止合約。(他們電話告知是說一期就是一天緩衝六天= =")
第七條:印花稅各負責，房租知捐稅甲方負責。
第十一條:租金不得報稅(第七條和第十一條有矛盾?!，說他們負責又說不得報稅?!有負責還會怕別人報稅嗎?!)
12 個已更新項目:
繳費日期，在1月下旬過年前幾天，有和房東溝通好說10號後當月前，再租屋處有遇到房東可以給現，2月/3月都是當場付現，所以說會計那應該沒有我這兩個月的無摺繳租紀錄，至於房東用如何方式把租金繳給公司就不知道了(但我相信他已繳給公司，不然以他們不合理的方法，我早就被趕了)，我這裡只有4月的無摺繳租收據，我說這些是要證明真的跟房東有溝通10號後繳租了，只是4月開始他反悔當初的溝通。
13 個已更新項目:
To 張澄，前幾天太忙了，回家就直接睡了，沒上線給你最佳回答，今天兼職放假，來謝謝你，房租我16號已經匯了，房東也給密碼，但是沒跟我簽新約，事情應該處理好了，不過我這約結束就不續約了，真的很謝謝你的回答，很熱心!! 如果有100點真想給你呵呵~ 謝謝你囉~~

Tags: 生活過年

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By Kyle
at 2011-05-11T10:43

問題一誠如東坡大所言，買賣不破租賃原則，不過樓主既然已經與對方簽訂新契約，那也無法主張契約無效。
問題二牽涉到兩個問題，小的分析如下供參考：
1.到底欠租可以欠多久，租屋契約之中的欠租一月等等之聲明效力為何。
2.房東丟出以欠租數日為由改編房門密碼之行為，如何處置。
樓主有云，契約上明載：欠租一月、出租人得終止契約。此等內容是否有其效力？
老實說，從民法或是土地法上都可以直言此協議為無效：
民法440第二項有云，出租物為房屋者，欠租未達兩個月，不得終止契約，所以這邊就打了房東一槍。另外在土地法100條第三款的規定更精彩，該款規定：「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時」，出租人方得終止契約。
基於特別法(土地法)優先於普通法(民法)原則，也就是說，倘若樓主有欠租，那也得等到扣完押金後，再累積滿兩個月的租金，房東才可以解約。所以此條款其實是一條無效的垃圾條款，承租人有可以抗辯的空間。
此外，關於租金繳納時間問題。簡言之，這不是房東說了算，必須要雙方達成協議，才會產生拘束力，如果雙方未有達成協議，那就依照民法439來處理，依習慣或者有分期者在期滿時給付。從樓主所言，現在應無支付的習慣日期(之前還有10號左右的習慣)，所以在每個月月底前、下個月月初前給，都沒有問題。不是房東一人說了算。
如果房東僅憑一己之言，在6日就跑去變更密碼，阻礙房客使用出租屋，那麼這就會變成「可歸因於出租人之事由致使房客無法使用收益出租物」的情況，房客對於房東是有求償的權利的，另外，房東這樣的行為也可能構成刑法304的強制行為(我硬把你鎖在門外，這算是妨礙你行使承租人權利了吧)，是可以報警處理的。因為就算房東片面認為已經可以終止契約，但是由於違反前溯的民法440以及土地法100，所以租約實際上仍存續中，如果是房東來搗蛋而無法使用，此中所付出的額外金額，乃是可以向房東請求之付的，例如樓主位了跟住在南港的朋友借住一睌上所以搭計程車前往的車資，或是不得已所以在附近的小旅館暫度一晚的住宿費(可是如果叫傳撥妹或是跑去住w-hotel這個是否可以請求給付，那就有待商確了...)
而房東如果深夜進入「出租物範圍內」，進行「非必要的行為」，這是刑法306所言之侵入住居行為(怪異2)所提，而任意變更密碼阻礙房客使用的行為，則如前述的刑法304。
附帶一提，何謂非必要行為，此與樓主所言的怪異三有相關：民法430有云，租賃關係存續中，修繕負擔由出租人負擔，承租人倘若催告出租人後出租人仍不為之，承租人除了可以自己DIY然後自租金扣除之外，這也夠成終止契約事由，但是這裡頭也有提到，出租人可以為了保存出租物而所為的必要行為，這是承租人所不能進行的。
所謂的必要行為是指，如果不這麼做那出租物可能會出啥危險，例如，屋頂破了颱風又來了所以強行進入修復、或是牆壁因地震崩裂強尋進入修復等等；那這個「整修屋內」小的就不知道到底有多麼必要了，要是指是拆換壁紙等等的，那就，沒有那麼必要了，樓主可以不必配合。
所以這邊又回到前面的更換密碼的狀況，這是不是有這麼必要呢，如果沒有的話，下次看見一次就報案一次 XDDD
以上僅作為樓主參考以及防禦之用，重點是讓房東知道，承租人也是有武器可以用，不是有房子可以租人家就可以跩的，希望可以把雙方關係拉到一個較為平衡的點，而不要對簿公堂(勞民傷財阿)。
底下是小的自己給樓主的建議，無法使用提款卡等金融工具，這表示其中或許有刑事或是其他債務方面的問題，這個還要請樓主為了妻女家小，於行事前多慎思。祝好運。
2011-05-13 10:06:34 補充：
「違反合約第6條」小的再強調一次，契約就算雙方達成合意，但如果該條款違反強制規定或是善良風俗者，無效(民法71、72)，那啥叫做強制規定呢，基本上只要法條文字裡頭有出現「不得」的字樣的，那就可以說是強制規定了(當然會有更怪的例外，但是在此小的就略過不表)。那很不幸的就是民法440第二項跟土地法100條本文，都已經透顯出強制規定的味道了。據此，可以告知房東，房東如果想要依據合約第六條來主張終止契約，這是無效的。
至於租金繳納的時間，如果有約定就依約定，如果沒有約定，那就依法行事(每期屆滿時支付)，不過通常依法行事都會傷感情阿，這樣雙方都不爽。
這不是要跟房東對幹，再次強調。
2011-05-13 10:28:40 補充：
所以建議樓主「好聲好氣」(有耐心，而不是低聲下氣委屈求全、更非全然與之對嗆)地跟房東溝通，告知難處，取得共識，最好可以雙方共同附加在契約上註明。如果房東堅持己意，主張第六條而片面認為解約並擅自入侵搬遷，這是最不希望出現的狀況，就只能叫條子來出面了。(可以的話，偷偷錄音，也不是壞事，留下討論時的過程)
小的也只能從局外人的角度，提出不痛不癢的建議，希望有用ㄚ。
2011-05-13 14:15:31 補充：
回應超過字數限制了，請樓主來信吧 = w =a
2011-05-14 21:37:18 補充：
哀，冒煙大，你過獎了，其實就是只是希望可以幫助人家來解決當下的問題。
先回應樓主，如果房東那個人是代理公司來處理事務的話，那這個人對於承租人所做的任何行為(包含侵權行為)，其實效力都及於公司，不管是從代理人的角度還是受僱人的角度，都可以跟公司求償的，有這個公司作為求償的依靠(至少公司比較有錢阿哈哈)，那絕對會比對個人求償更為妥當，只是有時候會更基八，因為公司的法務顧問通常都很機車(茶)
還有就是受僱人跟公司怎樣的約定，會計怎麼催，那都是他跟會計的問題，你跟他之間就只存在著一只租賃契約，他跟公司之間的關係，倘若沒有被寫進租賃契約，你抖著腳抽菸裝死，也波及不到你。
2011-05-14 21:42:19 補充：
至於如何寫信給小的，就點監獄兔大頭就可以看見連結了。
回到問題(跳一下)
「跟我說一期是一天緩衝6天」=>這個可以不必與以理會，並且記得告知公司(僱用人)也會因為房東(受僱人)的侵權行為而受到連帶賠償責任，藉此跟對方達成一個繳租的協議與日期。並且記得跟對方說以下這段話：
於租賃契約讓約定房租不得報稅，其實對於房客並沒有任何拘束效力，房客還是可以拿去報稅，而如果你堅持要我轉帳，那轉帳證明跟存根，就是我拿來報稅的依據，你說，你收現金比較實際還是你要偷懶讓我來轉帳兼報稅比好。(顆顆)
--
怎麼會有這種天兵講出一期就是一天的話哩。
2011-05-14 21:53:15 補充：
最後給樓主一個建議，如果對方仍堅持要你轉帳，那就轉吧，不過記得小的上頭提到的可以報稅的這一招，這個不必太早跟對方亮牌，如果跟對方就是談不攏，那就記得乖乖配合到租約期滿，這期間就留意有哪邊可以另外租賃的，然後，如果租約是到明年的4月，那就記得阿，把相關可以當作列舉扣除額的東西拿來稿，這個都可以洽國稅局服務專線，反正這個時候理論上樓主應該搬走了，哈哈，追不到人了。
舅有的押金，原屋主是否有轉移到新屋主頭上，這也是個問題。
不過如果可以的話，樓主可以花時間把契約key給小的，讓小的看一下合約內容。
2011-05-15 22:16:48 補充：
給個建議，第三次合約那個可以不必理會，反正第二次合約本身就是處於有效的狀態，如果對方堅持要你這邊多加給半個月的租金，那樓主就反問對方，是根據合約上的哪一條或是哪條法律賦予出租人可以任意加租，簡言之，有些地方寫不清楚反而可以給承租人因為模糊地帶而生的保護(或者說是搗亂空間)，新契約方面就告知不必再簽署也不想簽署。
另外給個建議，就是，趕快找到新的地方搬遷，不要再跟這麼雞歪(消音)的公司往來，真的，給自己平添很多麻煩。
至於對方都跟你這麼不客氣了，那就給他報稅下去吧。
2011-05-15 22:18:32 補充：
還有新契約的用意，有可能是想要規避掉之前轉帳記錄所生的可以報稅的那個問題吧，不必理會。
加油阿，樓主的生活也很努力。
2011-05-15 22:20:23 補充：
其實我比較害怕的是這背後除了有厲害的法務之外，還有跟地方勢力結合的問題，這個扯上了會更頭痛。

By Bennie
at 2011-05-12T08:51

合約有一條說租金不得報稅 = =''
黑嘿，光這條就精采了，根據民法規定，此約定無效，所以你不但可以依法報稅，國稅局還會因此查對方的稅，對方又是公司，這下子來查可就有趣了XD

By Annie
at 2011-05-11T14:30

精彩
感謝
每次都有收穫
2011-05-14 13:30:06 補充：
給認真回答的人掌聲以及鼓勵。

房東難溝通+怪異 - 生活

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