房市回溫 高雄成交量年增54％ - 高雄

※ 引述《black214 (nobody)》之銘言：
: ※ 引述《evil7589 (新生活)》之銘言：
: : 對於Ceca大所疑惑的透天狂漲問題，其實追根究底終究是回歸土地的價值，最近黃金又漲
: : 上來了，物價飆漲，我看到的是土地價值跟著黃金漲或是通膨的說法而已……
: 關於透天狂漲，小弟在此提供一些不一樣的看法：
: 個人不認為是什麼土地價值/通膨/交通建設/巴拉巴拉你想得到的原因
: 而是現在高雄市要蓋透天，整個要打掉重蓋的那種，法規嚴格到靠杯！
: 對啦，法規嚴格執法不嚴大家都來用二次工程還不是蓋的爽爽der，
: 但是那是以前了，就在這一兩年，抓二次工程的精實程度實在不是蓋的
: 以前常呼隆的幾招根本都不能用惹，列管期長達一年，一年後還不一定沒事。
: 只要外面還看得到的，碰到小人來檢舉一下，又是沒完沒了惹。
: 不用二次工程蓋出來的透天你會想住進去？
: 拜託，老子買了市區舊透天，想拆了重蓋，照法規兩份地只能蓋出一份屋，
: 沒關係老子有錢就是要砸，結果還是這裡不能開窗，那裡只能開3平方米窗....
: 啊擺明叫我乾脆就是住舊透天就好，住到有一天真的建築本體潰散再說好惹。
: 簡單的說新的透天成本高到一個靠北然後還是住的不舒服，那不如舊透天爽爽住。
: 還在蓋透天的建商/業主各個像白痴，耗在那邊不上不下的，頭洗一半的哀鴻遍野
: 還沒洗頭的哪敢下來洗？ 沒有新的供應，有需求的當然全部去找二手貨，舊透天
: 自然身價直直飆漲！


你在講一個我們一直再幹的本行...XD

可是基本上,二工抓的嚴並沒有辦法讓透天漲這麼誇張.

我不否認,建管處抓越嚴,或是甚麼消防法規越嚴格,對老屋利多越大.

例如公設比,每次大地震或是大火災,國家又加強新大樓消防法規管制.

或是甚麼綠化,或是甚麼高雄厝等等等,任何增加建商營造成本的事情,都對老屋有利.

可是通常影響都是部份的,並沒到這麼嚴重的效應.

這...畢竟扯到錢的問題.



買老屋來改建有兩種人.

1.我....我是指我們這種短期裝修投資客.

但是目前這種漲法下,市區誰做得下去??

投資客每個都嘛再實現57新聞台講的,實價登陸打七折買..XD

我連行情都不願意買了,怎麼可能去追高?

我買入灌入交易成本再灌入工程款,透天隨便我都必須加高賣個200~300萬.
(因為工程款可能就百萬)

我一開始沒買便宜,後面要轉手賣被灌到天價,會很難賣.

so...市區透天狂漲,不會是我們這種投資客推升的.

投資客有很多種,正確來講是投資手法有很多種.

短期裝修/包租公這兩種,絕對部會追高..它們只會行情往下買.

會造成大漲追高的是,屯地屯屋置產/追利多建設..這兩種比較可能會追高.

so...就像我講的,大漲很可能是台商資金回流亂買,因為他們是"屯地屯屋"的主力投資者.

追利多的話,因為這次是全市區大漲,所以跟特別建設例如捷運黃線等比較沒有直接關係.

當然我不否認,後譯又漲得比別人多是跟71期重劃有關...所以她才漲得更兇悍.

2.自住買來裝修.

我想原po講的是這種.

但我只能講,這種買透天來自己裝修的人,一直都是處於一個固定比率上的.

理由是,一般人沒那麼多錢可以做這件事情.

你要想,你買一間老大樓,3x年好了,3x年三房來裝修.

你識字住戶你比較笨,所以花比較多,我們大翻也會壓成本再50~60,你可能會翻到一百.
(不含木工...單純硬體翻修,翻完後是空屋這樣,但是大翻,廁所地板防水等等等全作)

這樣你買3x年3房,爛屋況可能買在350~400,貸款8成好了,350你也要70頭期款.

也就是說你到最後單純只是大翻硬體你就要拿出170萬現金.

之後再補上家具家電衣櫃...你要200萬現金.

好啦你不大翻,你小翻,那你屋況自然就要買好一點,這樣你至少也要拿出150~170現金.

以上是大樓..

透天麻,都不增建喔,也不改夾層,屋況爛的我們可能會花在80~100.

自住翻喔,講一間我剛入手準備花100翻的,它旁邊的旁邊的旁邊的旁邊,屋主自住自翻.

翻多少???...不好意思,300萬....

所以他總資金花多少??....450左右...

靠杯,買賣市場上,哪來多少比率的人可以直接拿出450現金...

對喔這還是只算硬體,你再函上家電木作,又要幾十萬....=.=

你買2000萬的新透天,你可能只需要200萬現金..
(大家都出社會了,南部哪個透天建商不幫你做ab約..so..不要自欺欺人)

你買5x年老透天來翻,也許總價你買500翻300只要800.

可是你要拿出450的現金....

一般人哪來那麼多現金....存款比賺錢困難太多太多太多了.

so...市場雖然一直都有這種自住買來裝修的買盤存在.

但他們一向都不是大宗,就是因為它需要太龐大的現金.

所以才產生我們這種買屋來裝修後轉賣的投資客的存在.

我們手上現金多,所以我買500裝修100等於600,但是賣給你800.
(當然我們翻修比較黑心)

你自己翻,你翻完也是800...然後部黑心.

可是問題在於,你買我的,你只需要8成頭期款=160現金.

你自己翻,你要準備450現金..對喔450是剛剛好的現金,你最好裝修房子只準備剛剛好的錢.

要是後面被追加不夠怎麼半??

到頭來你甚至要準備500萬現金在那邊預備...

so...我們投資客就是吃定你沒那麼多現金,因此只能乖乖買我們翻修的物件.


另外,在市區重蓋的物件超級少.

主要是因為現在重蓋需要20坪以上土地.

重蓋20平地坪的透天,成本是400~500萬.

因此最好效應不是蓋20平,因為太難賺了.

要就是蓋30坪,門口六米以上面寬(可以側面停車),裡面附電梯.

這是目前市區最夯的重蓋主力物件...問題是你這種6米面寬+30坪的土地很難取得.
(重蓋的部會去買空地,空地那種賣價是賣給蓋大樓用的..
純空地的價格太高,你買來蓋透天賣利潤太可憐..)

所以其實市區再5年前就很多小型建商或是營造商,土包都在幹這一行.

買兩間透天打掉蓋成一間來賣.

而早在三年前,好收購的兩間並排老透天,大多都被買光光了.

你以為我們只會坐在家裡等仲介報?仲介只會坐在店裡等要賣屋的屋主報??

喔不,連仲介都會去掉謄本開發物件..

我們投資客或是建商,也早就在市區開發物件很久了.

那種沒人住的阿,破破爛爛的阿,欠高利貸的阿(會有人有手段知道誰欠高利貸)

全都有人再詢問"你家要賣嗎?"...XD

後來很多人懶得去開發的主因是因為,阿靠杯你看到的空屋老屋都被問過幾百次了.

so..自己跑去開發效應太爛,還是等仲介報就好了...
(買家自己開發很麻煩,出的價格會把屋主氣翻,然後被趕出門外...XD)

因此現在重蓋問題,是"很難整併到6米面寬30坪的土地"這件事情.

所以像我們這樣東一間西一間翻修來賣,也是迫不得已的.

要是可以收到兩間並排...我也樂意整個拆掉來蓋電梯透天賣阿..XD

收兩間市區15坪透天,一間不要講以前收甚麼四百...

我收貴一點收650,土地成本不過1300,面寬7~8米.都快可以做雙車庫透天.

然後蓋上面90坪(300%基礎容積就夠了),花700~800再一台電梯,總成本大概2100~2200

市區這樣可以轉手開4380或是3980,然後賣到2800.

這很好賺...並且是非常有名一堆人想幹的勾當.

困難點永遠都是在,你要收那兩間600並排透天太難太難,太多人搶...

至於擺在路邊的30坪空地,要嘛形狀很詭異,面寬只有四米,深度20米,靠杯.

要嘛就是賣很貴,一坪要賣你6x,土地成本1800那賺屁阿.不如去仁武鳥松買地蓋整排透天.
(市區土地一坪6x是蓋大樓的價格..蓋透天划不來)

so...一般而言,市場請直接排除這種類型的買賣.

因為這種打掉重蓋電梯大樓的交易量太少,少道在統計學上面可以直接忽略...

把他解讀成是市場現象產生的原因的話,你應該是已經誤判市場狀況非常大..

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