房客積欠房租 - 基隆

※ 引述《solom (花的姿態)》之銘言：
: 我有戶中正國宅的公寓,在去年三月開始出租,房客是在中船市場作牛肉麵生意
: 但房客在交完押金跟第1個月的房租之後,就沒有按時交過房租
: 去年九月時曾寄2封存證信函告知催繳房租及終止租約
: 但房客仍不理會,也不搬遷
: 這段期間中曾經斷水2個多月,他們也答應會陸續繳交積欠的房租
: 但在復水後,房租仍然是斷斷續續的交,至今仍未繳齊
: 現在希望他們可以盡快搬出,請問我該怎麼作呢?
: 是拿著之前的存證信函到警察局備案?
: 或是得到法院申請強制搬遷?
: 另外,存證信函是否需要再寄一次給他們呢?
: 謝謝大家的幫忙回答
按照民法規定，積欠兩個月以上之租金才可終止租約，如果您之前終止租約的存證信函
是在這種情況下發出的，租約應該在去年九月就合法終止了。(民法第440條第2項參照)
如果房客仍拒不搬遷，想要借助法院強制執行的公權力，那就必須雙方訂有願受搬遷
強執行並經公證之約款(公證法第13條第3款及強制執行法第4條第1項第4款參照)，依照您
的po文似無法看出滿足這個條件。另租賃糾紛屬於民事事件，警察無法介入。當然過程中
如果出現言語污辱或肢體動作那又另當別論了。
所以，依照目前的情況，除了房客自願搬遷外，可能採取的作法一是向調解委員會
申請調解，雙方合意一搬遷期日，，這份調解筆錄經法院認可後就可成為執行名義，
(強制執行法第4條第1項第6款參照)日後房客仍不履行即可持此一調解筆錄向法院
聲請強制執行，但是前提是房客願意到場參與調解。因此，最後的辦法就是向法院起訴
取得勝訴確定判決後再向法院聲請強制執行。
個人比較有疑問的是，您在終止租約後又繼續收受房租，當然，站在您的角度，那是在
清償積欠的租金，但是從承租人的角度而言，他是不是有另外成立不定期租約的意思呢?
個人認為這件事可能會成為訴訟上的爭點。
以上拙見謹供參考。

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