想聊一下天母老公寓的房價... - 士林

目前就是房地產被炒到沒地方炒
開始炒遙遙無期的都更
還有使用空間

都更屋最大特色土地分要大
越大越好

不過都更很難
別聽仲介說過1/2可以強拆
台灣的法律還沒有可以允許財團強取豪奪

明德站附近有一批海砂屋
已經被建商買的70%還90%我忘了
剩下2 3戶沒被買走，因為打死不賣
已經10幾年有了，到現在還是不動

其實都更合建有幾大問題

1.每個住戶的土地持分不同，建商蓋的規格
住戶的土地持分不見得可以換到建商規格坪數
那就要貼差價，問題是不是所有人都貼的起
2.房屋共有，長輩買的結果分給小孩都各1/4
4個小孩都想要分一間
3.住戶貪心只知道都更可以分很多，沒再管自己土地持分有多少
就是要跟你分很多，1坪想換100坪
4.仲介騙人家買害都更不成
5.都更只會便有價值，使用空間會變小


都更分多少其實可以算
依班來說大部分的土地使用分區都是住三
住三的容積率225

都更獎勵容積50%
停車獎勵容積20%
附屬建物 20%
公設 35%

225*(1+0.2+0.2+0.35)*1.5=590

也就是一坪土地可以蓋5.9坪

還要跟建商分
台北市的行情是
非獎勵部分6 4分
獎勵部份 4 6分

所以大約是5 5分

算住戶6好了
5.9坪算6坪好了
6*0.6=3.6坪

不考慮向弄退縮 建蔽率 限高 問題
假設容積率通通用完

以一戶36坪5樓蓋的公寓
土地持分通常約9坪，算10坪
10*3.6=36 可以分到一間權狀36坪的房子外加車位
扣掉公設，室內+附屬建物大約剩24坪，扣掉陽台等等剩約20

36坪一坪買50萬，1800萬
新屋賣60萬 賺約500萬
新屋賣70萬 賺約860萬

是不是泡沫化前兆，不知道
雖然我現在是仲介，我也希望崩盤
我也不鼓勵住戶炒都更

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