怎麼評估房屋市價? - 高雄

※ 引述《sixmochida (Q_Q)》之銘言：
: 想要知道自家大樓的市價行情
: GOOGLE後 發現大樓並沒有成交紀錄(屋齡18年)
: 周邊也沒同性質的大樓成交價可參考
: 還有什麼方法可以知道嗎
: 謝謝


記得一件事情.

行情是一個模糊數據.

屋齡越大,數字越模糊.

so...新屋,代銷手上有一張底價表,照市場習慣,基本上可能落在開價的85折.
(85折是高雄很多建商代銷簽約的習慣,但並不是絕對)

這個時候,房子是有"固定"價格的.
(只是你殺不殺的到底價就很難講,通常只有買很多間或是團購,才可能"逼近"底價)

但當落到一般人手上後,價格就開始模糊了.

例如兩年屋,行情700,實際價格可能在690~710.

而12年屋,行情700,實際可能670~730.

25年屋就650~750.

40年屋就600~800...XD

所以越新的房子就越接近股票統一價的概念.

而舊房子價格就是模糊狀態..

這也是為啥投資客不喜歡新屋的原因.

新屋超難漲價,跌價時候又跌最兇,所以不適合長期屯屋...

我屯新屋不如去屯透天,更不用說兩千萬我就拿去買透天店面了還跟你買大樓??

然後短期操作也沒空間給我操作...

so...新屋就像新車一樣,落地打七折,適合自住花錢買爽的人去買來自己住.

沒有投資價值...

當然最近流行米你兩房...那是賣給包租公的.

特性是,建商幫你做ab約,所以你只要出10%的頭期款.

例如400萬的18坪兩房,你只要出40萬就可以買到...

然後花20萬裝潢和買家電.出租一個月1萬8~2萬
(這個新屋+20萬等級裝潢租金是秒殺價..沒當過房東的外行人散退)

so..你總成本60萬現金,實際取得租金(24萬租金收-6萬"房貸利息"-1萬"雜費稅金")

現金投報28%.....有沒有屌打所有市場上所有的收益型投資產品..XD

這就是最近小兩房熱賣的主因,買家有一半是包租公...

不過這是收租效應,不是出售效應,所以其實應該算另外一個話題.

其實老公寓收租投報也是嚇死人.

你買廢墟例如150萬的公寓五樓好了,裝修+基本家具電50萬,出租1萬..

表面上投報6%,現金投報10%左右....

但問題是,你過兩年後可以去銀行增貸,到時候銀行會從新評估價格.

一間全新整理的公寓五樓行情一般在220~250...

因此你一增貸或是轉貸,就是貸款200萬....

阿靠杯,你不就全額貸款了,連裝潢和家具電全都是貸款.

so...0現金...現金投報率無限大,空手套鈔票...

這就是老屋出租的奧義....為啥包租公會一下子手上一堆房子的主因.

新屋則是沒辦法這樣操作...(所以話又說回來,高手還是喜歡老屋..XD)

我有一間公寓五樓,買家就是渣打銀行的行員...搞金融業的有時候很愛搞出租這一塊.

因為當他玩過不動產後,就..深深的回不去了.



然後回復一下

照慣例,高雄18年屋,市中心,成交單坪可能在16上下.

但這個上下可能是15~17...並且是一般屋況.

投資客新裝潢轉賣的飆上20都有可能發生.

小坪數(例如16~20坪兩房,或是20~26坪三房)也可能單坪成交到20.

但是大坪數例如60坪以上,有可能在13~15.
(屋齡越大,大坪數越慘...不過大坪數有一個基底,大約9w/p..不容易跌破.
那個基底是因為,改套包租公會買去改套房,低於9w/p,它們就會買走)

然後地區也有差,採光也有一些影響.


so....不動產常講,急的人就輸了.

這個急可不是拿來殺價用的.

而是你等不等的起.

我是賣家,我等得起,350的二樓公寓我可以等到380的買家出現.

我等不起,可能只會賣在330..

如果我有裝潢,那差距更大...

裝潢後,行情350...你等地起,可以等到喜歡你裝潢的人,然後成交在450.

不用懷疑,就是這麼誇張..XD
(當然你裝潢得很失敗,整個詭異...那另當別論)

向我們投資客因為交易次數都會爆炸.
(我幾乎每個月都會賣掉一兩間房子,平均一年可以賣掉15間左右)

所以都會走裝潢後賣更高價路線.

因為房子賣太快很煩惱,所以把賣的時間拉長,然後把利潤放大.

並且目標也都放在透天或是公寓一樓這種價格大裝修久的產品...縮減手上的物件量.

我們在做的就是..

例如透天,行情800,震盪是700~900.

我們會等到850左右才放....而不是在800行情左右就賣掉.

因為...我們非常不急...XD
(通常手上有2x~3x間,市場上通常都掛賣十幾間.
所以隨時都有房子快要賣掉了,資金週轉率很高...我半小時前才在見面談)



至於行情的判定手段.

新屋的話就看地價反推是一個手法...

不過建商會聯合拱出一個基本價,這時候就無解.

新屋最無腦的方式就是去參加團購團.

你個體戶很難買的比團購團便宜,所以你看團購團的價格就差不多逼近底價了.
(讓團長一間賺個一兩萬換取取得最低價是非常划算的.
但我知道台灣人就是不願意讓人家賺你一兩萬傭金..那買貴自找的,剛好而已)

十年屋的話,通常可以比照一下其他十年屋的價格.

高雄區域性價差沒很大,所以比對一下其實除了少數特定地區外,就大概可以估.

20年屋的話就更逼近高雄市區統一價...

30年屋反而房價落差太大,要看現場才知道.

然後部要去找估價師,估價師是公司會計帳要作帳用的,不是幫你估買價的...=.=
(自己去書局翻翻估價學在念甚麼就知道)

找仲介是一個辦法...不過要找對仲介,仲介有些有產品或是區域性.

找銀行鑑價要標準產品才略有依據,非標準產品銀行估價是白癡.
(甚至很多銀行不會估公寓一樓..XD...整個亂估)

當然身為投資客,行情是進門後,自動就會出現在大腦裡面的..

通常你看一千間房子就可以大約抓一個數字出來.

看逼近一萬間房子後,行情就會自動跳在你大腦裡,揮之不去...XD

你問我甚麼依據?判定??

我跟你說...這是最佳化演算法...模糊系統...

模糊系統你叫我怎樣解釋依據和判定給你??

並且投資客大腦跳出的行情不是只有一個數字.

例如我剛買的某一間大樓.

進門後我跳出來的數字是一整個矩陣...

無整理空屋460 硬體翻新空屋550 硬體翻修費50 翻新含家具570 家具10

裝飾性裝潢15萬620 裝潢20萬630 裝潢30萬640以後效應太差自動清空.

這...才是投資客的大腦....跳出的是一大堆數字...而不是只有一個數字.

我知道網路上面很多阿宅對不動產交易充滿著各種幻想.

甚麼實價登陸打七折還是甚麼裝潢算不算錢幹嘛的..XD

我也只能講,這也是為啥,我們每個月都不斷的買入和賣出房子.

阿宅則是窩在爸媽的房子裡面的差距.

反正...阿宅不買房子又沒關係..

我們可以把房子賣給他爸媽阿...或是賣給他房東也是可以的...

另外,其實我有1/3左右的房子都是賣給包租公...這也是一個有趣的現象.



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