大橋跟虎尾寮買房 大家會選哪一區 - 台南

利益揭露：我不是房地產相關從業人員，只是在東橋有投資。
頭腦不好，底下提到的數字都是大概。

先來一些背景介紹。大橋里是舊社區，重劃區目前是劃為東橋里，所以以地點講說是東橋
重劃區比較正確，或是以它原本的砲校來稱呼這個重劃區，或是以原本的計畫目標稱為永
康創意園區。中山南路以南的都不算是這區，例如漾煙波。

這個重劃區的核心就是砲校遷移，原本是要作為蘇煥智的政績，規劃作為永康市公所和創
意園區。但是砲校遷移的進度太慢，一直拖到蘇煥智的第二任，所以先把砲校牆外，現在
東橋一路到七路之間的區域徵收重劃。然後為了他參選第一任直轄市長，先把重劃好的區
域作為住宅和商業區蓋起來。府都和富立沒在這裡搞建案推測是因為這裡屬台南縣，不是
他們的地盤。郡豐，邰欣，子龍這些算南縣常推案的建設公司都有在這裡蓋房子。

這個階段大概是2008年以前。重劃區的開發由皇龍建設負責，所以皇龍取得這片重劃區大
多數土地，成本6萬/坪。最早的透天建案就皇龍的活力城，大概是25坪至30坪透天總價
5xx萬到 8xx萬吧。

然後重劃的土地發還，開始有賣9.5萬/坪到 12萬/坪。後來政府把保留要當創意園區的地
，也就是現在大橋首富的地，以 10萬/坪當底價，標不出去。聽說是用議價的方式賣給名
發9.5萬/坪。另外聽說大橋郡，邰欣地堡都是以這個價格和皇龍買地。雄崗建設的地似乎
是發還地主的，比較貴一點。帝后的地推測也是這時買賣的。

這階段大概在2008年金融風暴前，大概是25坪至30坪透天總價 6xx萬到 9xx萬吧。大橋郡
東橋八街的店面比較貴大概是25坪至35坪透天總價12xx萬到15xx萬。

然後金融風暴，南科開始放無薪價，這區房地產的目標客戶是南科員工，所以賣得很慘。
聽說有用當時定價八折買到的。雄崗建設兩間地坪八九十坪的大透天一次買兩間只要五千
萬，還賣不出去。

2011年金融風暴已經過去，房價開始回升。這時地主發還地的行情在 15萬/坪上下，建案
價格回到金融風暴前，甚至往上。現在回頭看，才知道台南開始落後補漲的行情，之後接
著縣市合併行情。聽年年如意的銷售小姐說他們這個建案是當時台南賣得最好的。

2012年初政府又把保留的九塊創意園區土地改成建地，以底價 13萬/坪招標。這幾塊地就
是現在鐵路邊，東橋五路到砲校間蓋大樓的那些。名發由於在大橋首富大賺，志在必得以
高出大家的 19萬/坪標到其中五塊。最便宜的是麗莊明水森林那塊，不到 14萬/坪得標。

之後這裡給一般人買的建案都是大樓了，每個單位的總價大概是2008年那時的透天價。為
什麼都是大樓，就是土地貴。大都匯和水舞紀那塊因為是商業區容積率大，聽說水舞紀當
接待中心的空地103年4月以約 40萬/坪賣出。而真愛那塊是住宅區，因為是上市公司，土
地成本公開的是 28.5萬/坪。

賴清德的第二任曾經傳說這裡會是新台南市政府候選地址。炒一波。不過最終是總圖和大
公園放到這裡。地價又往上走。今年 5月31日的新聞，上櫃的聯上實業以 50.8萬/坪買下
之前 40萬/坪那塊地。所以東橋之後可能推出的都會是大樓了。

這裡的大樓聽說在預售之前建設公司就已經給跟著它的紅單客進場，所以有很多投資客轉
賣的。不過別奢望建設公司會怕虧本殺低賣，它的成本比你想的低。

回顧時間結束，現在談目前的發展。

這區域的發展根本在於砲校遷移，似乎市政府現在採用切西瓜的方式，從東橋七路往砲校
一塊塊切下來開發。因此砲校最終會整個搬走沒問題。然後原本想做的創意園區，目前只
縮到現在砲校門口旁邊一小塊，我猜總有一天會消失。

目前這區域有兩間幼稚園。有大橋國中，還不錯，有人願意寄戶籍讓小孩子來唸。有快蓋
好的永康分局和消防大隊，區域內有治安和防災設施。買菜可以到尚青黃昏市場或是兵仔
市都不算遠，大橋國中門口附近還有有賣生鮮的全聯。7-11，全家，萊爾富都在這裡有店
。義薩巴蒂應該算台南名列前茅的西餐廳，開在大7-11樓上。最近的醫學中心是奇美醫院
，東橋七路的璟馨婦幼醫院有婦產科小兒科。區域內有不少小公園。也有規劃幾個停車場
，只是這些在大樓大量出現前規劃的停車場未來可能不夠用。這裡地勢高，沒有淹過水，
在管線上端，之前也沒停過水。

大家談的交通問題，主要是往市區的方向，目前大橋一二三街上班時間都會塞車。不過以
這區主要的客層來看，往南科的路還算可以。

未來的交通規劃應該可以緩解。在區域中有一條五十米大道，一端在鐵路地下化前可能會
做跨鐵軌的陸橋接正南三路，然後會跨鹽水溪接北外環的快速道路往南科或怡安路往海邊
。另一端接忠孝路，一直到東門路，連接平實營區和南紡購物中心。這個新外環目前只有
跨鐵路和跨鹽水溪的部分沒完成。這條五十米大道兩旁未來可能會是商業大樓，成為區域
內最熱鬧的地方。跨鐵軌的陸橋目前已經和正南三路那邊的工廠談補償，表示一定會做。

如果這些道路完成，前往台南三個交流道都算方便。目前可以利用高速公路旁便道到大灣
和仁德交流道。往永康交流道的便道正在施工，會從南大附中對面中華電信旁接到永安路
。

另外鐵路地下化已經在前瞻計畫中通過，未來大橋站到永康站會地下化，在五十米大道底
下會增加一個康橋站。沙崙站和南科站中間的台鐵，會有捷運化的密集班車，以後南科人
可以在康橋站搭火車上班。當然鐵路地下化完成後，會有一條貫穿台南市區的大道，交通
應該會改善。

但是鐵路的另一端是工業區，地下化後那邊的景觀大概會不好看。鐵路那邊的工業區記得
沒有重汙染的。現在會偶而聞到的怪味其實是來自更遠的統一和大成，所以以後有大公園
和更多大樓住家後，應該會減輕。

好了，有興趣的來住吧。

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