大橋跟虎尾寮買房 大家會選哪一區 - 台南

Elma avatar
By Elma
at 2018-07-24T04:08

Table of Contents

利益揭露:我不是房地產相關從業人員,只是在東橋有投資。
頭腦不好,底下提到的數字都是大概。

先來一些背景介紹。大橋里是舊社區,重劃區目前是劃為東橋里,所以以地點講說是東橋
重劃區比較正確,或是以它原本的砲校來稱呼這個重劃區,或是以原本的計畫目標稱為永
康創意園區。中山南路以南的都不算是這區,例如漾煙波。

這個重劃區的核心就是砲校遷移,原本是要作為蘇煥智的政績,規劃作為永康市公所和創
意園區。但是砲校遷移的進度太慢,一直拖到蘇煥智的第二任,所以先把砲校牆外,現在
東橋一路到七路之間的區域徵收重劃。然後為了他參選第一任直轄市長,先把重劃好的區
域作為住宅和商業區蓋起來。府都和富立沒在這裡搞建案推測是因為這裡屬台南縣,不是
他們的地盤。郡豐,邰欣,子龍這些算南縣常推案的建設公司都有在這裡蓋房子。

這個階段大概是2008年以前。重劃區的開發由皇龍建設負責,所以皇龍取得這片重劃區大
多數土地,成本6萬/坪。最早的透天建案就皇龍的活力城,大概是25坪至30坪透天總價
5xx萬到 8xx萬吧。

然後重劃的土地發還,開始有賣9.5萬/坪到 12萬/坪。後來政府把保留要當創意園區的地
,也就是現在大橋首富的地,以 10萬/坪當底價,標不出去。聽說是用議價的方式賣給名
發9.5萬/坪。另外聽說大橋郡,邰欣地堡都是以這個價格和皇龍買地。雄崗建設的地似乎
是發還地主的,比較貴一點。帝后的地推測也是這時買賣的。

這階段大概在2008年金融風暴前,大概是25坪至30坪透天總價 6xx萬到 9xx萬吧。大橋郡
東橋八街的店面比較貴大概是25坪至35坪透天總價12xx萬到15xx萬。

然後金融風暴,南科開始放無薪價,這區房地產的目標客戶是南科員工,所以賣得很慘。
聽說有用當時定價八折買到的。雄崗建設兩間地坪八九十坪的大透天一次買兩間只要五千
萬,還賣不出去。

2011年金融風暴已經過去,房價開始回升。這時地主發還地的行情在 15萬/坪上下,建案
價格回到金融風暴前,甚至往上。現在回頭看,才知道台南開始落後補漲的行情,之後接
著縣市合併行情。聽年年如意的銷售小姐說他們這個建案是當時台南賣得最好的。

2012年初政府又把保留的九塊創意園區土地改成建地,以底價 13萬/坪招標。這幾塊地就
是現在鐵路邊,東橋五路到砲校間蓋大樓的那些。名發由於在大橋首富大賺,志在必得以
高出大家的 19萬/坪標到其中五塊。最便宜的是麗莊明水森林那塊,不到 14萬/坪得標。

之後這裡給一般人買的建案都是大樓了,每個單位的總價大概是2008年那時的透天價。為
什麼都是大樓,就是土地貴。大都匯和水舞紀那塊因為是商業區容積率大,聽說水舞紀當
接待中心的空地103年4月以約 40萬/坪賣出。而真愛那塊是住宅區,因為是上市公司,土
地成本公開的是 28.5萬/坪。

賴清德的第二任曾經傳說這裡會是新台南市政府候選地址。炒一波。不過最終是總圖和大
公園放到這裡。地價又往上走。今年 5月31日的新聞,上櫃的聯上實業以 50.8萬/坪買下
之前 40萬/坪那塊地。所以東橋之後可能推出的都會是大樓了。

這裡的大樓聽說在預售之前建設公司就已經給跟著它的紅單客進場,所以有很多投資客轉
賣的。不過別奢望建設公司會怕虧本殺低賣,它的成本比你想的低。

回顧時間結束,現在談目前的發展。

這區域的發展根本在於砲校遷移,似乎市政府現在採用切西瓜的方式,從東橋七路往砲校
一塊塊切下來開發。因此砲校最終會整個搬走沒問題。然後原本想做的創意園區,目前只
縮到現在砲校門口旁邊一小塊,我猜總有一天會消失。

目前這區域有兩間幼稚園。有大橋國中,還不錯,有人願意寄戶籍讓小孩子來唸。有快蓋
好的永康分局和消防大隊,區域內有治安和防災設施。買菜可以到尚青黃昏市場或是兵仔
市都不算遠,大橋國中門口附近還有有賣生鮮的全聯。7-11,全家,萊爾富都在這裡有店
。義薩巴蒂應該算台南名列前茅的西餐廳,開在大7-11樓上。最近的醫學中心是奇美醫院
,東橋七路的璟馨婦幼醫院有婦產科小兒科。區域內有不少小公園。也有規劃幾個停車場
,只是這些在大樓大量出現前規劃的停車場未來可能不夠用。這裡地勢高,沒有淹過水,
在管線上端,之前也沒停過水。

大家談的交通問題,主要是往市區的方向,目前大橋一二三街上班時間都會塞車。不過以
這區主要的客層來看,往南科的路還算可以。

未來的交通規劃應該可以緩解。在區域中有一條五十米大道,一端在鐵路地下化前可能會
做跨鐵軌的陸橋接正南三路,然後會跨鹽水溪接北外環的快速道路往南科或怡安路往海邊
。另一端接忠孝路,一直到東門路,連接平實營區和南紡購物中心。這個新外環目前只有
跨鐵路和跨鹽水溪的部分沒完成。這條五十米大道兩旁未來可能會是商業大樓,成為區域
內最熱鬧的地方。跨鐵軌的陸橋目前已經和正南三路那邊的工廠談補償,表示一定會做。

如果這些道路完成,前往台南三個交流道都算方便。目前可以利用高速公路旁便道到大灣
和仁德交流道。往永康交流道的便道正在施工,會從南大附中對面中華電信旁接到永安路


另外鐵路地下化已經在前瞻計畫中通過,未來大橋站到永康站會地下化,在五十米大道底
下會增加一個康橋站。沙崙站和南科站中間的台鐵,會有捷運化的密集班車,以後南科人
可以在康橋站搭火車上班。當然鐵路地下化完成後,會有一條貫穿台南市區的大道,交通
應該會改善。

但是鐵路的另一端是工業區,地下化後那邊的景觀大概會不好看。鐵路那邊的工業區記得
沒有重汙染的。現在會偶而聞到的怪味其實是來自更遠的統一和大成,所以以後有大公園
和更多大樓住家後,應該會減輕。

好了,有興趣的來住吧。

--

All Comments

Tracy avatar
By Tracy
at 2018-07-27T07:25
推詳細分析
Skylar DavisLinda avatar
By Skylar DavisLinda
at 2018-07-30T10:42
U文
Todd Johnson avatar
By Todd Johnson
at 2018-08-02T13:59
好詳細 大推
Ivy avatar
By Ivy
at 2018-08-05T17:16
有夠厲害,精闢分析
Suhail Hany avatar
By Suhail Hany
at 2018-08-08T20:33
優質好文
Charlie avatar
By Charlie
at 2018-08-11T23:50
如果交通能直接拉到國道 不用經過工業區 效益會好很多
不然目前規劃是壅塞拿到原本就多車的地方 大橋火車
站離新車站 距離也不遠 效益需觀察 還有一點 目前此
區內馬路如真的像計畫施行 只有中央大條 其他有蓋大
樓的區域馬路如同本文所說 以前是別墅居多的規劃 交通
疑慮點在這
Madame avatar
By Madame
at 2018-08-15T03:07
例如車道安全島設置 當初別墅區變大樓居多 車流量是否
能負載
Christine avatar
By Christine
at 2018-08-18T06:24
好像交通部分之前有版友有提供相似資訊過 在版上有看
Selena avatar
By Selena
at 2018-08-21T09:41
不過這邊真的要抱怨以前南縣的都規 真的都亂塞 馬路
都沒好好規劃 血管不暢通 要發展就很辛苦 例如中山南
路…真的很誇張
Rachel avatar
By Rachel
at 2018-08-24T12:58
大橋東橋那邊真的會越來越熱鬧……
Elma avatar
By Elma
at 2018-08-27T16:14
光看派出所跟消防局就知道了 根本豪宅等級
Elma avatar
By Elma
at 2018-08-30T19:31
現在重劃區警局消防隊的都蓋很漂亮 鄭子寮也是
Lucy avatar
By Lucy
at 2018-09-02T22:48
以前東橋區域內的馬路還有做中央分隔島,幸好被建商罵到全
剷掉。
Ida avatar
By Ida
at 2018-09-06T02:05
路要夠大 做分隔島才有意義
Harry avatar
By Harry
at 2018-09-09T05:22
也不用特地推啦 免得又某些ID說硬炒或是洗腦 會買的自
Kyle avatar
By Kyle
at 2018-09-12T08:39
然懂這些
Elvira avatar
By Elvira
at 2018-09-15T11:56
之前的分隔島設的莫名其妙,路就不大還多佔空間
Ethan avatar
By Ethan
at 2018-09-18T15:13
我家斜對面的警察局也超豪華
Jack avatar
By Jack
at 2018-09-21T18:30
建商鏟分隔島應該是要讓住戶可以任意迴轉XD
Hedwig avatar
By Hedwig
at 2018-09-24T21:47
8萬炒到50萬,又低薪,窮人世代輪迴
William avatar
By William
at 2018-09-28T01:04
以上有十年內可以看到的嗎?
Noah avatar
By Noah
at 2018-10-01T04:21
推!未來發展跟我的觀察差不多,只是忠孝路接東區那一段
的拓寬要趕快做才行
Elvira avatar
By Elvira
at 2018-10-04T07:37
推 不過還是覺得對交通期待太樂觀 光鐵路地下化就...
Bethany avatar
By Bethany
at 2018-10-07T10:54
在東橋一路,雨天開車到中華路要半小時
Lydia avatar
By Lydia
at 2018-10-10T14:11
我最近開始在附近拍違停檢舉,以一天10張進度持續拍了一
個禮拜,還會持續檢舉下去,主要原因是賭爛建商規劃車位
不足低總價還不給買車位,說什麼外面隨便很好停,我就看
到時候住戶都搬進去你要停那!?總之違停請小心
Candice avatar
By Candice
at 2018-10-13T17:28
那中山南路以南呢?
Quintina avatar
By Quintina
at 2018-10-16T20:45
zero大大不是很討厭大橋的房子?
Damian avatar
By Damian
at 2018-10-20T00:02
中山南路以南復國路和中山東路線都是舊社區,忠孝路是夜總會
William avatar
By William
at 2018-10-23T03:19
剛搬走。
Lily avatar
By Lily
at 2018-10-26T06:36
沒友討厭阿 只是覺得那邊的房子賣了對不起自己而已
Vanessa avatar
By Vanessa
at 2018-10-29T09:53
價位規劃很多因素 我都在中山南路中信待過一年多了
對那邊又不是不熟 結果那一年都賣別區的 XD
Kelly avatar
By Kelly
at 2018-11-01T13:10
這就是優質好文
Tristan Cohan avatar
By Tristan Cohan
at 2018-11-04T16:27
說過自己討厭現在改口了喔? 對了 我有討論喔 你就別來了
Annie avatar
By Annie
at 2018-11-07T19:44
目前住大橋,講的很實在,好文﴿??
上面的問號是比讚的圖案,變成問號了。
Anonymous avatar
By Anonymous
at 2018-11-10T23:00
我現在就是住這區 覺得這篇分析的很中肯
Ivy avatar
By Ivy
at 2018-11-14T02:17
機能很好 到哪裡都方便 要什麼都有 同時保有靜謐跟便利
不過到時候各大樓住戶入住就不知道還會不會這麼安靜了
哈哈哈 但整體上的生活品質是非常滿意的

舊市區宵夜

Ina avatar
By Ina
at 2018-07-24T03:18
請問親愛的台南版友們, 有人知道哪裡現在有賣宵夜的嗎? 突然好想吃鍋燒意麵…… (以上為瘦不回去的胖子哀嚎) ★以下為加強提醒請勿刪除★ 1.發文前請詳閱並遵守板規 2.本類別為提問專用,限台南特定相關事件資訊 認定方式:問題的內容條件 而非發文者的居住地 3.請參考 #13wW ...

請教曾經淹水狀況-裕信路

Erin avatar
By Erin
at 2018-07-24T02:39
如題,小弟將來有在這邊租屋的打算。因為在一樓,知道這邊虎尾寮下段容易淹水 想問清楚一點周邊這幾年淹水的情況(估狗查得不夠精準atat) 點大約在裕信路水緹MOTEL跟茶魔這邊: https://imgur.com/BlHqCYF 煩請有住附近或是了解情況的大大協助釐清案情XD 感謝! - ...

和美鐵鍋哪裡有賣呢?

Eartha avatar
By Eartha
at 2018-07-24T01:50
不知道這裡有沒有常常在逛菜市場的好心人 聽說和美鐵鍋在菜市場就可以買到 不知道舊市區的菜市場有沒有呢? ★以下為加強提醒請勿刪除★ 1.發文前請詳閱並遵守板規 2.本類別為提問專用,限台南特定相關事件資訊 認定方式:問題的內容條件 而非發文者的居住地 3.請參考 #13wWJAy2 (Tai ...

顧人願冰館 哈密瓜冰 木新路二段

Jessica avatar
By Jessica
at 2018-07-24T01:29
餐廳名稱:顧人願冰館 消費時間:2018/07 地址:台北市文山區木新路二段198號 電話:0907-298-968 營業時間:12:00 - 21:30(週四公休) 推薦菜色:哈密瓜心願 官方網站:- 粉絲團: 【部落格完整圖文版】 https://meidin.tw/blog/post/shaved-i ...

可將木板裁出圓洞(給貓進出)的木材行

Bethany avatar
By Bethany
at 2018-07-24T00:58
請問哪裡有可以將木板(木櫃子的門)裁出圓洞,讓貓咪進出的木材行呢? 我查網路上的資料,都是教怎麼DIY的,但我想還是交給專業的來好了XD 我住後甲圓環附近~~謝謝 - ...