台北南港 潤泰新譜美景 勾勒台北新矽谷 - 台北南港

劉忠賢標下南港車站50年地上使用權，讓尹衍樑的眼睛亮了起來， 因為2010年南港三鐵
共構完成，周邊土地開發利益可觀，2014年南港的房價肯定「5」字頭起跳……。

整個8月，位於台北市八德路中崙車站的潤泰集團總部，夜晚總是燈火通明、人聲鼎沸。

在辦公室裡，潤泰創新國際公司執行長劉忠賢忙得不可開交。就連交代行程，秘書都要小
跑步地跟在後頭，等聽好、記清楚了，想再確認，只見老闆一個轉身，又跨進了另一個會
議室去了。

劉忠賢在忙什麼？他正在忙幾件大案子；這些案子，連往返兩岸的潤泰集團總裁尹衍樑都
忍不住要緊盯著；因為，它們不僅是建商轉型的一大創新，也將攸關潤泰未來10年的長遠
發展。
這些建案正是：台鐵南港車站BOT案和幾件大型土地開發案。

擺脫房市競爭紅海

劉忠賢的忙碌，來自於他亟欲擺脫房地產競爭的紅海。今年3月2日，國有財產局標售台北
市最受矚目的精華地段──前聯勤信義俱樂部兩筆1300多坪國有土地；結果，全部由新光
人壽標得，總價超過63億元，每坪平均超過270萬元的天價，引起市場一片譁然。

站在潤泰總部11樓，劉忠賢一邊啜飲著咖啡，一邊凝視窗外，心裡想的是，台北市的大面
積土地價格愈標愈高，成本愈來愈重，要如何帶領潤泰新掙脫紅海，順利轉型......。此
時，都市更新規畫及土地開發「高手」劉忠賢，已甩開建商在台北市區的捉對廝殺，將目
光放在另一塊處女地──南港，著手進行「黑鄉變黃金」的大業。

在辦公室的會議桌上，攤著各式各樣的藍圖。一張張工程規畫圖、南港經貿園區商業用區
位圖、2014年南港車站周邊發展圖等，堆得比人還要高；1年來，「台北矽谷」這四個字
，早已嵌入劉忠賢的腦子裡，在寸土寸金的台北市信義計畫區，發展幾近飽和。

隨著交通建設、都市更新陸續展開，向東延伸的南港區成為「明日之星」。劉忠賢看準南
港發展，提前「卡位」布局，在今年9月取得台鐵南港車站地上權50年BOT＋OT案的「最新
申請人資格」；預估在10月3日議約期限之前確定，年底就可以完成簽約，這筆4.7萬坪商
用地，將帶動周邊20萬坪土地的商機。

掌握南港車站不怕地主刁難

南港地區從最早的「茶鄉」、而後因發現煤礦而改稱為「黑鄉」；但隨著礦業沒落，南港
轉型為北部的工業重鎮。原本，尹衍樑對於投資南港仍存有疑慮，劉忠賢攤開地圖，用紅
筆一圈，告訴尹衍樑，台鐵南港車站是核心中的核心，一旦掐住「咽喉」，方圓20萬坪待
開發土地就猶如囊中物，「到時候地主不跟我們合作都不行了，」精明如尹衍樑，一聽就
明白，兩手一攤，同意讓劉忠賢放手一搏。

這件讓劉忠賢忙翻天的台鐵車站地上權50年BOT＋OT案，在公告徵求合作廠商之前，共有
17家業者領取標單；但是，在8月7日投標時，卻只有潤泰新一家投標。熟悉內情的人士指
出，「台鐵開的條件太爛了，即使標到也沒有錢賺」，但是，尹衍樑會作賠錢的生意嗎？

答案很清楚了，負責主導這個案子的劉忠賢著眼的是未來的經營及開發利益，南港車站OT
案面積共1.6萬坪，民國98年站體完成之後，台鐵將交由潤泰新接手興建地上建築部分，
總投資金額約50億元。

根據潤泰新的藍圖，屆時，將規畫樓高25層的商辦大樓；除了辦公室外，還有觀光旅館、
購物商場等；BOT的部分有3萬坪土地，自民國99年開始興建，到103年規畫完成。不過，
根據BOT開發規定，BOT可以作不動產信託憑證（REITs），潤泰新也打算將近5萬坪的商業
區土地作REITs規畫，劉忠賢打得算盤是：即使只有地上權50年，仍可讓土地資產發揮最
大的效益。

商用不動產最有潛力

只是，何以劉忠賢慧眼獨具，相中南港這塊土地？劉忠賢喝了一口咖啡，緩緩地說，觀察
國際都會發展，往往商用不動產的售價是住宅的一倍以上；但台灣的商用不動產價格卻僅
僅只有房價的75%；原因在於：政治不穩定，及企業、人才外流；但是，隨著2008年兩岸
三通出現曙光，商用不動產價格低於房價的扭曲現象將獲得改善，預估被低估3、4成的商
用不動產漲幅最大；由日前里昂亞洲房地產私募基金(private equity fund)，以70億元
的高價，買下欣翰建設手中3棟位於內湖的商辦大樓，及富邦人壽以18.88億元高價購入華
邦科技大樓兩筆巨額交易案觀察，看好兩岸通航的商用不動產市場商機，外資及壽險業已
提前布局。

劉忠賢說，擁有三T（Talent腦力、Technology科技、Tolerance包容）的城市，越易產生
創意生活，連帶有傑出的經濟成長，美國矽谷即為一例；南港除了有經貿園區，每年創造
2500億元產值外；還有高素質的人力；比世貿展覽館大三倍的南港展覽館也即將落成；再
加上，商業售坪達41萬坪的信義區已逐漸飽和，有信義計畫區1.5倍大，商業用地高達64
萬坪的南港成為未來發展重鎮，台北市政府有計畫地將南港轉型為「台北矽谷」。更重要
的，大台北捷運板南線、內湖線交會，三鐵共構更在2010年完成，隨著重大交通建設的竣
工，「台北新矽谷」鐵定不是夢想！

劉忠賢布局 看好2008年

大台北地區一地難求，土地標售價格迭創新高，為提升競爭力，潤泰新自去年下半年亟思
轉型，鎖定都市更新個案進行開發。目前正進行的個案包括八德路及市民大道、安東街與
遼寧街口共 1100坪 的都更案、加上內湖文德路近千坪的老舊社區翻新案，各已有85%的
住戶簽下意向書，等於跨過都市更新的第一個門檻，「這兩個案子都可在2008年開張。」
劉忠賢說，都市更新的個案並不容易作，整合上百戶、近千戶的住戶意見就是一項大工程
，但劉忠賢說，「這時，就必須靠品牌及口碑，潤泰在建築業界是「品質」的保證，對住
戶自然有說服力」。

積極進行規畫台鐵南港BOT案及都市更新案，潤泰新布的什麼局？劉忠賢布的是2008年的
局。他進一步分析，自2001年至2005年，全球房市漲幅高達3、4成，台灣漲幅明顯落後，
家庭購屋所得能力的提升，加上石油上漲，成本推動造成心理型通貨膨脹壓力，唯一的負
面因素是政治不安，他認為，在2008年之後，兩岸關係和緩，台灣房地產已利空出盡，預
估將有一波上漲空間。

林學圃也要共襄盛舉

除了積極規畫南港車站BOT案之外，隨著企業老舊廠房、閒置土地的開發，也讓腦筋動得
快的劉忠賢嗅到商機。裕隆汽車新店廠B區共2.7萬坪土地，將興建豪宅的開發案，預估會
有萬坪綠地，河流環繞，預售價位將刷新新店房價。而南港輪胎在南港車站的9000多坪土
地，董事長林學圃也不斷地釋出善意，捧著土地，希望與潤泰新合作，這兩個超大型開發
案，一南一北，不禁讓潤泰新業務人員吁了一口氣，「未來6年的業績不用愁了」。

潤泰新去年在南港推出22億案量的「東方麗池」，成功塑造每坪售價在37-38萬元成交行
情，在短短兩個月內，全數銷售一空，不僅跌破市場眼鏡，也讓區域地主聞風而至。東方
麗池附近一塊600坪土地，地主已與潤泰新簽約，將推出「東方麗邑」個案，每坪35萬元
起跳。劉忠賢篤定地說，等2014年南港車站周邊發展完成，南港的房價肯定「5」字頭起
跳。

土地資源是有限的，但人的創意是無窮。當大多數建商擠破頭、花高價標台北市精華地段
的國有土地時，成本愈墊愈高，潤泰新另闢戰場，以最拿手的土地開發、商場經營開拓新
商機，航向營建業的「藍海」。

理周小辭典：何謂「BOT」與「OT」？

BOT（Build–Operate–Transfer ），所謂的BOT即以興建（Build）與營運（Operate）
、移轉（Transfer）方式，推動民間參與公共工程，其意義在於政府將某種公共建設的特
許權授權給承包商，由承包商在特許期內，負責設計、籌措經費、興建、營運與管理。在
興建完成後，可營運，並回收成本，償還負債，賺取利潤，特許期結束後將所有權交還給
政府。

OT（Operate–Transfer）即由政府委託民間機構，或由民間機構向政府租賃現有設施，
營運期間屆滿之後，營運權歸還政府。

資料來源:2006-09-20 理財週刊

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