南高雄工作的買房選擇 - 高雄

※ 引述《eulbos (鳳山下智久)》之銘言：
: 從外地搬來南高雄工作也滿久的了
: 目前每月實領約33K，每1、2年都有小調薪算是蠻穩定的
: 想說房價一直漲，還是趁早買起來比較安心
: 有一間房、一台車、一份穩定的工作、一個親密愛人這樣
: 安身立命的感覺XD 住遠一點沒關係
: 可能會選擇帶車位的老屋或是預售屋，每個月還款1萬3~1萬4?
: 預售屋要的頭期款少，可行性比較高，但真的比較小間
: 老屋的頭期款得一次給足，目前的存款不太夠，但坪數真的比較實在
: 這個預算應該只買得到外圍吧?
: 交通方面大概就透過國1國10台88來開車通勤
: 採買什麼的有開車應該都很方便
: 居住環境倒是沒有太大要求，附近有醫療機能就好
: 大家會推薦哪一區呢？
: 謝謝
最近看了一些房，也剛成簽約一間大樓3+2+2 無車位
剛好可以分享一些心得

個人認為買房要注意的就是，1.地點 2.房型 3.自備款 4.屋況

1.地點
感覺你還滿年輕的，買房最重要的是地點，雖然你有說住遠一點沒關係
但地點的生活機能跟日後脫手都是需要考量的
如果你覺得人生只能買這一間房，一住就是幾十年的話
請考慮10年左右的大樓

2.房型
華廈?大樓? 2房? 2+1房? 3房1廳1衛? 3房2廳2衛?
有無管理員?管理費每個月多少?

基本上不要考慮公寓，某些投資客說的聽聽就好
目前南高雄的公寓屋齡至少在25年以上，而且公寓都是無車位的
有車位的公寓一樓就要看臨幾米路，看是否日後換屋可當成店面或工作室出租
也許你打算在這邊住二十幾年，但在你40幾歲以後爬樓梯是很痛苦的一件事
公寓整體環境很難維持乾淨整齊且住戶混雜
以述條件加上目前市場上公寓的屋齡來說，等你日後有能力換屋的時候會很難脫手

華廈跟大樓差不多都有電梯，華廈管理費便宜，不一定有管理員(收郵件包裹方便性)
可以的話，當然是大樓相對的好一些但管理費通常較貴，這關係到日後固定支出

房型2房最好不要，最少也要是2+1房
市場上的3房1廳1衛，很可能是當初2+1房改的，要看房子的格局
日後結婚有小孩之後，2房肯定是不夠的，除非你到時候已有能力再換房
如果是長久居住最好的選擇當然是3房2廳2衛以上

3.自備款
前面說的地點跟房型，以南高雄大樓3房2廳2衛，還要有車位的房型
打開591或FB地區性的房地產社團大約看一下
南高雄(指舊高雄市含鳳山)大樓3房2廳2衛(含車位)目前開價大約普遍都在79X或以上
無車位的開價會在6XX或5XX，有車位的開價如果在6XX的話，通常很快就成交
假設成交以600來說，首購中古屋條件不要太差，應該都可貸到8成
自備2成120萬，加上仲介服務費2%，代書服務費 契稅等等基本要有140萬
以高標準來看自備款至少要準備150萬以防不時之需
家電 如果有現成的，就只要搬家費用，沒有的話填購新家電也要算進去
這邊就跟屋況有關，在下面一起說

4.屋況
中古屋的屋況千奇百怪，交屋後通常需要做一些整修
如果你看的是已整修好的，那當然就省下這一筆整修的費用
但是為什麼市場上有那麼多整修好的中古屋
因為那都是投資客買下來整修好再出售的
第1整修要備現金，一般人自備款都剛剛好，很難再拿一大筆整修費出來
第2整修費加在房價裡才能把價格墊高一點

如果自備款夠的話，能自己整修當然比較好，但實際上應該滿多人有困難的
目前銀行方面針對投資客的物件核貸的成數"可能"會比較低一點
這部份應該能跟銀行談看看吧

看房的時候要怎麼注意屋況，這邊先說未整修過的
1、有沒有漏水(房間各角落牆壁天花板陽台地板天花板都要檢查)
2、全屋開關插座及配電箱弱電箱第四台cable位置，冷氣插座位置(十年以上要全換新)
3、牆面裂縫坑洞多不多，是否有安全問題及需不需要全屋粉刷或局部粉刷
4、衛浴設備，浴室天花板新舊程度，是否有通風排氣設備，門框浴室外牆有沒有滲水
5、廚具設備檯面及管線是否正常(舊型廚具有的使用密集板，潮濕會變形)
6、廚具龍頭是否正常，水槽排水是否正常，開櫃子看水槽底下及排水位置是否有漏滲水
7、落地門，窗，紗門紗窗，開關是否順暢，是否有破洞髒污需要更換
8、房間門，浴室門，入戶的防爆門，鐵門，開關是否順暢，門把門鎖是否正常
9、臨路的窗戶會不會有明顯的噪音是否有氣密窗的需求(可參考鄰居有沒有裝)
10、窗框內跟外有沒有新打的矽利康，窗框周圍的漆是否補過有的話就是之前有漏水
11、是否有留窗簾，窗簾+窗簾軌道是否可留用
12、外推鐵窗，遮陽棚，採光罩 是否良好，鐵窗有沒有留緊急逃生門
13、舊屋冷氣很多都是留窗型的，要看各房間、客廳是否有辦法直接裝分離式冷氣
14、原有燈具是否可以留用，全屋含浴廁陽台總共有幾盞燈
15、晾衣空間足不足夠，洗衣機擺放位置有沒有插座，排水管，水龍頭
16、熱水器安裝位置及管線有沒有預留，前屋主是用瓦斯或電熱水器?有沒有220V的電
17、冰箱擺放位置有沒有插座


打到這邊已經累了.........

其實屋況的部份要注意的非常多，上面說的都是要花錢的部份
你在看屋的時候，就要注意這些地方是不是需要花錢，而且要花多少錢才是重點
你要有基本的預算概念，比如幾坪大的房子全屋換線要多少錢全屋粉刷要多少錢
門窗換新，氣密窗安裝，採光罩換新 要花多少錢，看房前請先打聽一下行情
該有插座的地方萬一沒插座，要拉一條線過來要花多少錢
門片不好關，大門門鎖不好用，每一項要花錢的地方，都得知道行情
浴室需不需要更換馬桶 洗臉盆，有浴缸的要不要拆，要不要重做防水

有漏水的話最麻煩，因為牽扯到鄰居的問題，漏水問題太複雜就不說了
至於投資客說的漏水好處理，局部打個針1 2萬而已 聽聽就好，因為那不是他要住的
有處理過漏水問題的都知道打針是治標不治本，改天又有可能從別的地方漏水
公寓頂樓更是麻煩，要全部做防漏跟日後定期維護都是一大筆花費
投資客的房子只要1-2年不漏水，之後房子再漏就不關他的事了
千萬別輕易相信投資客跟房仲說的話

所以看房的時候動作不能太慢，條件好的房子看房的人會比較多
動作太慢你還沒看完下一組看房的人可能就已經過來在等了
要把現有屋況很快的看過一遍，把需要花錢的地方都大略抓一下費用並拍照做記錄
直接問仲介屋主底價多少，往下減50-80萬，試探仲介這個金額的斡旋收不收
以斡旋金的2成加上粗估的整修費，還有日後需要填購的電器傢具
就是你需要準備的自備款金額
反推回去你也可以知道你目前有的自備款能買什麼條件的房子

能說的有太多了，以上都是自己實際看過一些房的心得
看屋前記得先去查一下實價登錄，看上一筆成交記錄是何時
如果屋主是自售的話，價格的彈性比較大，仲介說的底價可以往下砍多一點
如果是投資客的物件通常成交價格跟底價的差距就很小，砍價空間也有限
另外看屋時如果屋內有任何電器傢具，記得詢問是否包含這些看得到的東西
曾經看過一間投資客的房子，等我全部看完我問了之後仲介才說
目前所有的擺設都會撤走只留一間空屋.....

已累，先這樣

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