前鎮區會是未來高雄的信義區嗎？ - 高雄

信義計畫區主要不是只有住宅.

他那邊有很多企業,金融業等等等...

高雄農16/美術館,都是住宅..

甚至左營高鐵四周,也都是住宅.

這性質是不一樣的...XD

不要看到漂亮的大樓就認為它們是一樣的....

高雄特意要弄成住商分離.

要打造無商業氣息的住宅區(美術館),以及民生商業的住宅區(農16)

然後把經貿區(新彎區)分離開來.

因此你看新彎區土地都不可以蓋住宅,只有極少數的特殊狀況才有辦法蓋住宅.

不像美術館農16滿滿滿全都是住宅大樓.

這也是為啥新彎區發展會很慢的主因.

妳都是特冒用地,要等人家投資飯店/百貨/企業總部大樓/金融大樓OOXX.

那個速度沒那麼快,企業要評估要投資要搬遷部門,都需要很多時間.

但是住宅大樓超快,反正建商土地標走,立刻就蓋,蓋了立刻就賣...

so...同樣兩個重劃區,一個住宅的重劃區大概10年就蓋了大半.
(美術館大概2004年"主力"開始,到今天也不過十年多一點.
農16因為土地更小,炒作更兇,所以到今天不到10年就差不多封頂了)

但是一個特貿區,可能20年後他還在發展中(台北101附近就還在發展中)

因此這....不能混唯一談,狀況差非常之大.


其實新彎曲現在最尷尬的一點是.

她剛開始發展,所以四周都還是空地.

因此對地主自己要開發的,向夢時代阿,或是台塑之後的王永慶園區計畫之類的.

因為土地是他自己的,所以她大筆投資比較敢砸,反正土地建物會增直,砸越大增直越多.

但是對於"地上權"來講就尷尬了.

因為土地不是你的,所以你幾十年後就要還給人家是一場空...

你太早進場,砸大資金,靠杯效應很差,但租金還是要照付並且不便宜.
(租金都有一些愈漲狀態...我是說連市政府或公家機關的租金都愈漲了.)

外加之前被馬英九的行政命令惡性漲公告現值,造成全台灣企業全都嚇死不碰地上權.

so....現在要招標地上權或bot都很困難..

現在應該是地主自行開發的時間....

可是問題是,那邊的地主,台泥嘉泥台電台糖中石化OOXX....

靠杯,都不是搞旅館搞百貨的企業.

然後他們又不肯把土地賣掉...因為他們認為這些地以後會非常值錢.

所以她們也要出租...

阿靠杯就尷尬在那邊..XD....

租方預估我出租50年好了,這邊那麼精華,租金當然要貴一些.

承租方說靠杯,你都還一片空地你租這個租金,你叫我怎樣租的下手??

這就是現在新彎區最尷尬的地方.

私人地主自行開發意願比率太低...

出租方又不願意降租金,因為依簽約幾十年,降了就虧大了.

承租方又不願意用未來價去承租..


當然也是有解套的辦法.

就像現在要搞的貨櫃屋.

也就是地主用很便宜的成本先搞一些噱頭出來.

所謂"先行養量"...

把這邊弄熱鬧,弄話題,弄一些有的沒有的...

讓他不在只是一大片空地空空蕩蕩...

或是先簽低租金的短租約.

例如那個承租新彎區一千多坪的燒烤店....他的租約應該也沒簽很長..
(真好奇,一千多坪的燒烤店到底是怎樣...到時候開幕一定要衝去吃一次..XD)

先把新彎曲弄熱鬧,熱鬧後自然就會開始有一些長期大金額的投資進駐.

而這些小型投資和短租約的則在八年十年以後,在從新收回來招標...

不過主要還是,畢竟這些地主都是大型企業,不是中小企業.

所以他們在操作上面的彈性和應變,自然不如中小企業老闆那麼靈活.

so...你要例如台泥好了,做個短租約,或是弄一些貨櫃屋弄成貨櫃屋商店街.

他內部還要有人提計畫還要有人規畫還要送審還要開股東會議..

這種全台灣行的大企業,要搞一個高雄的某塊土地,它們也沒那麼多心力去特別規劃就是了.

因此...目前狀態就是這樣...大企業動作遲鈍反應比較慢不靈活.

所以新彎區目前就是卡尷尬期+地主慢慢的運作她的土地中...



新彎區要搞很久的.

大家不要急...XD...會搞到連你的孫子都看的到還在發展...

另外以後中島整個要遷移掉,那邊還是新彎區的腹地..

可能會蓋滿海景旅館飯店等等等.....

當然那是更久以後的事情就是了.

另外,新彎曲這個地點不太容易被取代.

所以會有點像美國紐約曼哈頓時代大道那樣...幾百年來CBD地位,屹立不搖..

會一值處於高雄最重要的經貿中心....很難遷移或是被取代.

最主要因素就是,他在一港口二港口之間,又是正港邊...

對以港維生的高雄來講,你不像台北可以從萬華一路搬到信義區去.

更不像台中一路向西...

港口就在那邊,你經貿中心跑都跑不掉最好的位置也在這邊,動搖不得.

可以改變的只有"住宅區".

例如以後中都可能取代農16,哪天小港機場搬遷可能又是新的住宅區.

或是三民區工業地重劃後,一大片取代美術館成為下一個住宅王者之類的.

精華住宅區可能會遷移..

但是經貿區會一直都窩在新彎區....

這就是港口都市的特性....

上海香港倫敦東京都是這樣子.CBD不轉移...


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