二手房屋糾紛如何處理?? - 生活

By Lucy
at 2008-04-09T00:00

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狀況>>於去年11月中旬交屋(二手屋).第一次於今年二月發現木作天花板因氣候變化.產生結露(滴油)現象.告知屋主後.不了了之.第二次於4/7發現又是結露現象(已經像漏水那樣滴ㄉ地面都是).且範圍更大.整間天花板都是.再次請仲介通知前屋主會同他ㄉ裝潢師父來看.
師父在現場討論時有提到前年(新屋裝潢後快1年時.我棉去年11交屋時已經2年多)有告知前屋主."天花板有變形.要開除濕機."但是在買賣過程前和請他來看時.前屋主完全沒有提過有這個現象.(如知道這個現象我棉就不會買ㄌ).---他用ㄉ天花板材質是氧化鎂板.根本不會吸水氣.一般木作師父根本不會使用.
經過仲介協調後.前屋主表示他不可能把全部天花板重作.仲介建議我2ㄍ選擇.一.走調解委員會.二是直接寄存證信函.
問題1.如上法院.我可以要求退還房屋?並由前屋主負責所有買賣過程中ㄉ費用(仲介費.代書費.房屋稅.契稅.....搬家費......精神賠償-因小孩有滑倒)??
問題2.上法院ㄉ處理費用?律師費?時間長短?還是有其他更好的法律條文及建議?
或是還有其他我沒想到ㄉ.請各位多多幫忙!!感恩~~~~~~~~

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By Harry
at 2008-04-13T23:21

一般而言，若房屋仲介公司本身有提供漏水保固的服務，或經購屋人要求付費簽立漏水保固契約，而嗣後發現所購買的房屋確有漏水的問題存在時，房屋仲介公司多半會負責為購屋人處理。
但目前仲介市場上，實際有提供漏水保固的房屋仲介公司並不多，且其保固內容多半有所限制，因此若發生類似本案之狀況時，購屋人請求權行使的對象主要仍應針對「屋主」來請求！房屋仲介公司此時多半僅居於協助協調的立場而已！
若與房屋仲介公司之間並無前述之漏水保固存在時，雖然也可以請求房屋仲介公司協助其向屋主協調，但請求權行使的對象主要仍應向「屋主」來主張！而依民法「物之瑕疵擔保」及「不完全給付」的規定，此時可以向屋主為如下之主張：
一、請求屋主技安修補漏水之瑕疵(民法第227條)
二、請求減少房屋的總價金(民法第359條)
三、請求因房屋漏水所生之損害賠償(民法第360條、第227條)
四、若此漏水之瑕疵情況嚴重已達無法繼續履行契約之程度時，可以主張解除買賣契約(民法第359條)
上述這些權利都是法律所賦予的，不過有時候買受人在向出賣人主張上述權利時，會遇到出賣人相應不理或緩不濟急的情形。
此時若考量不即時針對漏水部分予以修補，損壞會繼續擴大的話(例如：漏水越漏越嚴重……)，買受人不妨先自行雇工修繕，而將修繕的單據留下，將來持以向屋主主張損害賠償。
最後要說明的是，縱使與屋主的不動產買賣契約中有「現況交屋」之記載，亦不因此而減輕或降低屋主關於物之瑕疵擔保的責任。
因為依照目前法院的看法，所謂「現況交屋」係指移交一具備通常效用之現況而言，故縱使契約中約定依現況交付房屋，若其交付之房屋並不具備通常之效用，出賣人仍應負物之瑕疵擔保責任。