3數據透露　高雄恐將步入鬼城後塵 - 高雄

※ 引述《Reewalker (報告饅頭班長不夠)》之銘言：
: ※ [本文轉錄自 Reewalker 信箱]
: 作者: fytnship (<(￣︶￣)>) 看板: home-sale
: 標題: [新聞] 3數據透露　高雄恐將步入鬼城後塵
: 時間: Sat Jan 13 16:48:52 2018
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: 內文：
: 3數據透露　高雄恐將步入鬼城後塵
: 好房網News 2018-01-11 12:00
: 好房網News記者蔡孟穎／台北報導
: 市中心住不起，小資族築巢只能向外擴散，但原本房價親民的地區，受到需求上升影響，
: 房價也開始逆風高飛，讓當地房市開始出現「由熱轉涼」，沒有1字頭根本賣不動！
: 3數據透露，高雄恐將步入鬼城後塵（好房網News記者陳韋帆／攝影）
: 高雄房市情境。（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
: 根據內政部營建署最新發布的106年Q3六都住宅指數，僅台南和高雄較第2季下跌，但時間
: 軸拉長，景氣轉了一年，高雄和最高點時的105年Q3相比，仍微漲0.66%，高雄是唯一呈現
: 上漲的地區，分析應是郊區住宅價格較低，小資首購助攻帶動買氣，但因需求提升，導致
: 房價反而逆勢成長，自105年Q3起連漲5季。
: 高雄人口外流ing　3數據透露買方已啟動「不買最大」
: 中部以南房價漲跌反應較北部晚，許多專家學者皆認為，大台北已開始進入「緩跌階段」
: ，但對照高雄市中心出現1字頭讓利豪宅，台中七期豪宅聚落頻傳法拍潮，其中有3個數據
: 就隱約透露，高雄房市已開始亮紅燈。
: 一是「人口留不住」，除了空汙嚴重，讓當地人詬病外，儘管房價較北部低，但對應薪資
: ，貸款負擔率仍高達約35%，顯示負擔能力偏低，沉重度排名全國第7，而根據高雄民政局
: 統計，2017人口數已開始銳減，「第二大城市」封號也被台中奪去，房市最重要的人口紅
: 利已經流失，且對上目前的空餘屋量，人口數填不滿。
: 二是，近年不只在地建商搶地，就連北部建商也南下購地推案，導致餘屋量大增，根據營
: 建署最新統計，高雄市新建餘屋量高居全國和六都第三；永慶房產集團業管部資深經理謝
: 志傑也表示，根據網路調查顯示，高雄有近半的購屋族認為「未來還有許多新屋賣壓」，
: 因此在自住市場下，價格沒有上漲空間，且高雄重劃區多，近幾年建商積極推案，依
: 2015~2016年開工戶數推估，預計2018年高雄將有約1.9萬戶的新屋進入市場，位居全國第
: 三，新屋降價求售的狀況恐持續。
: 三是「屋主讓利意識晚」，根據低度使用電住宅統計，高雄市比例為10.72%，為六都第二
: ，僅次桃園，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，從去年Q4傳統購屋旺季交易量可
: 以發現，高雄12月交易量年減8.8%，為六都最深，可推測是缺乏交屋潮，且量主要是由逐
: 漸開始願意讓利的新古屋撐場，且多集中在交通便利性佳的蛋白區，如鳳山，但面對餘屋
: 供給量去化困難的賣壓衝擊，消費者認為房市仍未軟著陸，將導致房價長期也不易回升。
: 心得：
: 房市的交易量 以及 接最後一手 幫前面的投資獲利、設下停損
: 主要是來自於剛需的承接量
: 而剛需的數量 大宗來自年輕的受薪族
: 年輕的受薪族能承載多高的房價(房貸) 最主要還是看薪資多寡
: 當年輕人不斷離開 對應房價的薪資不振委靡
: 還能期待多少剛需量、承接量?
: 而投資客....
: 只剩破盤再破盤的入手價格 才能有轉手獲利的空間
: 但這是雙面刃
: 達一定數量的破盤價出現 蓋過其他更低的交易價
: 實價登錄跟著彰顯 之後的市面開價就會隨行

三項解釋其實..



一.人口...


實際上高雄勞保人數是增加的,主要是戶籍人口外移量很大.

理由是.

1.生育津貼補助很差.

2.前第二大都市(所以很多人小時候戶籍都掛高雄).

3.新屋蓋得比別人少(桃園台中新屋量這幾年超瘋狂,所以戶籍增加量非常大)

4.產業老化(所以都是老人,沒新產業,年輕人不過來,所以戶籍遷入量低)


不過其實戶籍人口大量外移還是很嚴重的事情.

一年兩年就算了,五年十年...這就非常不應該.

政府要為這件事情負責.

因為民主社會,人多就是力量..

更不用說這還牽扯到立委席次.

所以當立委席次,高雄少一,台中桃園多一,代表搶資源的時候,高雄的投票就是少一票.

另外統籌分配款也會考量人口,因此人口外移,各項中央給的錢也會變少.

so...戶籍人口外移是非常嚴重的事情,這件事情政府必須負起責任.

並且為這十幾年都在外移的長期現象想辦法...!!


二.建商搶地??

這是記者白癡,大家當笑話看就好了...XD

不動產崩盤,你最好看到建商在買土地..

1990年,2000年,你哪隻眼睛看到建商再買地.

哪邊房子好賣建商才買哪邊的土地,這不是不動產常識嗎??

光看國有財產局,你看建商買地都嘛挑地點.

高雄大學和橋頭很多次土地都流標.

中都土地一出必搶...

這背後是怎樣的不動產銷售狀況,地域性發展潛力判定等等...應該很清楚了吧.

啥建商買地造成不動產低迷..

這家活國小應該沒畢業,基本邏輯都有問題.


三.新屋降價求售

恩...新屋應該是平盤.

主要是之前熱的時候,代銷會故意拉高開價.

例如建商給代銷的底價表是23,代銷開賣25,後面因為不動產旺,所以27 30 32這樣拉高.

但後來因為冷,所以就開始講甚麼促銷,就32 30 27這樣降.

但實際上他底價表還在23....XD

所以,新屋降價求售??....叫他舉例來看看..XD

該不會又拿建商廣告戶去打平均價吧.例如龍騰和京城的美術館19.8..
(記者永遠不會拿廣告互比廣告戶,都拿廣告戶去比平均價...XD)



高雄目前情況是.

外圍變化比較大.

因為有幾大外圍在搶.

例如華鳳特區,橋頭新市正,高雄大學,仁武,鳳頂等等.

其中鳳頂有小港四周的港口和重工業支撐,比較獨立.

其他幾個外圍重劃區搶成一團在搶那些得了"不買新屋就會死得病"的買盤.

但因為當年橋頭新市正是因為高雄市政府預估人口350萬才開發的重劃區.

但是現在人口數只有277...

所以規劃了太多的重劃區出來.

因此外圍自然就產生惡性競爭..價格拉不起來的現象.

so...外圍本來就是比較風險的...尤其外圍的新屋是風險係數最高的產品.
(你想,20年前如果你買高雄大學的新建案,今天你的房價和當年的房價差多少..XD)

至於市中心??...這些競爭跟市中心無關之外.

現在比較可怕的是,市中心狂推低總價小宅.

也就是他可能會把小家庭和不婚和不生的買盤,並且得了不買新屋就會死得病的買盤.

從外圍又吸回市中心.

so..市中心的實際人口密度又更增加(可以從馬路車潮量感受的到)

外圍自然又被市中心小宅給競爭到...

而外圍的風險係數...最好的參考就是.

一樣反過來你看建商買地的狀況.

建商如果都不買這一區的土地,國有財產局長期流標這一區.

這代表這一區就是不好...千萬不要進.

這很現實,建商是市場第一線,哪邊好哪邊不好它們很敏銳.

所以跟著建商買土地走才是最安全的下注法.


而目前不動產.

整體還是平盤,這兩年都是平盤,漲跌都是案件自己本身的特性造成,區域性變化非常小.

重災區是台北..

至於那些台北記者,一輩子沒來過幾次高雄的,寫的新聞.

我們高雄人當樂子看就好...

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